成都市房地產價格泡沫的實證分析

[摘要] 本文利用1995年～2004年成都市的經濟數據，進行了實證分析。研究結果表明，1996年～2003年房價增長與經濟基本面基本相協調，但從2004年泡沫水平迅速上升，需引起各方的高度重視。

[關鍵詞] 房地產基值泡沫

本文利用成都市的經濟數據和房地產價格統計資料，運用計量模型，估計了在現有的城市經濟發展狀況下房地產業應有的基值價格（Fundamental），并通過與實際房價的比較，測算了泡沫在住房市場價格中所占的比重，研究結論為正確判斷當前房地產市場存在問題提供了理論依據，有一定理論與現實意義。

一、文獻回顧

目前，國際上對基值的測算有兩大思路:一是基于收益還原價值角度確定基值，但這種操作方法最大的難點是房地產未來收益具有不確定性與難以估計性;二是從市場均衡價格角度確定基值。Hendershott and Abraham(1996年)認為，整體來看若市場價格可視為房地產市場機制運作的結果，基值則應是在市場達到均衡狀態時的價格（Equity Price），因此基值即由各種影響住宅供需的因素所組成的價格。

二、理論模型建立

1.理論思想

本文主要參考Handershott and Abraham(1996)對基值的看法，建立本文的理論模式。假設房地產市場價格受到以下因素的影響:

P為總體房地產市場平均價格的變動率，P*為房地產市場基值價格的變動率，即是由影響房地產業市場平均價格的實質因素所組成的價格，q(X)為房地產業市場平均質量特征，c(Y)為總體房地產成本特征，Z為其它影響房地產市場價格的外生變量， θ為誤差項

2．實證模型的建立

經過簡化和變量選取，可以用下式進行計量分析

yi為人均可支配收入變動率，sct為房地產投資額變動率，ht為扣除在校生的人口變動率，it為實質投資利率，Φt為誤差項，且為白噪音(white noise)。

由于基值無法透過(2)式求得，因此參考Handershott and Abraham(1996)的作法，假設，即假設在第0期時，基值等于市場價格，也就是說此時價格泡沫不存在，故可運用下式計算各期基值：

三、實證結果分析

1.實證結果

運用Eviews5.0，經過反復回歸估計，除人口增長率以外，其它所有變量符號都與預期的相同，在各解釋變量上，多數變量皆呈現顯著的結果，僅實質投資利率為接近顯著邊緣；但落后一期的房價變動及基值與房價之差占房價的比值都呈現顯著的結果。部分實證結果不顯著以及模型的整體解釋力偏低(0.44)，這部分可能代表變量的選取或運用仍有改進之處，可能是尚有重要變量未尋獲，或是解釋變量與房價的關系尚須進一步檢定。但總體而言，不顯著的影響變量部分接近顯著且大多數符號與預期相同，且多數變量皆呈現顯著的結果，因此結果尚可接受。

2.綜合分析

表一為成都市房地產業平均價格、基值與價格泡沫的估計結果，從表一來看，成都市的房地產市場只有1999年以后開始存在價格泡沫，1999年以前則不存在價格泡沫，若從觀察價格泡沫的水平來看，價格泡沫的變化在1999年～2003年并無太大的變動，處于溫和狀態，但到2004年出現大幅的上升，2005年泡沫進一步上升，價格泡沫占市價的比重也提高到2005年的26.79％，由于2006年數據未能收集完全，2006年的泡沫值未能求出，但可以預測2006年也存在嚴重的泡沫。

三、結論

本文利用成都市的房地產業統計數據，估計出價格泡沫的變動，我們認為這一定量分析結果基本與市場狀況相符。從定性角度分析，2003年以前成都房地產市場因開發量比較大，房價相對平穩，而2004年在土地供給實行嚴格控制和全面掛招拍等因素影響下地價、房價快速上升，出現泡沫特征。同時由于市場主體普遍看好成都經濟前景，大量投資(機)者入市，帶動房價過快上升。

發達國家和地區經驗表明，在房價處于上升期時，人們對樓市普遍持有樂觀預期和“買漲不買跌”心理綜合作用，會吸引更多的投資(機)進入市場，勢必拉升房價進一步上漲，形成價格“自我膨脹、不斷上升”機制，這種勢頭若不加以抑制，其愈演愈烈的房地產投資(機)熱必將給經濟帶來災難性破壞。因此，政府正在實施的一系列穩定房價的政策措施是十分必要的、及時的，這對保持經濟和房地產業可持續發展有深遠意義。本文研究所得到的結論為政府采取措施調控房價提供了理論依據。

參考文獻:

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