資產評估與所得稅

[摘要]文章說明了所得稅與資產評估的關系及其在評估實務中的處理。文章認為在資產評估中可以將所得稅劃分為成本所得稅、經營所得稅、交易所得稅三種所得稅類型。文章認為采用租金收益法評估房地產價值時普遍不考慮所得稅的扣除，是需要解決的一個問題。

“資產評估”這一詞組中的“資產”，泛指特定經濟主體擁有或控制的能夠帶來經濟利益的經濟資源，其內涵接近于經濟學中資產的定義(參閱： 全國注冊資產評估師考試用書編寫組，資產評估，中國財政經濟出版社，2007)。由于我們資產評估業務大量涉及的是企業的資產，因此，在評估報告中出現的資產往往是指會計意義上的“資產”。而不管是哪種定義下的資產，其在經營、出租或出售而取得收益時，必然需要根據國家稅收制度繳納所得稅。那么，所得稅與資產評估的結果存在著怎樣的關聯呢?在資產評估實務中如何識別又如何處理所得稅的影響呢?本文擬進行分析和說明。

一、所得稅及所得稅的納稅范圍

所得稅是國家對個人和企業按一定比率從各種收入中征收的稅(參閱：現代漢語詞典，2版，商務印書館，1983)。所得稅又稱收益稅，是指以納稅人的收益額(所得額)為對象的各個稅種的總稱(參閱：商務法學，經濟法學，法律出版社，1998)。各國所得稅具體規定有所不同，但該稅種的制定規則、納稅主體與納稅范圍基本相同。根據我國稅法規定，我國現行所得稅分為四個稅種，包括企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅和農業稅。企業類所得稅納稅范圍主要包括生產、經營所得和其他所得等，其他所得中具體包括資產租賃與轉讓所得等。

二、資產評估的三種基本方法與所得稅

資產評估的基本方法按照分析原理和技術線路不同，分為市場法、成本法和收益法三種。

市場法是利用類似資產(參照物)的成交價格信息為基礎判斷所評估資產的價值。而參照物的“轉讓”，一般都需要依法繳納所得稅，也就是說，市場法是涉及所得稅的，至少與所得稅間接相關。筆者將此時涉及的所得稅稱為“交易所得稅”。

收益法是通過預測所評估資產的收益，并進行折現確定所評估資產的價值。根據稅收制度，企業(為了便于闡述，本文不涉及個人)在“生產、經營”或“出租”中取得的收益必須繳納所得稅。在收益法評估中，無論是凈利潤法還是現金流量法，均需要考慮所得稅的扣除，因此，收益法也與所得稅直接相關，筆者將此時扣除的所得稅稱為“經營所得稅”。

成本法是從再生產(或購置)取得資產時的重置成本扣除各種貶值反映資產的價值。這里的資產重置成本應包括開發者(生產者)的合理收益。根據稅收制度，企業在“生產、經營”中取得的收益必須繳納所得稅。也就是說，成本法也是涉及所得稅的。這一所得稅筆者可將其稱為“成本所得稅”。

三、資產評估中所得稅的分析

上述三種類型的所得稅都與評估價值有關，筆者統稱這三種類型所得稅為“價值所得稅”。價值所得稅的三種類型是從價值評估的三種基本方法的分析中得出的，但價值所得稅并不是一定需要與評估的三種基本方法一一對應。三種價值所得稅的存在并不依賴所評估資產采用的是哪一種評估方法，其所得稅價值是否對所評估資產的評估價值有影響，起作用的是資產評估的目的。

四、所得稅與資產評估的關系

舉一個例子：

某房地產開發商將開發完成的房產賣給某房地產經紀公司，繳納所得稅前的開發成本為7000元/m²，出售給房地產經紀公司的售價為10000元/m²，這10000元/m²中就包含著開發商的成本所得稅，可能為990元/m²左右。

接著，房地產經紀公司獲得的房產中的一部分以12000元/m²出售給住戶，這差價2000元中就包含了交易所得稅，可能為300元/m²左右。此時住戶取得房產代價12000元/m²中包含的所得稅已經達到1290元/m²左右。房地產經紀公司再將另一部分房產予以出租，租金是900元/m²每年，這里的經營收益中就存在著經營所得稅，可能為200元/m²左右。

由于所得稅是對所得(收益)征收的稅種，所評估資產的評估價值本質上是預期收益水平的貨幣表現，因此必然涉及價值所得稅。

在資產評估中，所得稅的影響將與評估對象的用途(即價值的實現模式，資產的使用方式)、價值評估的前提條件或假設發生聯系。即前文所述，所得稅價值是否對資產評估的價值有影響，在于資產評估的目的。

如果所評估資產是某主體以使用(生產、消費)而持有或受讓獲得的原材料、固定資產、無形資產、長期資產等資產，則其評估價值內涵需要包括交易所得稅的價值。而如果所評估資產是企業的產成品或待出售的固定資產等某主體需要出售或轉讓的資產，則交易所得稅的價值不應是其評估價值的一部分。對于受讓而來的資產而言，所評估資產價值中的成本所得稅價值，其一部分或全部，實質上是出讓方所持有該資產時的交易所得稅價值轉化而來的。

而對于任何所評估資產，無論其取得方式和價值實現模式如何，其評估價值內涵中均不存在經營所得稅的價值。經營所得稅的價值是需要計算評估價值考慮扣除的項目。而成本所得稅、交易所得稅的價值有時是資產評估價值的組成部分，有時是評估價值中必須扣除的部分。這些具體問題都應該進行分析。

五、價值所得稅在資產評估中的具體處理

(一)舉例分析

某公司一暢銷產成品的料、工、費成本(不含增值稅)為400元，銷售費用為20元，其銷售發生的流轉稅(增值稅)及附加為80元，假設其含稅市場銷售價格為p，交易所得稅為t，銷售凈利潤為r。則我們根據已知條件得出如下關系式，即產成品評估值P₀為：

市場法：P₀=p-80-20-t-r

成本法：P₀=400+80+20+t+r-80-20-t=400+r

讀者對采用市場法確定的評估價值可能沒有異議，但對于采用成本法確定的評估價值的方式可能會有疑問，這需要以價值所得稅分析進行說明。

本例涉及成本所得稅與交易所得稅。運用成本法評估產成品價值時，需要考察產成品價值的構成(式中的下劃線部分，其中包括成本所得稅)；然后由于所評估資產是以銷售為目的的，評估價值應該從其評估價值中扣除實現銷售時發生的稅費(包括交易所得稅t) 這樣就得到上述結果。

需要注意，這里的銷售凈利潤參數r不是繳納所得稅前的銷售利潤，而是指繳納所得稅后的凈利潤。在評估實務中，一些評估人員往往是用一個銷售利潤率來進行計算評估價值，而不注意是所得稅前還是所得稅后的利潤。如果以上述價值所得稅分析的思路去分析，評估的技術路線就會非常清晰。

(二)以房地產租金的收益評估其價值時是否需要考慮所得稅

目前在國內外一些著述中，認為在以房地產租金收益評估房地產價值時不需要考慮所得稅的扣除。其理由一是所得稅是與業主相關的成本，與房地產價值本身沒有關系(理查德·M·貝茲等，不動產評估基礎，5版，董俊英，譯，經濟科學出版社，2002:310)；二是如果扣除所得稅，不同的業主會因其依據的所得稅稅率不一致，而導致評估價值不客觀唯一。這些理由似乎很有道理，但其實是經不起推敲的。

所得稅與所評估房地產評估價值沒有關系的說法，不符合資本回報的理論。資本回報考量的是最終可獲得的純利潤，不扣除所得稅這樣的必然成本的資本回報率是不具備說服力的。

而如果由于不同的業主依據的所得稅稅率的不一致，導致了房地產評估價值不客觀唯一，那么，采用收益法評估企業價值時扣除所得稅，是否也存在評估價值的不客觀唯一呢?顯然這樣的理由是不成立的。但在房地產評估中不扣除所得稅，似乎并未出現很嚴重的后果，分析其原因，一是由于收益法中另一參數“折現率”將其掩蓋或修正了；如果折現率的選取是依據所得稅前的平均市場收益水平確定的，那么就會無需再考慮所得稅問題。二是房地產本身的特點(如價值變化較大、收益期較長、隨時間自然增值等)在某種程度上也掩蓋了不計算所得稅價值的錯誤。因此，在以租金作為房地產收益的來源，采用收益法評估房地產價值時，必須扣除經營所得稅的價值。同樣，在以假設開發法評估土地使用權價值時，也必須考慮經營所得稅的扣除。

(三)資產評估中所得稅的處理方式

在資產評估中，應將資產劃分為生產消費和出售兩種持有目的。其中，存貨資產評估中要分清是原材料還是產成品本身。固定資產、無形資產與長期資產應分清持有者是持續使用還是予以出售轉讓。采用成本法與市場法進行評估時，對以生產消費為持有目的的資產一般要關注成本所得稅；對以出售、轉讓為持有目的的資產一般要關注交易所得稅。在以收益法評估流動資產中的周轉件(如包裝物、模具等)、出租的房地產、生產流水線、租出設備、許可使用商標等類型的資產一般要關注經營所得稅。價值所得稅與資產評估之間的關系如下表

資產評估中涉及的價值所得稅的問題還很多，如債權債務評估，期后事項也會涉及所得稅問題。目前的評估報告一般是通過報告中的期后事項來提示報告使用人，并不進行實質性分析。這些問題筆者尚在研究之中，在此不再進行敘述。

六、結束語

資產評估作為一個價值判斷活動，不應脫離所得稅問題。筆者在十多年的評估實踐工作中，發現所得稅對價值評估的影響并沒有引起理論界與實務界的足夠重視。筆者認為所得稅對資產評估價值的確定影響非常重要。以上提出的觀點，還只是筆者思考的一個輪廓，急于整理出來是為了與同行進行交流，希望得到同行們的指教。