《物權法》百姓權益的根本大法

10月1日，業主們期待已久的《物權法》正式施行，修改后的《物業管理條例》也于同一時間生效。《物權法》和《物業管理條例》對業主與物業、業主與業委會、業主與業主之間關系做了重新定位和規范，這將對我們今后的生活帶來巨大改變。

歷經了13年的醞釀和廣泛討論，以及史無前例的八次審議，被路透社評價為一部具有里程碑意義的《物權法》，可以說它所承載的歷史意義尤其是法治意義，超出了該法案本身。《物權法》的實施，不僅加快了民法典的出臺，并將延伸到了具體的社會生活中，使我國向民主法制又邁進一步。

物權，就在我們身邊

物權，看似專業的名詞，其實與我們每個人都息息相關，小到一個水杯，大到一棟房屋，這些物都在分你我，定名分，如此才可止糾紛。特別是在二十多年的改革開放以來，隨著綜合國力和人們生活水平的不斷提高，人們擁有越來越多的財富。特別是不動產，諸如汽車、生產設備等大額財產，都迫切需要用一部法律對物的歸屬做出明確規定，保護物權人的合法權利。《物權法》的出臺正是眾望所歸。

物權，如果能得到法律的確認和保護，將有助于解決現實生活中出現的許多財產權利爭議問題。不可否認，《物權法》的實施意義深遠。那么，在我們日常生活中會產生什么樣的影響？在該法的施用過程中，我們會從中得到什么樣的益處呢？

對此，全國人大常委會法制工作委員會陳佳林做出了全面詮釋。他表示，《物權法》是一部跟老百姓息息相關的法律。對城市的老百姓來說，《物權法》首先涉及到有業主的建筑物區分所有權，也就是說大家在買了房子之后，在小區有什么權利，《物權法》對小區中的車庫、車位、道路、綠地、物業管理用房等歸屬都做出規定。同時規定業主可以成立業主大會，業主委員會來行使自己的權利，維護自己的利益。特別是《物權法》明確規定了業主和物業服務機構之間的關系，有利于使雙方明確自己的權利和義務，促進小區的和諧。另外，《物權法》也對建設用地使用權做出規定，許多老百姓買了房之后很關心70年后要不要申請續期，續期后要不要再給國家交付使用金。《物權法》從保護老百姓的切身利益出發，明確規定，住宅建設用地使用權到期后自動續期，這樣就使有恒產者有恒心。

《物權法》的實施，對于保護農民的土地使用權也同樣具有重大意義。《物權法》承認了土地承包經營權是一種用益物權，就保證了農民取得土地承包經營權后，能得到物權的保護，防止有一些村干部在訂立土地承包經營權時，侵害農民的利益，也保障了承包地被征收以后農民能得到應有的補償。特別是《物權法》明確規定耕地、草地、林地、承包期屆滿后，土地承包經營權仍按照國家有關規定繼續承包。使承包經營權得到了法律上的保障。另外，《物權法》還對相鄰關系、共有、私人合法財產等問題都做出明確的規定。

《條例》更加維護業主權益

作用如此之大的一部《物權法》終于可以在今年10月1日以后生效了，就在同一時間，修改后的《物業管理條例》（簡稱《條例》）也開始生效了，有了《物權法》為后盾的《條例》究竟會給人們的生活帶來怎樣的影響呢？

近幾年，隨著我國城市化進程的進一步發展，原來獨門獨戶自我管理形式已被迅速發展的城市物業集中管理所取代，物業公司已悄然走進居民的日常生活，涉及到居民的切身利益。而因物業管理服務質量差、管理不到位等引起的糾紛屢見不鮮。究其原因，現有法律不能明確圍繞物業各方的權利義務關系，在沒有法律邊界限制下，權利各方主體對利益的追求會無限膨脹。所以明確各方的權利義務邊界并設置相應的權利救濟機制和程序，是有效解決物業糾紛的關鍵所在。

對于以上的問題，相信在修改后的《物業管理條例》中能找到答案。在此次修改出臺的《物業管理條例》中我們看到了三大亮點。首先是物業公司角色的轉換。將物業管理公司改為物業服務公司，對其職能做了重新的定位，指明了企業發展的方向。對于物業企業來說，實現從管理到服務的徹底轉變，是自身職能的一次歷史性跨越。同時，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”。其次，業主管理權加大。由業主共同決定的事項從五項增加到七項，除了制定和修改業主大會議事規則、制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業、籌集和使用專項維修資金外，新增了改建、重建建筑物及其附屬設施、有關共有和共同管理權利的其他重大事項兩項內容。最后，基層政府有了管理權。《條例》規定：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

從“物業管理”到“物業服務”雖然只有兩個字的變化，卻體現了此次條例修改更加人性化，將法治意識滲透于生活的細節之中，體現出法治進步。北京物業管理商會秘書長劉玉慧對修改的《物業管理條例》給予較高的評價：“此次修改會使物業公司越來越規范，政府要更加規范物業公司的運作，引導業主更加理性的維權，對物業公司的發展和業主行使自己的權利有著積極的意義。”

他們的權益誰來保護？

隨著《物權法》和《條例》實施腳步的臨近，在記者采訪中發現，如何保護業主自身權利就成了廣大業主最為關心的問題。家住豐臺某小區的王女士向記者反映，王女士家所在小區綠化非常好，而且假山、噴泉應有盡有。可是從去年起，開發商就不斷地占用公共綠地，出售、改造為停車場等公用設施，如今綠化面積已經縮小近一半。王女士對此產生的疑問：小區的綠化是為業主服務的，為什么開發商說改就改呢？這種做法是否合理呢？

在《物權法》出臺之前，關于綠地能不能出售、歸屬權的爭議非常大，相關的法律都沒有明確的規定，修訂前的《物業管理條例》也不能解決這個問題。那么，在新實施的《物權法》中是否可以解決這種問題呢？對此，記者采訪了相關律師了解情況。在此次實施的《物權法》第七十三條規定：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

也就是說，王女士所在的小區的問題首先要解決的問題是小區內綠地、道路所屬權應該歸誰所有，看是否在建筑區劃以內。如果在建筑區劃內的，屬于業主共有。由此可見，在該小區中，開發商雖然把公共綠地變為公共停車場，但由于這部分綠地屬于建筑區劃內的部分，所以開發商這種行為是違法的。對此，王女士可以向業主委員會進行反映，再由業主委員會出面和開發商協商解決，協商不成的，王女士便可以以自己或者全體業主的名義向法院提起訴訟。

看似生活中所有和財產相關的問題都可以依據《物權法》作為保護業主利益的堅強后盾。有關專家強調，這種觀點是片面的，《物權法》不是萬能的。有關法學專家表示，《物權法》只是調整民事關系的基本法律，不能解決所有的財產變動問題。但至少我們可以看到，以《物權法》為依據，修訂后的《條例》將更有助于保護業主的合法利益。