房地產投資多目標風險決策模型研究

[摘要] 本文通過分析房地產投資決策的特點，指出房地產投資決策是屬于多目標風險決策問題。鑒于多屬性效用理論是解決多目標風險決策問題的一種很有效的方法，本文把多屬性效用理論運用到房地產投資決策中，建立了房地產投資多目標風險決策模型。

[關鍵詞] 房地產投資風險效用多目標決策

隨著我國社會主義市場經濟的發展和改革開放的不斷深入，房地產業得到了迅速的發展。房地產作為一種投資工具，其風險性受到房地產投資者越來越普遍的關注。因此本文對房地產投資風險決策方法進行了深入研究。

一、房地產投資決策的特點

房地產投資決策就是運用有效的決策方法在若干個投資方案中選擇出最優的投資方案。房地產投資決策同時具有多目標決策和風險型決策的特點。

1.房地產投資決策的多目標性

由于房地產投資者所追求目標有多個：收益 、回收期 、信譽價值、環境保護等。 所以房地產投資決策具有多目標性，屬于多目標決策。

2.房地產投資決策的風險性

房地產投資過程中有許多風險因素：土地價格的不確定性、工程建設費用的不確定性、投資收益的不確定性及工期、投資回收期的不確定性等。這些風險因素是客觀存在的，但并不是完全不可知的。決策者可以根據自己的經驗和科學的方法預先估計和計算出其概率分布，再計算出益損值的概率分布。因此，房地產投資決策應該被認為是風險型決策，而不是不確定性決策。

二、多屬性效用理論

現代風險型決策理論已從期望值準則階段發展為期望效用準則階段。期望效用準則充分考慮了風險型決策問題的兩個基本特點，即后果的風險性和后果的效用。由于風險型決策問題的自然狀態是不確定的，所以不論決策者采取什么決策，都可能產生各種不同的后果，因此他要承擔一定的風險，但對后果并非是全然不知，可以預測它的概率分布。不同的決策者對風險的態度往往不相同，同樣的后果對不同的決策者會產生不同的效用。

基于期望效用準則的效用理論能很好地解決風險決策問題，效用理論已從單屬性效用理論階段發展到多屬性效用理論階段。多屬性效用理論可很好地解決多目標風險決策問題。運用多屬性效用理論進行風險決策的基本步驟如圖所示。

三、房地產投資多目標風險決策模型的建立

下面運用多屬性效用理論來解決房地產投資多目標風險決策問題，建立房地產投資多目標風險決策模型。

1.建立多目標分層遞階結構

(1)選定目標

通過詢問決策者，選擇出決策者關心的三個投資目標：收益、回收期、信譽價值。

①收益最大化。收益(Return)是一個較為籠統的概念，它一方面含有絕對的收益值的意思，另一方面也含有投資收益率的意思，因此將收益最大化具體表述為以下兩個方面：

一是凈現值最大化。凈現值(NPV)是一個反映投資收益的絕對指標，它直接描述了一個投資方案可能獲得的利潤的現值。其表達式為：

在風險條件下，需要確定凈現值的概率分布。

二是內部收益率最大化。內部收益率是反映投資經濟效益的相對指標。由于房地產投資者的資金總是有限的，因此投資者總是希望盡可能有效地運用有限的資金，獲得盡可能高的收益。

內部收益率(IRR)是使凈現值為零的折現率，它反映了項目自身的獲利能力，其值可由式(1)中令NPV=0計算得出。在風險條件下，需要確定內部收益率的概率分布。

②回收期最小化。房地產投資資金占用很大，投資者往往利用負債經營，利息負擔沉重，因此投資者往往希望盡快收回投資，把回收期最小化作為一個主要目標。回收期是指凈收益抵償初期投資所需要的時間。回收期有靜態和動態之分，區別在于前者沒有考慮資金的時間價值，而后者考慮了資金的時間價值。動態回收期較為常用，可通過令式(1)中NPV=0，求其中的t得到。在風險條件下，需要確定內部收益率的概率分布。

③信譽價值最大化。擁有地段好、規模大、檔次高、性能優異的房地產往往被視為一種榮耀，而且這樣的房地產也能夠給其擁有者或者投資者帶來無形的收益。我們將這種榮耀和無形收益統稱為房地產的信譽價值。

信譽價值的估計通常由投資者本人根據自己的偏好確定。通常可由投資者對各備選方案的信譽價值進行打分，分數越高表明信譽價值越高，對投資者越有利。

(2)遞階結構

對于收益這個目標，用凈現值和內部收益率作為它的屬性。顯然，這兩個屬性具有可理解性和可測性。同時，由于這兩個屬性分別從絕對值的角度和相對值的角度體現了收益這一目標的兩個重要方面——實際收益值和投資收益率，因此它們是完全的。而且它們是非多余的和最小的。

對于回收期和信譽價值這兩個目標，分別采用動態回收期和信譽價值的值作為它們的屬性。這兩個屬性具有可理解性和可測性。

對于這些目標所設定的一集屬性我們認為它是完全的、可運算的、非多余的和最小的。所有這些目標和屬性構成了房地產投資決策的多目標分層遞階結構。

2.建立決策模型

選定房地產投資決策的目標集為：

①收益最大化;

②回收期最小化;

③信譽價值最大化。

為具體表述上述三個目標，我們設定一個完全的、可運算的、非多余的和最小的屬性集：

這樣，我們就得到了一個表達簡單、意義明確的房地產投資多目標風險決策模型。我們只需先求出每個方案的各屬性的概率分布，再根據決策者的偏好確定多屬性效用函數，進而得出各方案的期望效用值，就可以據此期望效用值進行方案的優劣排序，從而進行有限個方案的多目標風險決策。

參考文獻:

[1]彭勇行:管理決策分析.科學出版社，2000

[2]徐水師:預測方法與決策分析.西北大學出版社，1997

[3]楊劍波:多目標決策方法與應用.湖南出版社，1996

[4]張堯庭等:效用函數及優化.科學出版社，2000

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。