“贏家”

在中港兩地游走的羅康瑞成功地與上海社保案撇清干系，并在官司中打敗自己曾施以援手的唐納德·特朗普；現在，他想在爛尾樓上打造出下一個“新天地”。

“我一再強調，我做事都是看得很長遠的。我不會在短期之內迎合市場，包括對房地產市場和股票市場的看法，我覺得分析師們的眼光太短淺。我相信我們公司的贏利能力是不會比其他公司差的，只是他們現在看不懂，他們不知道我們十年十五年的規劃什么時候才開始贏利。”

即使在直白辯駁時，瑞安集團創始人羅康瑞也不會表現出太多的強勢。他語速和緩，甚至給人以過度謙虛之感，以至于每當《環球企業家》對他提及行業內的一些質疑——股價表現、對于公司資金狀況的擔憂、項目銷售情況——他的第一反應是：嘴角上浮現出一絲苦笑。

如果還有什么讓59歲、擁有20億美元身家的羅同樣感到無奈，那就是這幾年來，他經常在各種場合被陌生人叫住，合影留念。

這稱得上一個有趣的對比：作為中國近年來最著名地產項目“新天地”的締造者，羅擁有著絕大多數同行無法企及的個人品牌，但他并未得到相應的認同。比如，在資本市場上，當香港上市的碧桂園和A股龍頭萬科分別享受著10倍和25倍的市盈率時，羅的瑞安房地產只有40倍市盈率。

有足夠多的理由去證明，在分析師和投資者們看來，低市盈率對于瑞安房地產是合理的。但羅康瑞也有一個似乎更為強大的原因堅持自己：36年來，他以反主流的判斷，獲得了比大多數人多得多的財富。

1971年，生長于大富之家的羅康瑞不愿給家族企業打工，從父親處有息貸款10萬港元開始創業，成為日后一切的起點；早在1984年《中英聯合聲明》簽訂之后不久，在香港富賈紛紛籌備移民計劃時，羅即北上考察大陸市場；在1994年還只是香港地產業中型玩家的羅，參與投資了身陷財務困境的紐約地產大亨唐納德·特朗普(Donald Trump)在曼哈頓的一塊地皮，11年后，1800萬美元投資變為了3.52億，即35％的年均回報率；而1998年羅康瑞備受否定的上海改造舊城項目“新天地”，也已成為上海新地標之一。

換句話說，在今天中國的房地產行業，羅康瑞是一個異數：他并不像同行們一樣，將財富建諸于經濟學家謝國忠所謂的“像造冰箱一樣蓋樓”，而是每每作做出反常決策，大賭大贏。當然，另一個足以令羅苦笑的問題就是：為什么他似乎很難復制自己的既有成功?

作為羅與上海社保案撇清干系以及瑞安房地產上市之后為數不多專訪到他的國內媒體，本刊不愿過多糾纏于外界對于羅康瑞的常規判斷，如“關系之王”、“粉紅資本家”或者“中國的特朗普”，而是更多追索其個性中頗為自相矛盾的種種層面，以及他如何放大個人優點，把缺點縮小到可控范圍內，最終取得相應的成功。

宏觀：逆行者

不乏有與其合作過的人將羅康瑞比喻為“政治家”：善宏觀判斷，不太計較一城一池得失，長于與人交往。但歸根到底，羅始終是個商人，因此就有一個問題值得追問：羅為何在中國內地商界謀得一席之地?

溯源，羅起家于香港地產業，曾是香港公營房屋建筑商；而他邁出香港的一大步，是在美國投資特朗普。或進或退，羅都有很多可能性與大陸市場無緣。

但正如現實所昭示的，羅康瑞成為了一個主要財產集中于中國內地的香港富翁。雖然按照福布斯全球富豪榜2007年的排名，羅在香港只能排到第17位，比之李嘉誠、郭氏兄弟、鄭裕彤等以地產起家的頂級富豪頗有不如，但羅幾乎是這些人中唯一一個主要靠內地市場擠入榜單者：他本人也承認，如果自己一直堅持在香港發展，最可能出現的結局就是“執笠”(破產)。

如果相信羅的該種假設，你就必須承認，他的成功源于空間上的大遷徙。也就是說，他的才能首先在于對下一個大市場將會出現在哪里的判斷力。

某種程度上，這是一種在宏觀層面反向思考的能力。

羅康瑞第一次前往上海是在1985年，當時的上海經濟并不景氣。而羅所遇到的另一個直接障礙是，他還不太能聽懂普通話，必須仰仗翻譯——讓這樣一個人搞清上海有哪些具體而微的機會，并不現實。

但羅有—個很基本的判斷：作為1920年代的大都會，上海的歷史和文化讓它沒有理由始終沉悶下去。而他所看到的機會，就是參與到幫上海重拾繁華的過程中去。

因此，羅選擇與上海團市委合作修建了三星級的城市酒店。而且當1989年酒店竣工，而團市委無法償還最初的建筑貸款，羅康瑞幫對方擺脫了困境——顯然，以羅當時對于中國情況的理解，這不會是個太深謀遠慮的選擇。事實上，其結局遠遠好于羅所能預期：20年過去，昔日的團市委領導都已經成長為執掌一方的官員，而這些人信任羅康瑞。

很難對羅康瑞的第一次上海試水作出大細節的反思，但不可否認的是，瑞安進駐上海早，可以找到的機會少，反而不會遇到太差的項目。而羅本人相對誠懇，不太計較暫時利益的風格，成為了雙方締結信任的基礎。

同樣，1993年至1994年間，羅康瑞在香港地產業最為紅火的階段，開始將瑞安集團在香港的業務向外轉移。他想找的，是相對落后，也因此機會更為充沛的市場。

羅自稱，每次自己考察中國的一個新城市，他都會到當地的商場去觀察當地人的購物習慣：他們買什么?主流商品在什么價位?消費者是如何決策的?

比如，在重慶的超市，他發現，這里有3000萬農民，但絕大多數塑封食品都進口自中國的東南省份。疑問隨之而來：既然當地有如此發達的農業，為什么只有很少的本地品牌?這背后有什么顯著的機會?

聯系到他明顯感受到中國內陸的人力和資源正在向珠三角匯集，結論就相對清晰：如果東西部的經濟差異像這樣拉大，僅從社會穩定角度考慮，中國政府也必須通過宏觀控制縮小貧富差距——經歷了大概十年對于中國內地的學習，他已經比多數香港人更了解這里的邏輯。

隨之而來的機會就是，只要政府加大對內陸省份的投資，在這個基礎設施相對薄弱的區域，用來構建公路、橋梁和樓宇的水泥就成了必須品。因此，羅康瑞沒有隨潮流前往珠三角，而是西進腹地，他開始在重慶投資水泥廠。

至少有兩個數據足以說明，瑞安走出香港、前往中國西部的思路是效果顯著的：第一是，1990年代中期起，香港地價下跌了不少于60％。而在同期，瑞安建業的水泥業務大概占重慶總生產量的65％。

后一個數字給瑞安帶來的下一步便利，是它有資格去跟國際一流選手談判。毫無疑問，僅從業務整合能力、技術水準、規模管理能力和資金水平，高度多元化的瑞安建業都很難與海螺、中建材、臺泥等公司競爭。但因為水泥是個銷售半徑很短的行業，瑞安在西南地區收購的一系列工廠就具備了戰略部署價值：這讓瑞安建業在兩年前引進了世界排名第二的水泥集團拉法基。外界預期，有了拉法基的管理能力，這一產能在2010年可望達到4000萬噸的合資公司，有可能獨立上市。

微觀：“概念先生”

將羅康瑞宏觀判斷變成真實成就的，是他做地產項目時營造概念的能力。

早在1980年代后期建成的城市酒店，羅就極為精明地打了一張“概念牌”：收費僅為三星級標準的外資酒店。這讓城市酒店成為當年來滬的港商和臺商青睞的下榻之所。

而羅對營造概念的在意，在打造新天地時就顯得更為明確。

新天地的最初構想，叫做“太平橋地區重建計劃”，而其最初的打算，是圍繞人工湖建一圈建筑。這是一個頗為大膽的想法：以創造環境的方式，提升原有低端的價值。但這個想法很快就被放棄，造湖的成本很高，且溢出效應太大。如果周邊的地產商紛紛借勢興建居民區，就等于為他人做嫁衣裳。

即便如此，羅并沒有放棄“打造熟地”的想法。繼而提出的方案是，構建一片匯聚餐廳、高檔商店和露天咖啡廳的小區——用它來帶動周邊的地產項目。

這是一個備受質疑的想法。首先，羅有此想法，是在1998年，即上海房市頗不景氣的時期，銀行并不愿給他貸款；其次，這多少有些挑戰上海當地的消費習慣，羅回憶說，他的朋友曾反對稱：“我們上海人不在露天坐著。”

但很顯然，更為熟悉歐美市場的羅知道自己在做什么。“1990年代的上海就有目標說發展成世界的金融中心，但那時候沒有配套的設施與服務。”羅對《環球企業家》回憶說。什么是金融中心所需要的配套服務?紐約蘇荷藝術街區，或者香港的蘭桂坊。因此，瑞安請來了曾經改造過紐約時代廣場和波士頓法尼爾廳市場的設計師本杰明一伍德(Benjamin Wood)。

羅看清的另一個問題是，就像普通人不會知道蘇荷區、蘭桂坊是哪家地產商的作品，新天地也不能被打造成“瑞安的新天地”，如果需要一個品牌，那只能是“上海的新天地”——瑞安只要扮演一個受益者就好。

當然，改造房子本身并不是結束，把昔日破敗不堪的石庫門變成日后的新天地，還需要另一根杠桿：招商。從一開始，羅就把招商方向定在“吃喝玩樂”領域的商家。比如，在新加坡他吃過一個從法國訓練回來的廚師做的甜點，并聽說新加坡前總理李光耀每次家中請客，都會請他打點，他就專門把對方請到上海，在新天地開甜品店。

另外一個眼光超前的決定，就是為新天地建造超大規模的地下車庫。新天地運營的前兩年，地下車庫全部免費的，直到人氣逐漸聚集起來，才開始逐漸調高收費。即使到今天，其車庫都不會出現車滿為患的局面。

如此一系列精心勾畫，讓新天地在很長時間里都難以迅速盈利。但它的輻射效應也的確符合預期：瑞安在新天地周邊開發的翠湖天地，現在均價已經達到6萬/平方米，作為公寓房已是上海的頂級豪宅。

羅康瑞對于概念的把握能力，的確很容易讓外界想到一個參照對象：紐約大亨唐納德·特朗普。后者以自己的姓氏命名的一系列豪華樓盤，已是美國商業文化的代表作之一，而他參與制作的真人秀《學徒》，也成為絕好的個人品牌營銷工具。

新天地以及《創智贏家》，讓羅康瑞仿佛中國的特朗普。對此，羅的反應是，苦笑、搖頭、“這絕對不是什么好稱謂”。

羅與特朗普的結識于1994年。在高爾夫場，香港新世界總裁鄭家純向羅介紹了當時正在財務困境中的特朗普，隨后，鄭、羅等香港富豪以Polyliks財團之名，用9@0萬美元買下了特朗普在曼哈頓的一個地產項目的70％股權。11年后，他們將此項目以17.6億美元出售，特朗普也可獲利5億美元——但對方向美國法院起訴稱，這是一次賤賣。即使之后三次對簿公堂，且三次都以特朗普失敗告終，但羅仍表示，他還是不能肯定這樁糾葛是否已經結束，這也讓他對美國市場頗感心灰意冷。

骨子里，羅康瑞是個相當傳統的人。其父羅鷹石是香港地產業要角，而他對于子女的管教也稱得上極為“傳統”：每年春節，子女們都要跪下來給父母進茶；羅康瑞前往澳洲讀書時，羅鷹石不許也乘坐飛機，而是坐了13天的輪船；暑假羅康瑞回到香港時，總是到港的第二天就要坐公共汽車去打工……羅鷹石的許多行為，在當時讓羅康瑞覺得“心里很不舒服”，但今天想來，“真的覺得很了不起”。也因此，雖然從不缺乏自信，但羅康瑞盡可能以一種謙和形象示人，這就回異于自我極為膨脹的特朗普。

但其另一面是，他會為營造自己的概念去“作秀”。如果只把《創智贏家》視為羅康瑞模仿特朗普的作為，未免低估了他的戰術思維。因這部真人秀，羅所真正打造的，是“創智”的廣泛認知，并將這個生造詞匯，與創業聯系到一起。然后，他再將這個品牌應用到在上海高校密集的楊浦區打造的“創智天地”去，可謂事半功倍。

這一次，他所銷售的概念是大學校區、社區和創業園區的“三區聯動”。他喜歡將這種互動關系比喻為早年的硅谷。當然，即使硅谷夢仍然遙遠，甚至創智天地尚未完工。羅在經濟上已經算是成功：業內人士稱，創智天地—帶的地價已經翻了三倍。

弱點

讓羅康瑞的成績顯得格外有趣的是，羅是一個缺點和優點一樣明顯的人。而他如何淡化缺點，沒有讓它成為自己做事的阻礙，這就很值得考究。

據與羅有過合作的人稱，他不是一個對細節把控能力很強的人。正如此前所分析的，羅康瑞對于宏觀，以及概念這一層面的微觀的判斷力、掌控力都算不俗。但再往下深入細節，比如像特朗普一樣永遠熟知各種裝修材料的市價，顯然超出了羅康瑞的精力范圍。因此，羅會出現新天地項目預算八億元人民幣，但最終耗資14億的嚴重超值情況。

有當事人回憶，在新天地項目后期，一度出現資金斷檔，而當時瑞安又急需購買一套IBM的財務軟件，以管理日后的物業出租賬目——一時之間，這400萬元資金成了難題。而當記者就此事與羅康瑞回顧時，他的反應是：“我沒聽過。有這樣的事么?”隨后，他補充說，“這可能是那個時間年輕同事隨便作計劃，公司沒有批準。”

無論這段歷史究竟以何種因果展開，其結果是，在新天地項目結束之后，該項目最主要的三名負責人：總經理鄭秉澤、市場總監黃翰宏、項目總經理吳志強均告辭職。而在離開瑞安之后，這三個人的工作幾乎就是復制羅康瑞：以概念，在上海翻建某一區域。其中，黃翰宏主導的“8號橋創意園”項目已經成功：這一原本是上海汽車制動器廠舊工業廠房，經過新的設計和模式改造為創意園區，成為了新的時尚地標。

對于一個長于宏觀，弱于細節的人，羅康瑞顯然意識到，如果自己按照所有競爭對手的玩法，將整家企業打造成一部執行機器，瑞安很可能無法適應競爭。因此，在新天地取得巨大成功后，瑞安并沒有將自己的全部精力用于復制下一個新天地，而是一邊在杭州、武漢、重慶等地將新天地“本地化”，一邊尋找下一個新概念，比如創智天地、爛尾樓項目中華匯和百老匯項目。

采訪中，羅康瑞承認，對于現在的瑞安集團，較大挑戰之一在于動遷。他希望在世博會之前能在西藏路建4個百老匯劇場，但以今天上海的地價，動遷并不容易。這讓他頗有些懷念當初在太平橋挖掘人工湖時，用43天遷出3888戶的效率。

但這種痛苦也讓他找到了新的機會：那些已經接近竣工，但因為種種原因戛然而止的爛尾工程，能夠極大降低其前期的管理成本。這可謂一個廣闊的市場：據世邦魏理仕的數據，截至去年底，中國未售出地產存量為3.2億平方米。雖然中國政府繼續加強地產降溫措施，羅的機會顯然只會更多。

今年6月，羅將其爛尾樓業務羅康瑞從瑞安建業中將爛尾樓項目分拆為中華匯，在倫敦上上市，籌得資金1.51億英鎊。同時，中華匯還在全球共開發行了2億美元可轉換債券——對于一項被質疑財務壓力的羅，這是—個讓他不必苦笑的時刻。