從消費看房產(chǎn)股投資

國家統(tǒng)計局8月13日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月份居民消費價格指數(shù)(CPI)同比上漲5.6%，創(chuàng)出了10年來CPI新高，隨著物價上漲，相應(yīng)的行業(yè)利潤也在飛速增長，而房價的漲幅遠遠超過了其他日常消費品的漲價，如何抓住漲價帶來的投資機遇、減輕漲價帶來的消費損失呢？

對于大多數(shù)消費者來說，最頭疼的莫過于漲價。一段時間以來，我們經(jīng)常可以看到這樣的報道：糧食漲價了，豬肉價格再創(chuàng)新高，房價又漲了，如此等等，毫無疑問，通貨膨脹開始抬頭。在通貨膨脹過程中分清誰是受益者、誰是受害者，是廣大投資者和消費者都關(guān)心的問題。一般來說，股民是兩者的統(tǒng)一體，更有條件抓住漲價帶來的投資機遇、減輕漲價帶來的消費損失。

產(chǎn)開發(fā)投資加快增長，但供需關(guān)系仍趨緊張，房地產(chǎn)價格又出現(xiàn)了加快上漲勢頭，除了深圳、北京等城市價格漲幅較高外，像北海、武漢、蚌埠等城市的房價也飛速上漲。

在今年6月份，70 個城市房屋銷售價格同比上漲7.1% ，漲幅比上月高0.7 個百分點。其中，深圳已連續(xù)17 個月同比漲幅超過10%，2007 年6月份達15.9% ；北京已連續(xù)14 個月同比漲幅超過8%，6月份達9.5% 。

那么在房價不跌反漲的情況下，買房人毫無疑問，他們是推動房價上升的主要動力。只要房價上升一個百分點，開發(fā)商的資本回報率就上升三個百分點。只要房地產(chǎn)商有控制房價的能力，哪怕利率和土地價格提得再高，他們很容易就把這些負擔轉(zhuǎn)嫁給購房者。指望房地產(chǎn)商發(fā)善心，主動降低房價，無異于與虎謀皮。

買房地產(chǎn)股票一樣會增值

房價繼續(xù)上漲，投資者怎么抓住這個機會，是購房投資還是買房地產(chǎn)股票，我們傾向于后者。

我們先來看看通過購房投資有諸多不便：首先是地域限制，常住北京的投資者投資上海、深圳、青島的房地產(chǎn)，管理起來有很多不便，在選擇地段、物業(yè)、樓盤方面也有難度，光是選房付款等細節(jié)在投資上都要花費巨大的精力和時間，從投資回報效果來說，是有點不值得的。其次，每套房產(chǎn)的單價較高，按揭貸款首付現(xiàn)在已經(jīng)提高到40 ％，首次投資總金額較高。再次，房產(chǎn)的流動性較差，如果一旦用錢之時要賣房，不一定能賣個好價格，還要支付相應(yīng)的賦稅。

所以投資人購房如果是用于投資或保值，完全可以考慮通過購買并持有優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司的股票進行投資。這種投資方式有很多優(yōu)勢：地域優(yōu)勢，坐在家里就可以買賣任何上市公司的股票；資金流動性優(yōu)勢，可把一筆資金分散到不同公司的股票上，方便把握房地產(chǎn)漲價的投資機會。當然，股票比房地產(chǎn)價格波動要頻繁得多，這也需要投資者有足夠的心理準備。

值得一提的是，在買股票的時候要選擇最優(yōu)質(zhì)的上市公司，即利潤率和成長性最好的公司。雖然在買房子的時候我們可能買不起或者不需要買最貴的樓盤，但是這些樓盤可能給上市公司帶來超額利潤，我們通過股票投資直接分享這一超額利潤。朋友曾經(jīng)開玩笑，“喝不起茅臺還買不起茅臺股票嗎？”，說的就是這個道理。我們投資，終究要的是回報率。

尋找可投資地產(chǎn)公司股票之路

在A股中，有70 余家房地產(chǎn)公司，但是在這其中要尋找到有很大增值潛力的股票，還是要費一般工夫，我們可以重點關(guān)注表中公司，在這十幾只重點關(guān)注的股票中，我們還要關(guān)注些細節(jié)內(nèi)容。

■業(yè)績的高增長提升估值水平

根據(jù)對房地產(chǎn)市場供求和市場運行情況的分析判斷，房價的上漲對市場有一定的影響，不過房價總體向上的趨勢不會改變，國家宏觀調(diào)控目的是為了改善市場的供求關(guān)系，維護行業(yè)的健康穩(wěn)定和長遠發(fā)展，并且市場的外生變量也處于良性的水平。因此，房地產(chǎn)行業(yè)未來前景仍然樂觀，房地產(chǎn)公司業(yè)績具備高增長的條件，尤其是優(yōu)勢企業(yè)將會在行業(yè)調(diào)整中具備更多的發(fā)展機會，在股價來說也提升相應(yīng)的估值水平。

■不同開發(fā)模式存在不同的估值標準

為了便于比較不同物業(yè)類型的盈利模式，可將房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式分為住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)開發(fā)等不同的類型。

如萬科（000002 ），屬住宅開發(fā)類房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨著難得的發(fā)展機遇，從增長速度來講，住宅市場面臨的需求和市場容量最大，因此所具備的增長速度也最高，增長速度是這類企業(yè)的最大優(yōu)勢，也是公司股價最主要驅(qū)動因素所在。然而這類公司存在的風險在于國家調(diào)控，不過不同調(diào)控措施將會對這些開發(fā)類企業(yè)帶來不同的影響。

如蘇州高新（600736 ），屬園區(qū)開發(fā)類房地產(chǎn)公司。此類企業(yè)的優(yōu)勢在于豐富的資源、穩(wěn)定的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營模式、相對較強的抗風險能力，這些企業(yè)比開發(fā)類企業(yè)能夠享有更高溢價。從估值角度講，需要我們關(guān)注這類企業(yè)的業(yè)績增長速度問題，如何將企業(yè)內(nèi)在的價值通過業(yè)績的增長體現(xiàn)出來，將是影響公司股價的一個重要方面。

如陸家嘴（600663 ），屬商業(yè)地產(chǎn)類房地產(chǎn)公司。此類公司的優(yōu)勢在于收益的穩(wěn)定性、公司的抗風險性，但缺點在于物業(yè)收益率較前兩種模式低，同時較慢的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度導致回報率也比住宅開發(fā)類和園區(qū)開發(fā)類企業(yè)要低，因此公司股價的驅(qū)動因素不明顯，更適合追求穩(wěn)定收益、規(guī)避風險的投資者。

了解了企業(yè)的盈利模式后，可以從以下四個方面選擇上市公司：

其一，有一定規(guī)模和競爭力，能規(guī)避市場風險，并有一定增長速度的全國性開發(fā)類公司，如：萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團、金融街等；

其二，業(yè)績和資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，有良好成長性的區(qū)域性地產(chǎn)公司，如：陽光股份、中華企業(yè)、棲霞建設(shè)、蘇州高新等；

其三，具有整體上市、資產(chǎn)注入概念，能通過外延式方式促進公司發(fā)展，提升業(yè)績的公司，如：招商地產(chǎn)、華僑城A、泛海建設(shè)等；

其四，有穩(wěn)定投資回報的商業(yè)地產(chǎn)類公司，如：陸家嘴、中國國貿(mào)等。

短期內(nèi)，我國的通貨膨脹和房價上漲都不可避免，不以任何人的意志為轉(zhuǎn)移。個人能夠選擇的只是應(yīng)對的態(tài)度，是積極面對還是消極面對。我個人認為應(yīng)該勇敢地、積極地面對這樣一個機會，無論是否投資房地產(chǎn)，參與房地產(chǎn)上市公司股票投資都是一個不錯的選擇，特別是選擇優(yōu)質(zhì)上市公司進行長期投資，將會帶來優(yōu)厚的回報。