住房價格攀升探源

住房不是一般的商品，是事關國計民生的特殊商品。2003年以來，房價飆升，并且由個別城市波及全國，邯鄲房價也急劇上揚，原因何在，引人關注。

導致房屋價格上漲既有經濟發展周期、經濟政策等外生性因素，也包括房地產自身特性，現代化進程中房地產的供求關系等內在因素的影響。

從外生性因素看:

一是經濟周期的影響。2002年以來，我國經濟發展逐步進入新一輪經濟增長，2004年、2005年、2006年三年經濟增長速度均在10%以上，經濟繁榮特征明顯。人們收入增長、就業率相對升高，購買力相應增強，物價上揚。同時，建筑材料價格上升，也帶動下游產品價格上漲，推動房產成本剛性增長；

二是土地政策和土地價格的影響。土地是建房基本條件，土地價格變化直接影響建房成本。2002年7月1日起經營性土地一律實行“招拍掛”，土地交易由過去的協議出讓，變為土地市場公開交易，土地價格有所上升。2004年以來，土地宏觀調控政策進一步完善，土地審批更為嚴格，影響到對房屋供給的預期。這些因素構成了房價攀升的外在環境。

從內生性因素看:

一是近兩年邯鄲市房屋供給量下降與需求量的穩步上升形成的供求矛盾，構成了房屋價格上揚的重要基礎。2003年以來，邯鄲市人均可支配收入以每年高于14%的速度上升，2005年達到9223元。而房屋竣工面積2003年、2004年、2005年分別為124.17萬平方米、90.03萬平方米、82.81萬平方米，呈現逐漸下降的態勢。2005年三年以上商品房的空置率為0.7%，說明2005年房屋在既定價格水平上十分旺銷，存貨極少，供小于求的矛盾較為突出。

二是土地交易制度改革對土地長期供給約束與潛在需求壓力相交織形成的心理預期，構成了房屋價格上漲的直接誘因。一方面，土地交易制度改革加劇了人們對土地資源供給硬約束的心理預期，再加之中央宏觀調控政策出臺后，房屋價格沒有明顯下降，政策效應不彰。另一方面，房屋潛在需求壓力相對增強。邯鄲市城鎮化率約39%，如果按照每年1%的城鎮化率增長速度計算，每年約8萬人進城，邯鄲市每年新增住房面積顯然無法滿足。兩方面因素相互作用使人們對房屋價格上漲的心理預期更為強烈，甚至形成心理恐慌，導致房屋市場非理性行為突出，投機行為顯著。從消費者來看，房價攀升，“買貴不買賤”，導致一些長期的潛在消費需求，利用商業銀行信貸政策，在大量銀行貸款的支撐下轉變為短期現實消費，增大需求量，推動價格攀升；從房產開發供給的角度看，邯鄲市2004年、2005年房屋開工面積有所增長，施工面積指數分別為101.2%和106.9%，竣工面積指數分別為72.5%和92.0%，房屋竣工面積增長速度有所下降。此類現象形成有多種原因，但顯然不能排除房地產開發商推遲樓盤上市交易時間，導致供給減少，加劇供需矛盾，推動價格上漲。也不能排除投資者倒買倒賣，借機炒做。這些因素相互作用，在社會范圍內形成“價格上漲——預期上漲——價格再上漲”的惡性循環。

三是住房本身的特質使房地產銷售具有一定的壟斷性及由此而來的買賣雙方信息不對稱，加劇消費者盲從心理，推動住房價格上漲。住房由環境、地段、空間結構等多種因素決定，使房屋本身具有壟斷意義，房地產供給者以此擁有市場主導性。只要消費者想擁有該地段住房就必須接受地段壟斷價格乃至環境、空間結構的壟斷價格，這是高房價出現的物質基礎。同時，房屋銷售過程中買賣雙方信息不對稱，房地產商擁有更充分的市場信息，如2005年邯鄲市房屋空置1～3年的房屋空置率達17.8%。即使如此，房屋價格依然快速上漲，不能不說與購房者無法了解足夠的市場信息有很大關系。

四是房屋結構不盡合理，推動價格上漲。2005年經濟適用住房空置率僅1.13%，高檔住房空置率則高達187.37%。經濟適用住房緊缺，高檔住房空置大量剩余，說明房屋供給結構與邯鄲市收入結構、需求結構不相符合。房屋供給結構不合理，資源配置失調，也會推動價格上漲。

五是房地產商、商業銀行和較高收入群體的利益博弈，加劇了房屋的需求，推動價格攀升。房地產需求彈性低，土地資源有限，使房地產具有抵抗通貨膨脹的能力。這種保值和增值功能，刺激了房地產購買者把購買房屋作為一種投資，而不僅僅為了使用。這種穩定和潛在的需求特性往往給人一種錯覺，即買房子就會保值和升值。這種錯覺使包括高收入群體在內的一些特定利益群體可能購買多套住房以求保值升值，使開發商產生過高的投資期望，使金融機構過低估計投資風險，三方形成利益共犯結構，加劇了房屋的需求，推動價格攀升。

當前房價處于高峰期，房價攀升是多方面因素共同作用形成的:有外在的，有內生的;有合理的，有不合理的;有短期的，有長期的。有些因素會隨著經濟發展周期的變化而消失，一些不合理的因素也會逐漸被剔除，有些因素如宏觀調控政策有一定的時滯效應，一定時間之后其效應會顯現出來，隨之房價也應會漸趨平穩，甚至小幅回落。但有一點可以肯定:即使把外在的、短期的、不合理的因素抽掉，房價在一定時期內消除泡沫，回歸到一個真實、合理的價格，這個價格也不會永遠不變，而且還會遵循價值規律的調節，上下波動。因此，作為消費者應理性看待，理性選擇購買時機，理性消費。作為政府則要按照住房商品特殊屬性的要求，貫徹中央有關政策，堅決推行“90/70”規定;繼續完善和嚴格推行“雙軌制”:即讓低收入群體參與某種程度的政府分配，擁有經濟適用住房或廉租屋;讓高收入者進入市場競爭，政府提供合理的市場秩序。如此，方能各得其所，實現經濟社會又快又好地發展。