撥動買房算盤的３顆珠

購房置業是一件大事，對于普通人來說，很可能是一輩子成交額最大的交易。在開始購買之前，能夠想到一大堆問題：價位、交通、地段、周邊環境、開發商信譽、房屋格局、物業管理等等。買房之前，澄清一些基本理念是非常重要的。

購房要有投資意識

住房具有保值增值的功能，最根本的原因就在于住房是不動產。建筑物隨著時間的推移不斷貶值，有相應的折舊；但由于所在位置環境條件的改變，比如稀缺性增加，可能導致房產的升值。當土地升值的速度快于房產的貶值時，住房便能實現整體的升值。

隨著年齡、工作、家庭結構變遷，越來越少的人把自己一生捆綁在一套房子上，換房時住房的變現價值將極大地影響一個家庭的資產。即使是為解決當前最基本的居住問題而購房，住房的投資屬性都是不可忽視的重要因素。

作為一項大的投資，買房前有必要進行全面的成本收益分析。住房成本不僅要考慮包括房款、利息等置業成本，也要考慮物業費、取暖費，以及交通、生活等額外負擔所構成的使用成本。甚至還需要考慮機會成本，也就是將資金用于購房而放棄的投資于股票、基金等方面可能帶來的收益。對于收益，不僅應當考慮置業帶來的房租節約、生活安定等好處，也應當考慮到換房時如何保證投資收益。

選地段甚于選房子

香港地產巨頭李嘉誠曾說：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段?？梢娺x擇地段的重要性。

盡管購房者由于生活習慣以及工作而導致區域偏好千差萬別，但下邊的地段依然應是購房者的首選。

功能核心區及外延區

城市主要功能，尤其是產業功能聚集區是城市財富和人才的聚集地，而這正是住房需求的根基。同時，這些區域的交通、商業配套較為齊備，具備良好的生活設施和人文環境，具有很高的投資價值。伴隨著這些區域住房建設的飽和，其外延區域則是拓展的重點，也值得關注。以北京為例，CBD、金融街、中關村經過10余年的發展，已成為北京三大核心商務功能區，不僅區域地段升值巨大，也帶動了周邊區域房價的大幅提升。

軌道交通沿線

軌道交通的建設大幅縮減了城市各區域之間的距離，增進了與城市功能區的聯系，因而軌道交通沿線房價也會大幅提升。以北京八通線沿線的通州區為例，2003年該軌道交通線剛開通時，該區域房價在3000元/平方米左右；如今已突破6000元/平方米，翻了一番。

價值洼地區域

經驗表明，房價存在著中間低四周高的洼地區域。價值洼地的形成，往往是因自然地理、歷史社會、政治經濟、投資項目等諸多因素，導致區域長期被各種力量忽視。一旦原來束縛其發展的力量變化或消失，或在客觀條件成熟時有特別因素的刺激，洼地區域往往會突然爆發，產生明顯的“洼地效應”。2006年，北京南城房價的大幅飆升就是洼地效應的具體表現。

項目選擇不可忽視

在市場狂熱的時候，很多購房者只要看著地段不錯，就不管三七二十一地下單。但等到收房入住之后，往往會因為房屋本身的各種問題而后悔不迭。因此，購房者在買房前一定不要太心急，要仔細挑選高品質的房屋。盡管購房者選擇項目的標準千差萬別，但具體項目的選擇還是有值得參考的共同點。

優質開發商值得信賴

項目是由開發企業操盤完成的，所以項目的品質與開發商的品質密切相關。

看企業主要可以從以下幾方面人手：第一看資金實力，不僅關注項目的投資商實力來實現，同時要考察項目的抵押情況；第二看開發能力，關注企業以往的開發業績，特別是同區域、同類產品的開發經驗；第三看不良紀錄，主要看該企業以往開發過程中有無被揭示出來的重大問題。一般來說，在其他條件都類似的情況下，選擇品牌企業，風險相對較低。

項目設施符合偏好

一個好的產品，往往在社區規劃、景觀設計、戶型設計、工程質量、服務品質、物業管理等一個或多個方面具有比較優勢。必須明確自己的偏好。最好通過親身體驗和各種調查，確認項目的優劣，這樣才不至于被售樓員“忽悠”。