武漢便利店選址分析

本文為“大學生創新計劃大賽”所屬項目

一、便利店及其選址

便利店于20世紀70年代最先起源于美國，移植到日本后得到飛速發展。便利店具有以下特征:地址距離消費者近，步行購物5分鐘～7分鐘可到達;商店營業面積在100平方米左右;商品結構以生活必需品為主體;營業時間長，一般在16小時～24小時;以開架自選貨為主，結算在收銀機處統一進行。

現代的便利連鎖店要想取得成功，選址是關鍵。便利店選址的重要性體現在:經營是長期的，店址一經選定，需要投入大量固定成本;店址是確定經營目標和指定經營策略的重要依據;企業的店址選擇得當，就意味著其享有“地利”優勢。

便利店的發展在國外發達國家已經比較成熟。在中國，便利店只在沿海大中城市獲得一定的發展，在內地（如武漢）的發展并不順利。在武漢，大多便利店的經營狀況處于低谷。鑒于此，眾多學者對武漢便利店發展的條件、現狀進行了相應的分析。本文在其研究的基礎上，結合國內外零售企業選址理論，對武漢市便利店的選址情況進行定性與定量結合的分析。

二、零售店選址的相關理論

1.商圈分析理論。零售店的選址最關鍵的是對商圈的分析。商圈是指以商店所在地為中心，向四周擴展，構成的一定輻射范圍，并能夠有效吸引顧客來店的地理區域。在國外零售管理中，以零售飽和理論、霍夫模型以及中心地帶理論等為代表的商圈理論較為成熟。

(1)定性分析理論。德國的沃特·克利斯特勒提出中心地帶理論，該理論提到一個觀點，即經營生活必需品的商店需數量多且距離上靠近消費者;經營選擇性較強的非日常生活必需品的商店，必須從較遠處吸引顧客。顯而易見，便利店屬于經營生活必需品的業態。故其在選址上應靠近消費者，擁有較大的消費人群才是上策。

(2)定量分析理論。

①零售飽和指數理論該理論通過計算某一地區內零售飽和指數的大小，來確定該地區零售店鋪數量的情況，進而確定是否適合開店。其公式如下:IRS=(C×RE)/ RF。

式中:IRS———某區域某類商品的零售飽和指數;C———該區域的購買某類商品的潛在顧客數;RE———該區域每個顧客對某類產品或勞務的平均購買額;RF———某種經營某類商品或勞務的店鋪現有營業面積。

該理論主要揭示一商圈中某類商品或服務與需求相比的飽和程度，進而說明某一商圈的競爭狀態對投資者的吸引程度 。顯然，零售飽和指數越高，意味著店鋪的商圈范圍越大，從而意味著零售經營機會和成功的可能性也就越大，進而可以作為新店鋪選址的重要候選地。

②霍夫模型美國學者戴維.霍夫提出了測定店鋪商圈的計量模型。該模型建立的基礎是一個店鋪對顧客的吸引力主要決定于店鋪的規模和顧客到店鋪的距離。公式如下:

式中:Aij為店鋪j對顧客i的吸引力;Sj為店鋪j的規模;Dij為顧客i到店鋪j的距離或花費的時間;a 為顧客對店鋪規模的敏感性參數;b 為顧客對距離和花費時間的敏感性參數。

通過霍夫模型我們看出，對于便利店這種以方便、快捷的提供給顧客各類必需品為特色的零售業態，各店鋪規模幾乎沒有差異。所以，該參數不適用于計量便利店的吸引力大小。可以考慮用店鋪銷售商品種類或是店鋪商品的應急性來替代該參數，從而可繼續使用霍夫模型計算便利店商圈。

零售飽和理論、霍夫模型以及中心地帶理論都是以零售店為研究對象的商圈分析理論，它們對便利店這種以“小、靈、便”為特點的新興業態的選址也有很重要的的指導意義。

2.零售店選址分析方法。零售店選址分析包括三個層次：一是地區分析，確定店鋪將要進入的地區;二是商業區分析，確定店鋪進入所在地區的商業區;三是具體位置分析，確定店鋪選址的具體地點。

(1)地區分析。地區是指能夠影響零售店經營的較大的空間范圍，它可能是一個國家或一個城市。地區分析主要包括需求預測、購買力流入和流出額的預算、政府政策以及可能開設的店鋪數量等內容。地區分析是零售店選址的第一步，也是關鍵的一步，因為地區的環境與條件將決定店鋪經營的發展前景。

(2)商業區分析是指對一個地區的不同類型的商業區的規模、形狀和特點進行分析，從而確定店鋪選址區位。商業區類型大體包括:中心商業區、副中心商業區或輔助商業區、購物中心、獨立店區等。

(3)具體位置分析包括顧客情況、地理環境和經營效益的分析評估。

顧客情況分析是指對店鋪所能吸引的顧客的結構類型和數量的分析。包括對顧客的類型、家庭狀況、購買力和顧客流量和人口密度等多種因素的分析。

地理環境分析主要是指對店鋪所處地點的交通條件和地理位置的分析。店鋪應盡量選擇臨街處以及一些大型公共場所的迎面處，盡可能選在三面或兩面臨街，即“金角銀邊”，這樣容易吸引顧客來店。

經營效益評估是指對店鋪未來經營效益進行評估。主要是評估潛在顧客人群量、客流量、光顧商店的人數、每筆交易的平均購買量等，進而預測經營效益以決定是否在該地點開店。

三、武漢市便利店選址透視

素有“九省通衢”之稱的武漢，歷來都是商家必爭之地。便利店雖已登陸江城數年，但其發展卻舉步維艱。一般認為發展便利店的條件是該地區GDP達到人均3000美元，此時是導入便利店的時機。武漢市2004年末人均GDP已經達到3072美元，已具備發展便利店的條件。

據了解，武漢最早的便利店出現在10年前。1997年，“好來西”在漢投資100多萬元開店10家，一年后全部關閉;2001年揚子江牛奶公司開始涉足便利店，到2003年開店9家。目前，武漢大型零售企業中百集團也已大力發展便利店。中百便利店從2004年的280家發展到了2005年的326家，其中包括本土化的便利店——便民連鎖超市。

武漢市大多便利店存在共同的弊端。為了率先嘗到這塊“奶酪”的甜味，便利店如雨后春筍，在短時間內遍布武漢市，而其中多數店面均未經過全面周到的選址分析。許多便利店在開業不到一年的時間都紛紛以倒閉告終。然而在選址方面，武漢市便利店中不乏正面的典型，即被中國連鎖經營協會認定為武漢本土化的便利店——中百便民超市。

1.中百便民超市選址分析。中百便民超市從2004年的280家發展到了2005年的326家，到2006年末，中百便民超市已經發展至500家左右。在武漢市多數便利店紛紛倒閉的時候，中百便民超市卻在門店數量上保持上升的趨勢，這與中百便民超市的選址策略相關。

(1)商圈評估。中百便民超市店面在選址時都經過嚴密的商圈分析。據調查，國際上比較成熟的便利店其商圈通常以商店所在點為中心的半徑為300米范圍內，每一店鋪的目標人口在2600人～3000人之間或800左右戶家庭，中百店址的商圈基本符合這些指標。為力求最大的目標市場，中百便民超市綜合分析商圈內的人口分布狀況，以及市場、非市場因素的有關資料，然后在此基礎上進行經營效益的評估，衡量店址的使用價值，選定合適的地點開店，使商圈、店址、經營條件協調融合，創造競爭優勢。

（2）店址選擇。中百對店鋪的具體位置進行分析和選擇，通過對交通條件、客流、競爭店鋪以及地形特點等方面進行綜合分析確定店鋪選址。從中百便民超市的分布可以看出，門店選擇開設地點總是處在客流最多、最集中的地點，以使多數人就近購買商品。在武昌主要分布在解放路和民主路及和平大道等幾條主干路，在漢口主要分布在江漢路、勝利路及中山大道等。從分布上看，中百便民店已經把住了武漢各地區的消費終端，鞏固了其在零售業中的堅實地位。

中百便民超市通過“金角銀邊”的商業布點戰略，深入居民小區和大中專院校。另外，為了占據更多的商業網點，中百陸續在人口流量大如部隊、學校、監獄等地開店。中百便民超市雖然還不是真正意義的便利店，但具有以上發展便利店的優勢。根據中國連鎖經營協會的認定，中百便民超市算是發展不錯的本土便利店。

2.武漢便利店選址存在的問題。武漢市便利店曾一度呈遍地開花之勢，然而其中大多“花”只一現即謝。通過網絡記載和實地考察，發現先前的很多便利店已經不再存在，如魯磨路的大百步便利店、臺北路的揚子江便利店等。仔細分析，導致這些經營不善的便利店迅速倒閉的直接原因就是其在選址方面存在很大的隱患。

(1)商圈內人口極少。如果便利店商圈內人口在1500人以下，此店鋪應擯棄，這意味著商店的固定顧客過少，從而會影響到銷售額。而武漢大多便利店在店鋪選址時未進行細致的商圈分析，盲目開店導致經營不下去。

(2)店鋪的形狀不規則。長方形或是正方形的商場比較適合便利店的經營，如果選址時門店的形狀不規則， 那么在一個本來營業面積就很小的空間內很難合理地去安排商品的陳列，這就會增加顧客選購商品的時間，降低對顧客來店購物的吸引。

(3)車站附近的店鋪不在“回歸動線”內。所謂“回歸動線”是指上車與下車的客流必須經過商店門口的移動路線。如果商店的位置不在這條移動路線之內，即使商店緊靠車站，也會使來店的客流受到影響。

(4)車流的動線很少。車流的動線指車輛行走時的移動路線。如處在十字路轉角處的店鋪其車流動線有4條(東、西、南、北4個移動方向的路線)，而處在單向車道馬路的商店則只有一條動線。商店所在的位置車流的動線很少，則意味著商店的流動顧客會受影響。

(5)不能設店招與燈箱的店址。商店由于受到環境條件的制約不能設立店招或燈箱，意味著商店的醒目與一目了然會大打折扣，而便利店的醒目與一目了然是保證客流的重要手段。

在肯定武漢中百便民超市經營業績的同時，我們也看到中百便民超市少數店鋪的選址也存在不足之處。據聯商網報道，2003年位于武漢市原馬祖路、原華農、湖工、臺北路等7家中百便民超市關店，而主要原因是這些店鋪的選址不當。至今，武漢中百便民超市在保持利潤增長趨勢的同時，仍存在部分門店被迫關店的問題，其原因歸納如下:

①選址時未合理預測未來城市規劃，由規劃導致客流量驟然減少，致使門店經濟效益不佳，甚至難以維持。

②少數網點布局過密，而人流量是有限的，導致整體經濟效益不佳，而不得不關閉其中若干門店。

③為深入社區而將店鋪選址在寸土寸金的地帶，高昂地價或租金使店鋪經營成本過高，而導致效益不佳。

四、結論與總結

便利店的優勢在于“便利”，因而，選擇合適的店址非常重要，這是便利店成功的最重要的因素。

便利店選址的核心是保證商圈內的客流量，即商圈內要有足夠的人口。一般情況下，商圈內應保證有3000人以上的生活人口存在(徒步5分鐘～7分鐘之內)。便利店選址的關鍵是要位于有利的具體位置。店址應選擇在車流的動線較多、店鋪可見度高的地方。店鋪的形狀應為長方形或正方形，不規則的面積很難合理地安排商品陳列，會增加顧客選購商品的時間。

武漢市本土化便利店——中百便民超市在店鋪選址方面通過對商圈類型、客流量、消費能力、動線性、可視性等諸多因素的綜合評估分析，做出科學、理性的選址決策，進而也取得很可觀的經營業績，為武漢市便利店樹起一面旗幟。

從整體上講，武漢市大多數便利店在選址上未經過科學的分析，這也直接成為限制其發展的瓶頸，甚至成為其倒閉的隱患。然而通過調查分析發現，武漢市的人均GDP、人均收入及消費水平等指標均已達到大規模發展便利店的水平。相信隨著武漢便利店選址以及整體運作優化，這種“便利”的新興業態會越來越被更多的人喜愛，成為現代都市生活中不可缺少的部分;這塊新的“奶酪”也必將讓人們嘗到便利生活的甜味。

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注：“本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文?！?/p>