小產(chǎn)權(quán)房是調(diào)控的一面鏡子

[以非法之身在市場熱銷的小產(chǎn)權(quán)房無意間挑開了高房價(jià)真相，其不僅映襯出了商品房的真實(shí)價(jià)格及其巨額暴利，還間接映襯出了房價(jià)快速跳躍式上漲凸顯調(diào)控的乏力，許多原本嚴(yán)厲的調(diào)控政策在某種程度上已經(jīng)被架空。]

“小產(chǎn)權(quán)房”是建在農(nóng)村集體土地上的房屋，賣房的不是開發(fā)商而是村委會(huì)，購買這樣的房子拿不到國家建設(shè)部門發(fā)的“房屋所有權(quán)證”，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。如果遇到國家征地或拆遷以及出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，購房者將缺少法律支持。因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

“小產(chǎn)權(quán)”引來大話題

如果你有30萬，你可以在北京的二環(huán)內(nèi)買到20平米的房子；如果你運(yùn)氣好，也可以在五環(huán)內(nèi)買到40平米的房子，或者六環(huán)內(nèi)買到45平米的房子。

而在五環(huán)外的“小產(chǎn)權(quán)房”，你用這筆錢則可以買到近100平米的房子。

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示，北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，這些房價(jià)都在每平方米2500元至4000元之間，非常便宜。

小產(chǎn)權(quán)房的討論涉及到中國的土地制度，涉及到中國的三農(nóng)問題，涉及到中國房地產(chǎn)市場的制度設(shè)計(jì)。有報(bào)道說，目前僅在北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)超過了1000萬平方米，如果以每平方米3000元計(jì)，這筆資產(chǎn)超過了300億元。如果以每戶90平米計(jì)，涉及到11萬戶50多萬人口的住房問題。

盡管政府明確警示存在購買風(fēng)險(xiǎn)，但僅相當(dāng)于北京四環(huán)內(nèi)房價(jià)25%至30％的低價(jià)格，令購房者仍趨之若騖。

6月15日，建設(shè)部新聞發(fā)言人發(fā)布《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》，明確表示“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋”。因?yàn)椤胺羌w經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)?！?/p>

6月25日，北京市國土資源局局長安家盛表示，北京已經(jīng)部署開展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)，違規(guī)開發(fā)建設(shè)的，要停工停售。

7月12日，國家土地副總督察甘藏春表示，對于農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問題，國土資源部在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)再提交國家立法機(jī)構(gòu)，通過立法來解決。

盡管如此，“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)在依然熱銷，既說明了人們的無奈，也顯示出相關(guān)利益主體在房市中的利益之深。

“小產(chǎn)權(quán)”背后的受益者

低廉的價(jià)格造成了購房者對“小產(chǎn)權(quán)房”的趨之若騖。但在“小產(chǎn)權(quán)房”熱銷的背后，卻是難掩的風(fēng)險(xiǎn)和顯而易見的利益驅(qū)動(dòng)。

“小產(chǎn)權(quán)房”的問題牽動(dòng)著許多與“小產(chǎn)權(quán)房”息息相關(guān)的利益各方的神經(jīng)。而這個(gè)“相關(guān)的利益各方”，包括了“小產(chǎn)權(quán)房”的幾十萬住戶、“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)商、“小產(chǎn)權(quán)房”所屬的村委會(huì)、鄉(xiāng)政府、管轄著住房市場的建設(shè)部、國土房管局，還有“大產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)商們，都卷入了這場論爭的方方面面。

房地產(chǎn)商任志強(qiáng)稱：“建設(shè)部完全可以理直氣壯地去管理，而不是僅僅做出‘風(fēng)險(xiǎn)提示’，這種用新聞發(fā)布方式提出的‘風(fēng)險(xiǎn)提示’表現(xiàn)出的是法律的混亂與蒼白，顯示出建設(shè)部無權(quán)管理的無奈?！薄啊‘a(chǎn)權(quán)房’的存在也不是一年兩年了，既然政府部門沒有明令禁止，為什么不給小產(chǎn)權(quán)一個(gè)合法的名份呢？這樣尷尬的地位，對政府、對我們購房者都沒有好處啊?！蹦迟彿空哌@樣留言。而各地?zé)徜N中的“小產(chǎn)權(quán)房”，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，沒有國家所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。這種狀況不是由購房者造成的，而是開發(fā)商一手導(dǎo)致的。開發(fā)商取得集體土地使用權(quán)一般都是掛靠于村集體或村委，盡管開發(fā)商主是實(shí)際投資人，但在產(chǎn)權(quán)權(quán)屬上寫的卻是這家村集體的名字。

絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都有開發(fā)商資本和技術(shù)的介入。沒有開發(fā)商的介入，缺乏資金和技術(shù)的農(nóng)民自行開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房幾乎是不可能的。小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格之所以如此之低，在于省去了三部分費(fèi)用：一是購地成本，二是各種稅費(fèi)，三是土地和房地產(chǎn)市場管制造成的巨額腐敗成本。小產(chǎn)權(quán)房是揭示樓市真相的金鑰匙，清晰地告訴我們高昂的樓價(jià)主要來自高昂的土地成本和上百種稅費(fèi)。透過“小產(chǎn)權(quán)房”這面鏡子，不難看出有關(guān)利益主體獲利之豐厚。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的大方向

“小產(chǎn)權(quán)”房的合法化問題核心問題是“農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”，如果這個(gè)問題得以解決，“小產(chǎn)權(quán)”房的合法化的所有問題都會(huì)迎刃而解。那么，什么又是“農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”問題?

按照我國現(xiàn)行法律，集體土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地非法入市流轉(zhuǎn)，已經(jīng)是土地市場上一個(gè)公開的秘密，而且在數(shù)量和規(guī)模上呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的趨勢。

事實(shí)上，不久前，國家設(shè)立重慶、成都先行先試城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，便暗含了對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的大方向。

現(xiàn)有土地有關(guān)法律、政策，對農(nóng)村土地的所有權(quán)以及用途、流轉(zhuǎn)對象、流轉(zhuǎn)方式均作了十分嚴(yán)格的限制，農(nóng)村集體建設(shè)用地必須經(jīng)過國家征收程序后，才可進(jìn)入土地二級(jí)市場參與流轉(zhuǎn)。2007年7月3日，重慶在打破二元障礙上跨出一大步：允許農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)入股，進(jìn)行流轉(zhuǎn)。而目前，廣東已在進(jìn)行農(nóng)村土地入市試點(diǎn)，省內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地，無須經(jīng)過國有征收程序，可以直接進(jìn)入土地二級(jí)市場參與流轉(zhuǎn)。

從這個(gè)意義上說，小產(chǎn)權(quán)房是一場土地和房屋供應(yīng)的革命。

擁有博士學(xué)位的中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司黨委書記孟曉蘇曾大膽提出，現(xiàn)在土地要進(jìn)入市場，可以考慮“農(nóng)民土地變成股份制”，“這樣我們國家土地制度就會(huì)有根本性的變動(dòng)，可以完全和國際上的土地制度接軌”。孟曉蘇認(rèn)為，將農(nóng)村原有的集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為股份制，為今后農(nóng)民拿土地入股分紅創(chuàng)造條件，而且根據(jù)《公司法》，農(nóng)民可以把自己的土地股權(quán)部分或者全部賣給城里人或開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)擁有股權(quán)，農(nóng)民得到錢，城里人可以到農(nóng)村當(dāng)土地所有者。

孟曉蘇的建議旨在打破單一供應(yīng)者壟斷市場的局面，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)和房屋供應(yīng)的多元化。

從物權(quán)法制的角度看，與土地有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利構(gòu)成比較復(fù)雜，由所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、擔(dān)保權(quán)等構(gòu)成了土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利體系，它以所有權(quán)為基礎(chǔ)，其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利也扮演著重要角色、發(fā)揮著積極作用。在農(nóng)村土地的所有權(quán)性質(zhì)和歸屬不變的情況下，使用權(quán)和收益權(quán)(例如類似于用益物權(quán)的承包經(jīng)營權(quán))的積極調(diào)整，能夠帶來巨大的制度革新推動(dòng)力和實(shí)際效果。例如，在承包制的基礎(chǔ)上，無論將集體所有的農(nóng)村土地理解為共同共有還是按份共有，農(nóng)民個(gè)人擁有的土地權(quán)利還是大致清楚的，是能夠依法加以實(shí)現(xiàn)和保護(hù)的，這是農(nóng)村土地聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制能夠獲得成功、釋放出農(nóng)業(yè)發(fā)展巨大活力與潛力的一個(gè)根本原因。而允許農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)直接入股于一定組織形態(tài)加以運(yùn)行之后，他們的組織化、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化程度得以提高，能把現(xiàn)有資源更有效地整合起來，形成資金雄厚、管理規(guī)范、技術(shù)共用、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的利益共同體和運(yùn)行機(jī)制，抵抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力大大增強(qiáng)，更利于實(shí)現(xiàn)和保障農(nóng)民的基本權(quán)利。