違規用地面臨清查風暴

[一場前所未有的房地產“洗滌”風暴正在悄悄襲來。近期，中國的房地產市場，先是被八部委的聯合整頓行動激起了陣陣漣漪，接著又被一系列整飭案例弄得有些驚心動魄。據統計，一些城市的違法用地面積占新增建設用地面積的50%，有的甚至高達90%以上。專家表示，從1998年開始，中國事實上已陷入愈演愈烈的第三輪土地失控。]

違規出讓土地不斷加大

相關統計顯示，全國每年發生的土地違法案件都在上萬件，全國各級主管部門查處的違法案件也都在上萬件。1999年新的《土地管理法》實施以來，地方政府違法用地的案件所占比例將近20%，涉及土地面積達到60%。國土資源部執法監察局局長張新寶曾指出，土地違法現象在一些地方有所抬頭，少數還比較嚴重，且花樣翻新。在今年上半年的分片執法檢查中發現，一些城市的違法用地宗數和面積分別占新增建設用地宗數和面積的60%左右和50%，有的高達90%以上。

而這些案件的背后都與地方政府的默許和推動有關。分析人士指出：“多年的土地沉疾，盤根錯節的復雜關系，要理順談何容易？”從2003年開始，房地產市場無論是決策層還是專家學者就已經開始發出清理閑置土地、加大批后監管等政策和建議，但執行情況卻不盡如人意。一位正參與上海土地問題研究報告制定的研究機構人士稱，一些負責土地一級開發的集團企業積怨不少，就是因為其土地整理的部分職能被劃分、消解，當然其中眾多利益也隨之分解。

深圳一位開發商稱，“敢于囤積土地的開發商都很有背景，地方土地執法部門根本沒有能力收回。”此外，收回閑置用地的操作層面也缺乏技術細則，是國家法規可能淪為一紙空文的重要原因之一。

全國最大的“地主”是碧桂園，今年7月末，該公司總土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米。其土地儲備量超過土地儲備量第二的房地產企業近一倍。而萬科是擁有接近500億元人民幣的資產規模，資產負債率為59%，超過1500萬平方米的土地儲備規模以及中國首家銷售額突破200億元的房地產企業。又如新世界在全國各地的土地儲備已達1753萬平方米；越秀投資房地產業五年保持了300億左右的資產規模，土地儲備達600萬平方米；華潤置地去年基本盈利為6億港元，其總土地儲備量也達到819.9萬平方米。富力地產最新公布的公告顯示，截至7月11日，富力地產全國的土地儲備量約為2092萬平方米。跨區發展、資源占有與規模化、品牌效應以及融資能力已經成為房地產企業競爭力的四大核心要素。

衛星執法逼房企“吐地”

在擁有了全面的遙感衛星技術支持后，國土資源部也將開始一項摸清中國土地“家底”的專項行動，借助16顆衛星，對全國90座主要城市的土地性狀進行普查。

以往，只能通過人工普查以及設在基層的監察員來完成對違規用地的監控。“人工逐級報上來的速度很慢，有一次，違規信息報給我們的時候，違規用地上的建筑都已經建成了，也沒法拆掉，所以造成了執法的效率相對較低。”國土資源部地籍司的一位工作人員告訴記者，“除了監控動態的土地信息，還可以查清此前地方是否有瞞報、誤報耕地的行為，并及時糾正、處理。”

據了解，此次整治主要從4個方面入手：將應當出讓的土地作劃撥處理、應招標拍賣掛牌出讓的協議出讓、出讓金的定價收支是否合法、有無改變土地用途。國土資源部信息中心副主任查增祥表示：“從2007年11月起，五部委還要對地方部門進行重點抽查，抽查的面積將不少于整個清理面積的一半。”

查增祥進一步說，一些打著大學城、工業城、科技園旗號的土地使用變相地改為住宅建設用地、商品房開發用地。這些是土地轉讓過程中出現的違規行為，將是此次清理的重點。具體做法是地方先進行自查，然后上報自查情況，再由上級部門進行檢查，以達到“自查自糾、查處案件”的目的。

檢查的主要內容，一是計劃編制下達情況；二是農用地轉用計劃執行情況；三是土地開發整理補充耕地計劃落實情況；四是后4個月建設用地供需形勢；五是計劃管理制度建設情況。

為了配合五部委的土地清查，審計署也在同步開展全國土地出讓金審計工作。知情人士表示，此次土地專項清理將是1949年以來最大的一次整治行動，問題將直報國務院。

中國土地學會副會長董黎明說：“以前土地出讓金并沒有真正征收上來，一些開發商取得土地之后緩繳、少繳土地出讓金，這些資金沒有納入政府的財政預算中。”

首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任則表示：“土地出讓金應該被用在建設廉租房，經濟適用房和廉租房多了，房價自然就會降下來。”

邢亞萍表示，“土地問題上，中央開始調整地方利益。目前隨著宏觀調控的力度加大，中央政府正在加強對地方土地違規的整頓。”據了解，國土資源部自身的職能已經悄悄發生了變化。2006年，國家土地總督察制度建立，各地方設立了土地督察局、設置地方督察員。董黎明表示，“這說明國土資源部的職能不再單純是土地權力的行使者，轉而成為土地監管者的角色。”

土地反腐漸入深水區

與以往的土地管理風暴不同，這次最能切中要害的措施，是對屢禁不止的地方官員違規行為進行了硬約束，即實行了地方政府一把手問責制。土地違反清查問責的對象直指地方政府一把手，并且延伸到了省部級官員。“動真格兒的了。”國土資源部官員表示。此前，最高人民法院發布的文件，也明確將追究土地違法行為的刑事責任。

除此之外，高法就土地違法行為的刑事責任問題也出臺了辦法，這是第一次以法律的形式對下述三種土地違法行為進行明確。

要追究刑事責任的三類土地違法問題包括：第一，非法轉讓土地；第二，低價出讓國有土地；第三，徇私舞弊、非法批地。

國土資源部人士表示：“對這三類行為，過去也追究過，但是沒有像這次這樣明確法律責任。”

風暴欲來，中央向地方收權并不只局限于土地方面，今年8月份開始省市黨委大換班，紀委書記全部“空降”，中紀委監察部也向地方派駐機構實行統一管理。

土地違規使用可說是目前宏調、反腐等眾多問題的癥結，故這場土地清查風暴風力之猛、范圍之廣，恐超外界想象。

宏調從經濟層面而言，關鍵是扭緊兩個水喉，即銀根與地根。銀根方面，中央通過加息、調高存款準備金率、定向債券以至窗口指導等方法，可說收緊成效漸見。

然而，地根即土地使用方面，因涉及地方收入與當地官員個人利益，中央決策屢遭地方陽奉陰違。這次清查不管地方政府一把手，包括省部級的一把手，有沒有直接責任都要被問責，顯見中央是動真格要嚴抓土地使用。國土資源部9月19日決定成立九大土地督察局，監督各地土地使用，率先成立的上海局轄區包括上海、浙江、福建。樊志全任國家土地督察北京局局長，張乃貴任國家土地督察上海局局長。此外，沈陽、南京、濟南、廣州、武漢、成都、西安7個土地督察局也將成立。有評論指，土地督察制度其實質就是中央在收權。