二手房：供應有限 青睞有加

上半年，北京二手房成交量和房價的上漲呈現了“量慢價快”的特點。短期看，宏觀調控不會對二手房市場形成過激影響，所以，二手房市場的交易量和交易價雙雙上漲的格局不會被打破。

據“鏈家地產”統計顯示，2007年上半年北京二手房成交量為39500套，比去年同期的37200套上漲6%。相對于成交量的“慢熱”，成交價格上漲幅度卻非常大，2007年上半年北京二手房成交均價已達8518元/平方米，相比去年同期的6372元/平方米，漲幅高達33.7%。

北京二手房交易量和房價的上漲趨勢呈現了“量慢價快”的特點。這樣的上漲特點的原因是什么？對下半年二手房市場將有怎樣的影響呢？

需求旺盛帶動市場

雖然北京二手房成交量呈現了“慢熱”趨勢，但絲毫沒有阻礙其增長的好勢頭。“鏈家地產”分析認為，北京二手房市場“剛性”需求明顯，95%以上購買二手房人群是用來自住的，這種良性需求動機是促進二手房市場積極、健康發展的原動力。

旺盛的需求催火了北京的二手房交易市場，也導致二手房的供應量趨緊。在分析上半年二手房價格快速上漲的因素時，中國社科院城市發展與環境研究中心李景國教授認為，二手房價格上漲的同時，一手房價格也在上漲。北京的二手房上漲除一手房的帶動外，二手房供給與需求的矛盾、交易環節稅費增加也不可忽視。

北京市二手房交易的活躍，直接帶動稅收大幅增加。從北京市稅務部門獲得的消息顯示，上半年，地稅部門共征收個人交易二手房各項稅費7.3億元，其中，二手房交易的個人所得稅征收了將近6000萬元。從側面反映了北京二手房市場的火爆狀態。

觀念轉變擴大二手房需求

造成二手房需求量不斷攀升的另一個原因就是買房者觀念的轉變。自年初以來，北京商品房現房和期房供給面積呈現下降之勢。在一手房市場供求矛盾越來越尖銳的情況下，促使一部分購房者棄“一手”選“二手”。

一手房和二手房的性價比也是影響購房者觀念的重要因素。平均而言，同一地段的二手房普遍比一手房要低15%~20%，現今在四環以內的新房平均價格都要在13000元/平方米左右。因此房價偏高的京城市場，二手房的價格顯然更接近購房者的心理價位。北京順馳不動產網絡有限公司門大偉經理介紹說，北京東直門一帶的一手房均價在2萬元左右，二手房均價是1萬多，雖然是個例，但這樣的性價比顯然二手房更具有競爭力。

另外，物業費也是購房者要考慮的因素。門大偉經理表示，一般而言，一手房的物業費相對要高一些，還常伴有物業糾紛。而一些二手房的物業管理規范，物業費相對較低，這也成了二手房吸引購房者的一個原因。

下半年平穩增長

上半年的二手房市場在上述因素的影響下，走出了“量慢價快”的走勢，那下半年這些因素是否會導致同樣的結果呢？門大偉經理認為，下半年的二手房市場，房價下降基本不可能，但是，成交量可能還是處于緩慢增長的態勢，而以往所說的“金九銀十”可能不會有太大的亮點。

這樣的預測，是基于宏觀政策面的考慮。北京從今年7月1日開始執行二手房交易網上簽約和信息公示政策。這個政策是為了更好地規范二手房交易市場，使交易更加透明化。但門大偉經理卻表示，從短期來看，網簽對企業的信息化程度要求很高，再加上資金量等其他因素，大大地制約了一批小的中介公司的業務量。這樣的“擠出效應”會影響小公司的二手房成交量，從而影響短期內的交易量。

所得稅調整可能不大

從其他城市的宏觀政策走勢來分析北京的二手房市場，今年5月份，上海對“二手房交易個稅按買賣差價20%的稅率強征，自由選擇1%—2%的核定征收將會取消。”這個政策出臺后，對上海的二手房市場打擊很大。而門大偉經理表示，這樣的情況不會在北京發生。他說：“上海的商品房比例很高，才會出臺這樣的政策。而北京的二手房多以‘央產房’和已購公房為主。比如一對企業的夫妻，多年前通過單位分房的形式拿到了兩處住房，合計在150平米左右，當時的價格在1600元/平米，如今出售的價格在1萬/平米左右，如果強征20%的所得稅，顯然讓人難以接受。”如果所得稅不調整，那么，二手房市場在下半年受此調控政策影響的因素就可排除，市場走出成交量和價格雙增長的趨勢也將是必然的。