淺析有租約限制的房地產評估

房地產租賃市場在整個房地產市場中占有重要地位。房地產的租約，產生了承租人權益，同時，所有權人的占有、使用、收益、處置受到了限制。所以，租約限制的房地產的價值評估與無租約限制的房地產評估有所不同，需要考慮租約的限制對房地產價格的影響。

公開市場上有租約限制的房地產主要包括以下幾種情況：

1、土地及房產屬于同一產權主體，產權人對房地產進行出租。這種情況下，對出租人權益的評估，可以采用成本法、市場法或收益法評估該房地產的價值，然后扣除租賃權價格；對承租人權益的評估是租賃權的評估，可以采用收益法。

2、出租人僅出租土地，承租人在出租人的土地上建設了永久性建筑，有的還辦理了房屋所有權證(這是由我國土地和房產管理的歷史原因形成的)。在這種情況下，對于出租人權益的評估中包括對有租約限制的土地使用權的評估；對承租人權益的評估，要根據租約到期后該房產的不同歸屬情況進行評估。在這種情況下，承租人不完全擁有房產的處置權，其擁有的權益不同于擁有完整產權的房產業主，其評估方式可依以下情況分為4種：

(1)合同到期后房產歸出租人所有，且不給予承租人任何補償的情況。

在此情況下，對承租人權益的評估僅是對租約剩余合同期限內房產使用權和土地使用權價值的評估，評估可以采用收益法。其收益應為租約剩余期內房地產租金收益減去租賃成本，加上出租人土地租賃收入稅費(含營業稅及其附加和房產稅)。

(2)合同到期后房產歸出租人所有，但根據市場價格給予承租人適當補償的情況。

在此情況下，房產的評估其實就是房產在租約剩余合同期內的使用權價值的評估及租賃到期后的房產剩余價值的評估，包括租賃該土地存在的租賃權價格。具體評估思路為：①剩余期限的使用權價格(同(1))加上建筑物剩余價格，其難點是無法準確計算建筑物的剩余價格。可以首先評估房屋建筑物的價格，按房屋建筑物的剩余耐用年限與剩余租賃年期用折現率進行年期修正，計算剩余租賃年期價格，再減去該價格；②房地產的價格(公開市場價格)減去土地價格(公開市場價格)再加上租賃權價格，或房地產的價格(公開市場價格)減去土地價格(租約限制價格)，這種思路的缺陷是在到期后房地產一體的增值部分都歸承租人了，但是合同能夠一直續期就不存在該因素。

(3)合同到期后房屋建筑物歸承租人所有或由承租人處置。

這種情況比較難以處理，無法預測未來的情況，從理論上可以考慮為房屋建筑物的評估就是房屋建筑物在剩余合同期內的使用權評估及租賃到期后的房屋建筑物剩余價值評估，包括租賃該土地存在的租賃權價格，但是往往難于實現，因為該房屋不能單獨轉讓，也不會有人購買，只能轉讓給出租人，承租人處于被動地位，穩健的做法就是將到期后的房屋建筑物按殘余價值評估。具體評估思路同，但加上建筑物的殘值。

(4)合同到期后建筑歸屬沒有約定，根據《公司法》的規定，租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。對出租人來說就是恢復到沒有建筑物的狀態，該建筑物要拆除，這時房地產的評估就是房屋建筑物在剩余合同期內的使用權評估及租賃到期后的房屋建筑物按殘余價值評估。具體評估思路同(1)，但加上建筑物的殘值。以上后兩種情況在實際操作中可以征求出租人和承租人的意見，按雙方協商一致的書面意見為依據進行評估。

從以上分析看，對有租約限制的房地產評估基本上需要采用收益法進行評估，即使采用其他方法評估，也要通過收益法評估租賃權的價值。但在應用收益法評估租賃權的價值時，租金是采用市場租金價格還是租約租金價格呢?還是二者都需要考慮呢>這是評估時的關鍵問題之一。

《房地產估價規范》(GB/T50291—1999)規定，“估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正常客觀的數據。有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金。”《房地產估價規范》這一對于租金的規定是不恰當的。采用租約租金價格還是市場租金價格不能一概而論，應根據有關的法律、法規規定及結合具體的狀況來確定。下面以有租約限制的房地產抵押和抵押后處置為評估目的的三個案例為例來進行說明這一問題。

案例1：甲公司將自己擁有某房地產出租給乙公司，合同年租金為50萬元，租約為8年，每年年末支付租金。在租賃合同執行1年后，第2年初，甲公司擬以該房地產向銀行抵押貸款，貸款期限為1年。該房地產此時的市場年租金為55萬元。評估時假設：房地產的收益年限為30年；房地產租金市場、經營管理費用和投資風險等因素不變；還原利率為8％；房地產出租經營過程中各項管理費，維修費、保險費及稅費為租金收入的25％。

在該房地產抵押評估中，在租約合同有效期內一般按租約租金價格計算收益，合同期后一般按市場租金價格計算收益，于是，該房地產的評估值=(50÷8％)×[1-1/(1+8％)^8-1]+(55÷8％)×[1-1/(1+8％)^30-8]÷(1+8％)^8-1=588萬元。而如果不考慮租約的限制，按市場租金價格計算，該房地產評估值=(55÷8％)×[1-1/(1+8％)^30-1]=614萬元。兩個結果相差26萬元，該差額即為乙公司的租賃權價值。此處該房地產的抵押價值應是588萬元，即應考慮租約的限制。甲公司不能將乙公司對該房地產的租賃權益價值進行抵押，其處置權價值應受到限制。

如果該貸款合同到期后，甲公司不能按期償還貸款，銀行經過一年的時間通過多種途徑均沒有追回該貸款。在貸款后第3年初(即租賃的第4年初)銀行向法院申請拍賣該房地產以獲得受償。法院委托評估該房地產的價值以進行拍賣。根據上述前者租金價格的計算方法，合同有效期內按租約租金計算，合同期后按市場租金計算，該房地產的評估值=(50÷8％)×[1-1/(1+8％)^8-3]+(55÷8％)×[1-1/(1+8％)^30-8]÷(1+8％)^8-3=581(萬元)。當不考慮租約限制，僅按市場租金價格計算收益時，該房地產評估值=(55÷8％)×[1-1/(1+8％)^30-3]=601(萬元)。這兩個結果相差20萬元，該差額也是乙公司的租賃權價值。此時的該房地產的拍賣的價格應以581萬元為基礎，而不應是601萬元。如果以后者的評估價值作為拍賣的底價，雖然銀行減少了損失，但拍賣受讓人的利益將受到損害。因為，根據我國《擔保法》規定，“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。”《最高人民法院關于適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》也規定，“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。”這樣，拍賣受讓人必須以低于市場的租金履行與承租方的租約。

案例2：除合同年租金為55萬元，市場年租金為50萬元之外，其他背景與條件與案例1相同。

在該房地產抵押評估中，當在合同有效期內按租約租金價格計算收益，合同期后按市場租金價格計算收益時，該房地產的評估值=(55÷8％)×[1-1/(1+8％)^8-1]+(50÷8％)×[1-1/(1+8％)^30-8]÷(1+8％)^8-1=584(萬元)。如果不考慮租約限制，僅按市場租金價格計算收益，則該房地產評估值=(50÷8％)×[1-1/(1+8％)^30-1]=558(萬元)。兩個評估結果相差26萬元，該差額是甲公司的租金超額收益。但此時該房地產的抵押價值應為558萬元，不應考慮租約限制。因為，如果按584萬元計算，由于租賃合同的存在，致使銀行的貸款風險加大。

如果也發生了與案例1中甲公司不能按期償還貸款的相同情況，銀行在貸款后第3年初(即租賃的第4年初)申請法院拍賣。此時評估拍賣底價時，如在合同有效期內按租約租金價格計算收益，合同期后按市場租金價格計算收益，該房地產的評估值=(55÷8％)×[1-1/(1+8％)^8-3]+(50÷8％)×[1-1/(1+8％)^30-8]÷(1+8％)^8-3=567萬元。而不考慮租約限制，按市場租金價格計算收益，該房地產評估值=(50÷8％)×[1-1/(1+8％)^30-3]=547萬元。兩個評估結果相差20萬元，該差額也是甲公司的超額收益。此時該房地產的拍賣價格應以547萬元為基礎，不應考慮租約限制。這是因為高于市場價格租金的折現價格會導致拍賣的不成功。

案例3：甲公司將其擁有的某項房地產向銀行抵押貸款，貸款期限2年。抵押1年后，甲公司將該房地產出租給乙公司，年租金、租約期限與支付租金日期與案例1相同。如在貸款合同到期后，甲公司不能按期償還貸款，銀行在貸款后第3年初(即租賃的第2年初)向法院申請拍賣該房地產。法院委托評估該房地產以進行拍賣。評估時的市場條件與評估條件與案例1相同。

根據這些條件，先以在合同有效期內按租約租金價格計算，合同期后按市場租金價格計算收益，該房地產的評估值=(50÷8％)×[1-1/(1+8％)^8-1]+(55÷8％)×[1-1/(1+8％)^30-8]÷(1+8％)^8-1=588萬元；再完全按市場租金價格計算收益，即不考慮租約的限制，則該房地產評估值=(55÷8％)×[1-1/(1+8％)^30-1]=614萬元。兩個結果相差26萬元，該差額也是乙公司租賃權價值的表現。此處該房地產的拍賣的價格應以614萬元為基礎，即不應考慮租約限制。這是因為根據《最高人民法院關于適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》規定，“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成的承租人的損失，由承租人自己承擔。”因抵押行為在前，租賃行為在后，所以在采用收益法評估房地產拍賣底價時，租約的租金價格不能影響此評估結果，即應保障銀行的權利不受損害。

綜上所述，在采用收益法評估有租約限制的房地產時，不能一味地僅采用租約租金價格計算收益，而應考慮評估中是否導致產權人與相關當事人的損失為前提。

此外，無論是采用租約租金還是市場租金計算收益，評估時還應充分考慮租賃合同中的其他條款(如：維修費用的承擔、承租方對房地產的裝修及租賃合同到期后裝修成果價值的歸屬等)對房地產權利的限制。除收益法外，在采用其他方法評估有租約的房地產時，也應考慮租賃權利存在的影響。

在評估有租約限制的房地產中，還需要注意的以下若干問題：

1、一些房地產的價值評估項目無需考慮相約的限制，如：房地產拆遷價值的評估(所存在租約關系由被拆遷人與承相人解決或拆遷人與承租人另行解決)。房地產交易課稅稅基價值的評估(不應因租約的存在而使國家稅收發生流失)、房地產保險價值的評估等。

2、評估中應注意實際租金金額與合同租金價格之間的差異。例如在商業房地產的出租中，有時業主為了規避稅費，往往在合同中降低租金的價格，向承租人另外收取物業管理費、加盟費或進場費等。對于承租人來說，支付的費用都屬于租金中的內容。另外，如果向承租人收取的押金數額較大，還應考慮押金業主的利息收入。

3、當實際租金與租約租金金額懸殊過大時，有悖于租賃合同的公平性。評估人員應考慮合同是否真實，合同中條款是否有效以及是否存在其他的交易目的等問題。

4、租金在租賃時一次性已經支付或剩余租期內的部分年期租金已經支付，已經支付的租金在租賃期內不再計算，出租人在已經支付了租金的期限內不再有收益權，該因素對房地產評估價格影響較大。

5、在企業整體被租賃時，企業所擁有的房地產的評估，也要考慮租賃對其價值的影響，可根據具體房地產的種類、狀況及一般收益或租賃的市場價格，分攤且確定房地產的租金。

6、住宅政策性租賃與其他房地產的市場租賃性質不同，這類住宅包括政府的公房和一些廉租房產，其租賃價格、承租人的權益同公開市場下的房地產有很大的差別。這類房地產評估時應嚴格遵守國家和地方政府的有關政策，視不同的情況分別進行考慮。

如《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》規定，拆遷直管、自管住宅，可由房屋所有人先按照住房制度改革相關政策出售給房屋承租人，或者提供房屋進行安置。不能按照規定安置承租人，被拆遷人選擇房屋產權調換的，償還房與原房建筑面積相等部分由房屋所有人支付差價，超出原房建筑面積的部分由承租人支付費用，并取得該部分房屋的所有權。被拆遷人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，由拆遷人對被拆遷人支付貨幣補償款的20％，對承租人支付貨幣補償款的80％。在這種情況下，原房屋所有者的權益只能是其市場價值的20％，承租人的權益是其市場價值的80％。

7、應明確區分房屋租賃價格與房屋租賃權價值。房屋租賃價格是指房屋租金價格，房屋租賃權價值是指簽訂房屋租賃合同并支付租金后，通過轉租或經其他合同中允許的方式，給房屋所帶來額外經濟利益所產生的價值，在資產劃分中屬于無形資產。