王建清“大考”

在北京市國資委直接監管的國有企業中，新奧集團公司對多數人來說是一張新面孔。

區別于其他大多數國企的是，新奧是2005年才創建的、立足于奧林匹克中心區土地一級開發市政基礎設施和奧運配套設施建設、擁有顯著創始人風格的國有企業。目前新奧負責奧林匹克公園中心區的土地一級開發、奧運工程配套設施建設以及奧林匹克公園南區土地一級開發建設，同時肩負著對區域內二級開發商的組織、協調、管理和服務工作。

從土地開發的前期規劃拆遷到后期市政基礎設施和奧運配套設施建設即將完成，新奧只用了短短數年時間，不可謂不神速。“我們高達127米的多功能演播塔，從開工到建成不過一年，保質保量。我們的隊伍很有戰斗力吧？”在王建清不算寬敞的辦公室里，他總有辦法把記者的提問繞回并歸功于“集體的力量”。

如今，鳥巢工程建設有條不紊、水立方竣工在即、奧林匹克中心區3.15平方公里的土地由一片荒蕪變得繁花似錦……王建清帶領新奧以大開大闔的手法開創了新奧今日之局面；但是這只不過是新奧“大考”的開始。新奧面臨的問題是：不僅要保證奧運場館建設及配套設施能如期完成使用，更重要的是，奧運之后，通過對這一區域的開發建設，使之成為北京又一重要高端產業功能區，并保持可持續發展。

歷屆奧運不乏前車之鑒。不久前的一次奧運經濟論壇上，有專家質疑：北京奧運有可能成為歷史上規模最宏大的奧運會，那么，規模那么宏大的場館能否能如期交付使用，眾多的場館在奧運結束后，是否會重蹈悉尼奧運的覆轍？縱觀歷屆奧運會，場館開發者和經營者們受到的麻煩和困擾似乎大過他們享受到的果實，大多表現出高負債率，以及并不樂觀的贏利能力。

新奧短短2年的歷史到目前為止僅僅是一部開發史。從政府官員轉型到企業家的王建清，是如何帶領新奧把奧林匹克中心區的“生地”變成“熟地”？奧運結束候，新奧能否走出奧運場館經營整而不合的死地，進入有充沛盈利能力的良性循環？面臨“大考”，王建清如何交出答卷？他的思路和操作對于其他大型企業有什么借鑒？

來看看王建清未競的答卷。

拆遷安置零事故

比起其他的企業家來，王建清 “隱形”得更厲害——如果不是站在新奧集團總經理辦公室里，你絕對不會想到這個衣著樸素的人是掌管著價值200億土地市值的大型國企掌門人。只有談話時，想象中王建清本人敏銳、有穿透力的戰略風格才不斷從他的語言中折射出來。

2002年，北京市成立奧運場館土地一級開發指揮部，并開始啟動奧運中心區80萬房屋面積、2043戶居民、20余家企業的前期拆遷工作，2005年，政府組建成立北京新奧集團有限公司，王建清出任公司總經理，接手奧運中心區的開發建設，從此和奧運結下了不解之緣。

從最初的土地開發指揮部到繼續完成拆遷工作的新奧公司，再到2005年最終成立新奧有限責任公司，被王建清攥在手里的，是3平方公里的黃金寶地和200多億的土地市值。對于那一段艱難的拆遷工作，王建清總是輕描淡寫一筆帶過，而公司其他人在接受采訪時卻不約而同地告訴記者：新奧的拆遷是零事故！眾所周知，對于困難重重的拆遷工作能做到零事故是何等的艱難。

在新奧集團工作人員提供的材料中，記者看到了這樣的數據： 2002年9月-2006年底完成了中心區的征地拆遷任務，共拆遷房屋面積約80萬平方米，其中居民拆遷2043戶，企業拆遷20個。市政基礎設施建設初具規模，約10公里的地下環形通道工程結構全部完成，道路全線貫通；約4萬平方米的地下車庫除監控中心外已達到竣工交驗條件；24萬平方米的地下空間工程主體結構竣工，正在進行設備安裝和二次結構砌筑；約90公頃的中心區景觀環境建設中：中軸廣場鋪裝墊層及管線基本完成，面層的石材鋪裝進展順利；綠化種植工程已完成所有喬木的種植，正在進行灌木種植；貫穿中心區、水面約18萬平方米的龍型水系工程結構全面竣工，并已有一半區域注水、完成了水生植物的種植，效果良好。南區曹八里地區和四清集團現址拆遷、環境整治工程除個別區域外，基本完成，2005年7月至今共拆遷建筑面積約25萬平方米，包括727戶居民拆遷和82個企業拆遷。

王建清是一個溫和的領導者。盡管他擁有極好的“胃口”，但他總是以他柔和的口音反復強調，“我們做的是拆遷安置，應該以安置為主，僅僅是拆遷會讓別人（被拆遷對象）聽起來很不舒服。”但隱藏在他細致、耐心的作風之中的，是他對社會的責任感，正因為如此，新奧的整個拆遷安置工作才能幾年做到零事故。

王建清以他的敏銳、執著、勤勉與新奧融為一體。不可否認，新奧跨越式發展的路線正是王建清本人敏銳、有穿透力的戰略風格的折射。就在新奧剛剛完成奧林匹克中心區的拆遷工作時，王建清又從如何安置拆遷戶上嗅到了新的動向：對于空置的824名失地農民，為什么新奧自己不可以消化呢？中心區需要物業公司，對農民進行培訓后讓他們從事物業管理工作，除了可以很好地安置失地農民，由于他們對這片土地比較熟悉，管理起來也會更加盡職盡責。這樣做的結果不僅解決了失地農民的安置問題，還使新奧即將成立的物業管理公司找到了最佳的工作人員。

新奧物業管理公司應運而生。經過培訓，物業管理公司的保安和物業人員正式上崗，一段時間之后，王建清欣喜地發現，這些工作人員的工作態度和工作效率比他想象的還要積極許多，雖然工資不高，員工們卻盡職盡責，干得不亦樂乎，成了奧林匹克中心區的一大風景。

受新奧物業公司啟發的王建清開始摸索對于工程建設民工的安置問題——直到新奧在土地開發商中首創了中心區管理模式。

簡單說來，新奧首創的中心區管理模式就是成立奧林匹克中心區建設者服務區。這個服務區是專門為工程建設的民工服務的，此舉使新奧在人員安置上完成了所謂的跨越，無人能及。

“現在的建設者生活服務區里既有免費圖書室，還有愛心醫療站、大食堂等配套設施，而且每到周末還會給建設者們放映露天電影”，這是民工們眼中建設者生活服務區的樣子。目前，這個服務區能滿足中心區3－4萬民工的日常生活所需，用占地費服務于奧林匹克建設者，王建清認為是“取之于民，用之于民”。記者在服務區內還看到了類似八九十年代供銷社那樣的商店，里面出售著價廉物美的日用產品；這些商品都是民工日常用的，不管是價格還是質地，都適合農民工使用。農民工使用電腦上網，在服務區里可不是什么新鮮事；前不久，朝陽區圖書館流動圖書車開進奧林匹克公園中心區，為奧運工程建設者免費送圖書1500冊，大大豐富了民工們的業余生活。如今的服務區，農民工們不出區，就可以享受各種便利服務，大大提高了農民工的工作積極性，也保證了如此大的中心區安全無事故。

對此，王建清說，“這也是為和諧社會做一點貢獻嘛！”

落實三大奧運理念

新奧所轄的這塊北京市政府預留給奧運會的專屬用地里，坐落著奧林匹克中心區、國家體育場“鳥巢”、國家游泳中心“水立方”、國家體育館幾大標志性建筑，它們遙相呼應，形成了“一個中心三個區域”的格局。

為落實“綠色、科技、人文”奧運的三大理念，將中心區建成奧運工程精品示范區，新奧專門成立了“三大理念”工作小組。目前，已經實施和準備應用于工程中的“三大理念”項目有25項，包括綠色奧運項目10項、科技奧運項目8項、人文奧運項目7項，涉及水資源綜合利用、環境與生態保護、高科技信息服務、新型材料應用等方面。

幾年前，當王建清接手新奧時，他就考慮到了一定不能使自己轄區的工程僅僅停留在“奧運示范工程”，新奧不僅要打造一個品牌，一種企業文化，更重要的是：所有的工程，在奧運后都可以變成優質資產。

僅以奧林匹克公園中心區為例。目前正在緊鑼密鼓地抓緊建設、并將于2007年年底竣工的北京奧林匹克公園中心區，位于北京市北四環北，綜貫2.4公里，北臨森林公園，與許多主要的奧運比賽場館共同構成了奧林匹克中心區。奧林匹克公園中心區作為大型公共建筑組群，在景觀環境設計和項目建設過程中充分應用了節水、節材、節能、節地及環保等多種技術，從一個側面實踐著北京“綠色奧運、科技奧運、人文奧運”的莊嚴承諾。

據王建清介紹，奧林匹克公園中心區內景觀環境綠化面積總計約95公頃，在北京各大城市功能區里位居首位。這里幾乎囊括了目前各種高科技應用，涉及水的綜合利用就有多項：按照奧運規劃指南的要求，經初步測算，高峰時每天最大用水量是3000立方米，節水成為奧林匹克公園的大問題。為此，新奧公司采用了節水策略，其主要涵蓋了3個方面，一是雨洪利用，二是生態水系，三是中水利用。為此，新奧專門建了積水井，在地面上使用環保透水磚，用于雨水的循環再利用；為了提高水的利用效率，他們還加大科研力度，公司自己的科研成果反季節種樹，就可以使用生態水系來保持水的流失。技術方面，他們則采用下凸綠地、風積沙透水地面、自然過濾凈化、滲濾溝、信息化雨洪調度等措施。此外，中心區還建立了污水處理站，以確保雨能利用，水泵的供應體系良性運行，充分做到了水循環利用。

在此，不能不提到王建清特別強調的24萬平方米的地下商業，如此大的地下商業在亞洲也是獨一無二的。該項目體現“融入風景中的時尚天堂”，占地面積17.3公頃，相當于兩個半東方廣場。目前項目結構已經初步建設完成，正在進行設備安裝和公共區域裝修設計工作。這里交通便利，停車位充足。地鐵奧運支線貫穿商場內部，總長度9.8公里的地下環形通道將商場停車庫直接與地面個條道路相連，共有29個出口。值得一提的是，商場門前還有一個純粹中式風格的地下花園，可供休閑娛樂，可以預測，它的建成將為奧林匹克公園中心區賽后增添了一個新的亮點。

“‘綠色奧運’和‘科技奧運’‘人文奧運’是相輔相成的。沒有高科技為基礎，‘綠色奧運’是無法實現的，”王建清最后說。

轉折2008

不管對王建清本人還是新奧集團來說，2008年將是一個里程碑，也是一個轉折點。

新奧開發的中心區作為北京市政府“十一.五”規劃中重點發展的六大高端產業功能區之一，不但有著得天獨厚的地理位置，交通便利，而且市政配套設施齊全，景觀優美，區內容積率很低，由于政府規劃著意將其打造成以體育、文化創意、旅游等相關產業相結合的新型城市區域，這種區域土地的稀缺資源加上最新理念的注入對于新奧的發展是非常有力的，也使它具有了其他城市功能區不可比擬的獨特優勢。

奧林匹克公園中心區占據北京中軸線的最北端，東至北辰東路，西到北辰西路和白廟村路，南接北四環，北臨辛店村路。總用地約315公頃，其中建設用地約135公頃，規劃地上建筑面積約361萬平方米。目前，中心區內已出讓的開發建設地塊地上總建筑面積約130萬平方米，包括國家體育場、體育館、奧運村、國家游泳中心等奧運設施，也有國家科技館、國家會展中心等大型公建。今后，可出讓的待開發建設用地地上建筑面積約230萬平米，分20個地塊。單塊地塊地上建筑面積在5萬平米至20萬平米左右。除政府預留部分公用建筑用地外，其余地塊用地性質為商業用途。

王建清告訴記者，新奧的使命是：在奧運前能夠高標準，高質量地完成功能區配套市政基礎設施及景觀建設，奧運后通過在政府指導下完成中心區內剩余230萬平方米建設用地的出讓，收回前期開發成本。因此，新奧所能做的就是使奧林匹克中心區在奧運期間作為北京奧運會主場館所在地，所有園區工作會以奧運會的順利進行為主。但賽后主要是通過奧運前期和賽時把中心區的生地做成熟地，提供土地附加值，進而逐步收回前期的投入。賽后，他們將在投資運營模式上進行新嘗試，通過招拍掛來確定地塊業主，不僅要看其是否有融資能力和建設能力，還要考察其未來給這一區域帶來的附加值。

“我們會通過逐步引進二級開發商來實現地塊的增值，最終在賽后通過市場的力量，實行錯位經營的戰略來實現園區的可持續發展。”其中，總建筑面積為24萬平方米的奧林匹克公園商業廣場，將與“鳥巢”、“水立方”共同組成“奧運景觀大道”，成為展示中華民族強盛和中國經濟奇跡的國際舞臺。

王建清還規劃推出部分商業性用地進行拍賣，“這樣就可以減少銀行貸款，我們的成本就會大大降低。” 對于拍賣不成功的土地，他表示將進行綠化。目前對于賽后的230萬平方米待出讓土地建筑面積將于2008年前后進行招拍掛，而24萬平方米的商業廣場則招商在即。

建成后的地下商業廣場將匯聚國際化現代時尚商業，承“風情商MALL”的國際化創新購物理念，同時它匯聚了12大類國際商業聚合體，奧運結束后它將對全體市民開放，開創“體驗式消費大觀”，不僅如此，每年數百萬來自全國各地的旅游者使它能夠成為奧運賽后的旅游勝地。

雖然奧運還未到來，但是關于賽后的可持續發展問題卻已破題。新奧發展的幾大跨越證明了王建清和他領導的新奧班子具有超強的成長性，但是新奧通過內生發展創造更大價值的能力仍待被證明。縱然在很多人看來新奧的前途一片光明，但對于王建清和新奧面臨的“奧運大考”而言，并不意味著“輕舟已過萬重山。”

“我是一個有夢的人。”王建清在接受完采訪向記者告別時，突然豪情頓生地說。這個有夢和激情的企業家告訴記者，新奧是屬于每一個新奧人的，“新奧是一個團隊，一個有夢想的團隊。”