芻議《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征用補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的影響

[摘要]本文以《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，提出不動(dòng)產(chǎn)征用價(jià)格評(píng)估技術(shù)的改進(jìn)意見。其中，對(duì)農(nóng)業(yè)用地征用價(jià)格評(píng)估的改進(jìn)意見包括：①評(píng)估采用綜合法；②評(píng)估農(nóng)用地價(jià)格采用收益法；③將評(píng)估技術(shù)運(yùn)用于補(bǔ)償費(fèi)的分配。對(duì)城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估的改進(jìn)意見包括：①體現(xiàn)土地的價(jià)值；②豐富評(píng)估方法；③體現(xiàn)實(shí)物期權(quán)的價(jià)值。

《物權(quán)法》是繼2004年對(duì)《憲法》修正之后，對(duì)各種財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)和細(xì)化。

《物權(quán)法》第四條明確規(guī)定“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯”，而在以往不動(dòng)產(chǎn)征用補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估中。常因國家與集體、私人的物權(quán)權(quán)利的不對(duì)稱而使集體與私人的權(quán)益受到侵害。這主要表現(xiàn)在農(nóng)村征地補(bǔ)償和城市房屋拆遷補(bǔ)償中。

目前，由于對(duì)“公共利益”的界定沒有具體法律條文予以規(guī)定，公共利益經(jīng)常成為侵犯公民財(cái)產(chǎn)權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)征用價(jià)格不公平的托詞。不動(dòng)產(chǎn)征用價(jià)格不公平導(dǎo)致私人、集體的權(quán)益受到嚴(yán)重侵害，并由此引發(fā)了許多惡性案件。為解決不動(dòng)產(chǎn)征用價(jià)格的不公平，即補(bǔ)償不足的問題，我們應(yīng)該尋找合理的不動(dòng)產(chǎn)征用補(bǔ)償價(jià)格的確定途徑。以體現(xiàn)《物權(quán)法》對(duì)各權(quán)利主體權(quán)益的保護(hù)。

一、農(nóng)地征用價(jià)格的評(píng)估

農(nóng)村用地被征用時(shí)，農(nóng)戶和集體損失的不僅是土地本身，而且包括依附于土地的一系列權(quán)利。合理的農(nóng)地征用補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)是對(duì)被征用農(nóng)地全部權(quán)益損失的補(bǔ)償。農(nóng)村集體在農(nóng)地征用過程中失去了土地所有權(quán)，農(nóng)民則失去了有限年期的承包經(jīng)營權(quán)。同時(shí)，由于目前我國絕大多數(shù)農(nóng)村沒有建立社會(huì)保障體系，農(nóng)地還起著農(nóng)民社會(huì)保障的作用，失地也同時(shí)意味著社會(huì)保障的喪失。《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益”，其中，土地補(bǔ)償費(fèi)可以理解為對(duì)集體所有權(quán)和承包經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償，安置補(bǔ)償費(fèi)可以理解為對(duì)社會(huì)保障損失的補(bǔ)償。這看上去和《土地管理法(1986—1998)》中關(guān)于補(bǔ)償?shù)囊?guī)定并無明顯區(qū)別，但在《物權(quán)法》中明確了承包經(jīng)營權(quán)和集體所有權(quán)為必須予以保護(hù)的物權(quán)，當(dāng)補(bǔ)償不合理時(shí)，農(nóng)村的集體和失地農(nóng)戶可依法對(duì)抗公權(quán)，拒絕征地。

(一)農(nóng)地征用價(jià)格評(píng)估存在的主要問題

國土資發(fā)[2003]100號(hào)文發(fā)布的《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》(下文稱《規(guī)程》)指出，征地價(jià)格評(píng)估有三種方法，即安置補(bǔ)償法、市場(chǎng)比較法和綜合法。

其中，安置補(bǔ)償法是根據(jù)《土地管理法》中的有關(guān)規(guī)定對(duì)農(nóng)地征用價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的一種方法。此方法確定的農(nóng)地補(bǔ)償價(jià)格為土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)三者之和。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)以被征地前三年平均年產(chǎn)值的倍數(shù)來確定，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)依照各省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定確定。這一方法的最大缺陷就是缺乏理論依據(jù)，在倍數(shù)確定時(shí)往往取決于評(píng)估人員的主觀意志，而地方政府確定的地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也往往偏低，造成了對(duì)農(nóng)民利益的侵害。

市場(chǎng)比較法是選取三個(gè)以上的類似農(nóng)用地征用價(jià)格的可比案例與所評(píng)估宗地進(jìn)行比較，評(píng)出補(bǔ)償價(jià)格。這一方法在實(shí)踐中操作性也較差。首先，可比案例非常少；其次，即使有可比案例也不能保證結(jié)果的合理性，因?yàn)樗x可比案例本身極有可能就是一個(gè)侵害農(nóng)民權(quán)益的案例。

綜合法評(píng)估的農(nóng)地征地價(jià)格等于農(nóng)用地價(jià)格、附屬物價(jià)格和社會(huì)保障價(jià)格三者之和。農(nóng)用地價(jià)格可以采用收益還原法等土地評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。作為土地附屬物的建筑物和構(gòu)筑物價(jià)格可利用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。作為土地附屬物的青苗、樹木、魚類的補(bǔ)償價(jià)-格可根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市的有關(guān)補(bǔ)償規(guī)定計(jì)算；社會(huì)保障價(jià)格可依據(jù)中國人壽保險(xiǎn)公司個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。綜合法考慮了農(nóng)地的所有權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、社會(huì)保障功能以及附屬物的補(bǔ)償，補(bǔ)償全面，且除了青苗補(bǔ)償費(fèi)等之外，具備了充分的理論依據(jù)，因此是一種較合理的補(bǔ)償評(píng)估方法。

另外，現(xiàn)行農(nóng)地征地價(jià)格的評(píng)估只確定了總的補(bǔ)償額，沒有確定補(bǔ)償費(fèi)在相關(guān)利益主體之間的分配，從而極可能導(dǎo)致補(bǔ)償費(fèi)分配中集體對(duì)農(nóng)民個(gè)人權(quán)益的侵害。

(二)根據(jù)(物權(quán)法>對(duì)農(nóng)地征用評(píng)估方法提出的改進(jìn)意見

農(nóng)地征地價(jià)格的評(píng)估應(yīng)采用綜合法，即分別確定農(nóng)用地的價(jià)值、附屬物價(jià)值和社會(huì)保障費(fèi)用，然后以三者之和作為征地評(píng)估價(jià)格。

1．農(nóng)用地價(jià)格宜采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。

收益還原法是將所評(píng)估土地未來各期正常年純收益以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率予以還原，公式為：

P=a/r[1-1/(1+r)ⁿ]

P——土地價(jià)格 a——土地年純收益

r——土地還原率 n——土地使用年期

2．這里需要討論一下農(nóng)地收益的問題。根據(jù)《規(guī)程》，土地年純收益a為土地年總收益與總費(fèi)用的差。其中：總收益和總費(fèi)用需分別根據(jù)土地產(chǎn)出和生產(chǎn)消耗的市場(chǎng)價(jià)格確定。但目前土地產(chǎn)出和生產(chǎn)消耗的市場(chǎng)價(jià)格存在不合理的因素。原因是由于我國人多地少的國情使農(nóng)地資源不能自由地進(jìn)行非農(nóng)化流轉(zhuǎn)，從而使從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)失去了獲取社會(huì)平均利潤的機(jī)會(huì)，而可以獲取社會(huì)平均利潤的工業(yè)產(chǎn)品又是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中需要購買的生產(chǎn)資料，這就導(dǎo)致了工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格剪刀差。據(jù)有關(guān)資料披露，自1 978年以來的20多年中，通過工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品剪刀差，使農(nóng)民損失了6000到8000億元。是農(nóng)民的利益犧牲推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的整體快速發(fā)展。

而現(xiàn)在《物權(quán)法》已經(jīng)提出：“保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。”“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展斷然不應(yīng)以犧牲農(nóng)民利益為代價(jià)。而剪刀差的存在使農(nóng)地收益的評(píng)估結(jié)果偏低!

根據(jù)《物權(quán)法》的精神，土地年純收益應(yīng)進(jìn)行修正。由于工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格剪刀差的存在是農(nóng)地收益不合理的重要原因，所以筆者建議，應(yīng)根據(jù)農(nóng)業(yè)的投入成本與工業(yè)投入成本來確定土地的純收益，即對(duì)農(nóng)地的年總收益和總費(fèi)用進(jìn)行修正。具體公式如下：

修正后的土地年總收益

=修正前的土地年總收益／(1-農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格低于成本法得出評(píng)估價(jià)值的幅度)

修正后的土地年總費(fèi)用

=修正前的土地年總費(fèi)用／(1+工業(yè)品價(jià)格高于成本法得出評(píng)估價(jià)值的幅度)

修正后土地年純收益=修正后的農(nóng)地總收益一修正后的農(nóng)地總費(fèi)用

其中工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品通過近期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估。計(jì)算以國內(nèi)生產(chǎn)總值為基礎(chǔ)：以第一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品為農(nóng)產(chǎn)品、礦產(chǎn)品，第二第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品為工業(yè)品(廣義工業(yè)品)，并以工農(nóng)業(yè)各自的已實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值為價(jià)格總量。根據(jù)馬克思勞動(dòng)價(jià)值論“等量勞動(dòng)創(chuàng)造等量價(jià)值”的成本原理，可按以下步驟計(jì)算：首先，將農(nóng)業(yè)勞動(dòng)與工業(yè)勞動(dòng)通過一定的比例折算為可比勞動(dòng)，求出與國內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)應(yīng)的勞動(dòng)總量，并進(jìn)一步求出單位勞動(dòng)量價(jià)值；然后，根據(jù)單位勞動(dòng)量價(jià)值和折算后的工農(nóng)業(yè)各自的勞動(dòng)總量分別求取工農(nóng)業(yè)價(jià)值總量，將其與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值分別比較，從而取得相應(yīng)的偏離幅度。

3．土地還原率r的確定

臺(tái)灣林英彥教授在其著作《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》中用以下公式確定土地還原利率：

土地還原利率=1年期銀行存款利率×(1-10％的所得稅率)／同期物價(jià)指數(shù)

套用此公式，我國農(nóng)用地還原利率應(yīng)該為：

農(nóng)地還原利率=1年期銀行存款利率×(1-農(nóng)業(yè)稅率)／同期物價(jià)指數(shù)，因我國已于2006年起取消農(nóng)業(yè)稅，因此可以將公式修正為：農(nóng)地的還原利率=1年期銀行存款利率／同期物價(jià)指數(shù)。

4．收益年限n的確定

由于征用使土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，n取無限年期，上述收益法公式可以轉(zhuǎn)化為：P=a/r

(三)價(jià)值評(píng)估技術(shù)運(yùn)用于補(bǔ)償費(fèi)的分配

運(yùn)用價(jià)值評(píng)估技術(shù)明確補(bǔ)償費(fèi)的分配，是防止集體侵害失地承包農(nóng)戶利益、避免糾紛的一種有效措施。

失地農(nóng)戶的損失一般表現(xiàn)為剩余承包年期的經(jīng)營收益權(quán)(地租)損失、社會(huì)保障損失與附屬物損失。按公開、公平、公正的原則，應(yīng)該重新賦予失地農(nóng)民和其他農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員一樣的重新獲取承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。

因此對(duì)被征用農(nóng)地的承包農(nóng)戶的補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)為：1．附屬物補(bǔ)償額的全部；2．農(nóng)地價(jià)值和社會(huì)保障費(fèi)用進(jìn)行農(nóng)地承包年期修正后所得數(shù)額。

年期修正系數(shù)公式為：K=1-(1/1+r)ⁿ

其中：r為土地還原率， n的取值為剩余承包期年數(shù)

以農(nóng)地價(jià)值和社會(huì)保障費(fèi)用扣除被征用農(nóng)地的承包農(nóng)戶的補(bǔ)償費(fèi)之后，剩余部分才歸農(nóng)村集體所有。

二、城市房屋拆遷價(jià)格的評(píng)估

《物權(quán)法》第四十二條第三款規(guī)定，“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”由于城市的房屋拆遷，被拆遷人同時(shí)損失了房屋使用權(quán)(或房屋所有權(quán))和土地使用權(quán)，因此，應(yīng)合理地補(bǔ)償被拆遷人的全部損失。

(一)城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估中存在的主要問題

當(dāng)前，因房屋拆遷補(bǔ)償不合理造成的糾紛很多，甚至發(fā)生惡性案件。而其中的一個(gè)重要的原因就是拆遷補(bǔ)償價(jià)格不合理。其不合理的主要問題之一是被拆遷居民的土地使用權(quán)(地產(chǎn)價(jià)值)沒有得到體現(xiàn)，地價(jià)評(píng)估缺位。建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(建住房[2003]234號(hào))》(下稱意見)第三條規(guī)定：“房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”，這里對(duì)于房屋拆遷評(píng)估價(jià)格是否包含房價(jià)和地價(jià)的問題，采取了模糊表達(dá)的方式，沒有突出被拆遷居民住房的土地使用權(quán)。因?yàn)椤胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”并不一定包含全部的房價(jià)和地價(jià)，這就賦予了公權(quán)機(jī)構(gòu)不受限制的自由裁量權(quán)，從而產(chǎn)生了一系列弊端。《物權(quán)法》在第一百四十九條中規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。這一規(guī)定給予土地使用權(quán)人一種新的權(quán)利，即在土地使用權(quán)期滿時(shí)權(quán)利人可根據(jù)建筑物狀況和市場(chǎng)環(huán)境選擇放棄還是繼續(xù)使用土地，這種權(quán)力屬于實(shí)物期權(quán)(real option)。實(shí)物期權(quán)是相對(duì)于金融期權(quán)而言的，它是一種或有要求權(quán)。這種或有要求權(quán)的標(biāo)的資產(chǎn)不再是股票、債券、期貨和貨幣等金融資產(chǎn)，而是某種實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)。《物權(quán)法》的出臺(tái)使土地使用權(quán)的所有者不僅擁有土地使用權(quán)，而且擁有依附于土地使用權(quán)的一份期權(quán)，也就是使用期屆滿時(shí)對(duì)土地的一種采取行動(dòng)的權(quán)利。期權(quán)具有不確定條件下的價(jià)值。實(shí)物期權(quán)的價(jià)值也需要在城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估中得到體現(xiàn)。

(二)根據(jù)《物權(quán)法》對(duì)城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估的改進(jìn)建議

城市房屋的拆遷補(bǔ)償為什么總不能讓老百姓感到公平，很大程度上是在于房屋的土地使用權(quán)不算私有財(cái)產(chǎn)。《物權(quán)法》規(guī)定土地使用權(quán)為用益物權(quán)，明確了土地使用權(quán)的私有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)并對(duì)其保護(hù)，這為實(shí)現(xiàn)拆遷估價(jià)中顯化土地使用權(quán)價(jià)格提供了法律依據(jù)。

此外，城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估中除了要評(píng)估被拆遷房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之外，還應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》的精神，考慮土地使用權(quán)的實(shí)物期權(quán)價(jià)值。補(bǔ)償價(jià)格中的土地價(jià)值將是與土地使用權(quán)實(shí)物期權(quán)評(píng)估價(jià)值與剩余使用年限評(píng)估價(jià)值之和。具體評(píng)估中，應(yīng)重視：

第一，在評(píng)估中要充分考慮拆遷房屋的土地使用權(quán)的價(jià)值，并實(shí)行土地價(jià)值與房屋價(jià)值的分別評(píng)估。

第二，評(píng)估中不局限于市場(chǎng)比較法，應(yīng)依據(jù)具體情況選用多種方法進(jìn)行評(píng)估，然后綜合各個(gè)評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果，使最終的評(píng)估結(jié)果更加合理。

第三，采用Black-Scholes模型、二叉樹模型、蒙特卡洛方法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值。需要注意的是，拆遷房屋的土地使用權(quán)的實(shí)物期權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)中的實(shí)物期權(quán)有很大區(qū)別，不能照搬后者期權(quán)的定價(jià)模型。而目前關(guān)于拆遷房屋的土地使用權(quán)的實(shí)物期權(quán)的定價(jià)方法，尚未進(jìn)行深入的研究，需要做進(jìn)一步的工作。有些城市在確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，在評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上上浮一定的比例，其目的雖然不是為了體現(xiàn)實(shí)物期權(quán)的價(jià)值，但卻不失為如今在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中替代實(shí)物期權(quán)價(jià)值的一種方式。

三 結(jié)語

要遵循《物權(quán)法》，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)征用過程中對(duì)相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益的保護(hù)，除了評(píng)估方法的改進(jìn)之外，還需要政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員等各方的共同努力。筆者期待各方能以《物權(quán)法》為準(zhǔn)繩，對(duì)各自的行為作出相應(yīng)的調(diào)整。而評(píng)估人員在履行《物權(quán)法》時(shí)，需要的是提高自身的職業(yè)道德修養(yǎng)和專業(yè)水平。