“居者有其屋”

馬來(lái)西亞原是英國(guó)殖民地，獨(dú)立50年來(lái)，在全體國(guó)民的積極努力下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就斐然。但由于人口的自然增加，住房緊缺的矛盾依然存在，特別是低收入家庭的住房情況更是不容樂(lè)觀。一直以來(lái)，馬政府將住房及其相關(guān)的社會(huì)服務(wù)作為改善人民生活質(zhì)量、創(chuàng)建關(guān)愛(ài)社會(huì)、保持社會(huì)和諧穩(wěn)定的優(yōu)先發(fā)展內(nèi)容，目標(biāo)是在2010年實(shí)現(xiàn)“ 居者有其屋”。在馬第七(1996～2000年) 和第八(2001～2005年) 計(jì)劃中，馬政府用于住宅建設(shè)資金分別為33.3億令吉(約合人民幣73億元) 和70億令吉(約合人民幣150億元) ，在第九(2006～2010年) 計(jì)劃中計(jì)劃投入住宅建設(shè)115億令吉(約合人民幣250億元) ，占各自五年實(shí)際總支出的3.4％、4.1％ 和5.2％，比例逐年增加，在政府投入中僅次于教育和醫(yī)療的福利領(lǐng)域。在第八個(gè)五年計(jì)劃中，聯(lián)邦政府實(shí)際投入在住宅建設(shè)上的資金比計(jì)劃額度增加了28億令吉(約合人民幣60億元) ，共建造房屋近20萬(wàn)套，其中13.6萬(wàn)套(約占總套數(shù)的72％) 是面向低收入人群的中低成本屋。在開(kāi)始實(shí)施的第九計(jì)劃中，計(jì)劃建造中低成本屋14萬(wàn)套，占計(jì)劃建設(shè)總套數(shù)的72％ 。

一、住房供應(yīng)政策

1．廉價(jià)屋計(jì)劃：即對(duì)低收入人群實(shí)施公共低成本住宅計(jì)劃，以銷(xiāo)售方式解決住宅問(wèn)題。

90年代中期，馬政府實(shí)施了公共低成本住宅計(jì)劃。即由政府籌資興建的以低于市場(chǎng)價(jià)格出售的住宅項(xiàng)目，聯(lián)邦政府向州政府提供項(xiàng)目貸款，由州政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施。由國(guó)家房屋局具體操作。出售對(duì)象是家庭月收入不高于1500令吉(約人民幣3300元) 的家庭。公共低成本住宅計(jì)劃實(shí)施后收到一定成效，但因州政府以低于市場(chǎng)價(jià)格出售住房，回收資金十分有限，難以歸還聯(lián)邦政府的貸款，往往要?jiǎng)佑弥葚?cái)政其他收入補(bǔ)貼，因此在2002年，政府開(kāi)始實(shí)施人民住房出售計(jì)劃。在新計(jì)劃下，所有原屬公共低成本住宅計(jì)劃下的項(xiàng)目改為聯(lián)邦政府的項(xiàng)目。聯(lián)邦國(guó)家房屋局直接負(fù)責(zé)選址及籌資，全部土地成本及基礎(chǔ)設(shè)施成本的50％由聯(lián)邦政府補(bǔ)貼，州政府只提供土地，此計(jì)劃的實(shí)施加速了房屋的選址、建造和出售進(jìn)度。2001年至2005年，私有企業(yè)建造低中低成本住宅15.84萬(wàn)套，完成計(jì)劃的118.2％。

2．廉租屋計(jì)劃：即對(duì)非法屋住戶和特別困難戶實(shí)施綜合人民房屋計(jì)劃，以出租方式解決其住房問(wèn)題

非法屋住戶指在他人私有土地或政府公共土地上私自建造簡(jiǎn)易住房并長(zhǎng)期居住的人，以馬來(lái)和印度人居多，多數(shù)房屋建造簡(jiǎn)陋，缺乏規(guī)劃，居住區(qū)人口十分密集，嚴(yán)重影響了城鄉(xiāng)建設(shè)及規(guī)劃發(fā)展。特別困難戶指無(wú)經(jīng)濟(jì)來(lái)源或收入極低、無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)廉價(jià)房的人群。1998年，政府制定了綜合人民房屋計(jì)劃，該計(jì)劃主要內(nèi)容是建造一定數(shù)量的廉租屋。所需資金納入聯(lián)邦政府、州、市政府的年度財(cái)政預(yù)算，由同級(jí)公共工程局負(fù)責(zé)建造。房屋產(chǎn)權(quán)歸政府所有，建成后，政府以低價(jià)租給非法屋住戶，月租120 令吉(約人民幣260元) ，使大量的非法屋住戶搬離了簡(jiǎn)易房，很大程度上解決了他們的住房問(wèn)題，降低了城市貧困程度，為城市整體規(guī)劃發(fā)展掃清了阻礙。2006年至2010年，馬政府計(jì)劃投資27.9億令吉(約合59億人民幣) 再建造50000套廉租屋。

除少數(shù)高官外，政府公務(wù)員住房采取出租的形式，房屋建造由各級(jí)政府的公共工程局負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)，并向在該局注冊(cè)、已取得從業(yè)資格的建筑公司招標(biāo)。建成后交由同級(jí)政府部門(mén)出租給所需住房的公務(wù)人員。政府每月支付公務(wù)員的房屋津貼，基本可夠當(dāng)月的住房支出。若在市場(chǎng)上購(gòu)房，馬來(lái)公務(wù)員可向財(cái)政部貸款到房款的110％，非馬來(lái)人的公務(wù)員只能貸款到房款的90％ ，公務(wù)員的優(yōu)惠貸款年利率為4％，分15年攤還。在馬來(lái)西亞，不論政府或企業(yè)均設(shè)有個(gè)人住房公積金賬戶。

二、主要做法

1．建立和完善相應(yīng)的住房法規(guī)，明確住房建設(shè)和住房政策的管理機(jī)構(gòu)，構(gòu)建住房制度的框架體系，為實(shí)現(xiàn)住房計(jì)劃目標(biāo)提供法律和組織保證。一方面以法律為依據(jù)成立專門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施法律規(guī)定的各項(xiàng)保障措施; 另一方面通過(guò)法律來(lái)引導(dǎo)和規(guī)范其他經(jīng)濟(jì)主體的行為，鼓勵(lì)其服務(wù)于住房保障的整體目標(biāo)，從而保證住房政策的執(zhí)行和實(shí)施。如1976年城鎮(zhèn)規(guī)劃法令、1995年鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃法令、1966年房屋開(kāi)發(fā)商(管理與執(zhí)照) 法令等。按法律要求，馬政府成立國(guó)家房屋部，負(fù)責(zé)住房保障制度的落實(shí)。

2．確立和強(qiáng)化政府在解決中低收入家庭住房問(wèn)題中的主導(dǎo)作用。馬來(lái)西亞政府為低價(jià)房開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)惠政策。馬來(lái)西亞財(cái)政部設(shè)立流轉(zhuǎn)基金，用于支持參與廉價(jià)房建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。凡建造低成本房屋的用地成本，由政府在開(kāi)發(fā)商交房時(shí)補(bǔ)償給土地?fù)碛姓摺Ｕ€成立國(guó)家住房融資公司，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供融資服務(wù)。馬來(lái)西亞政府還為低收入購(gòu)房者提供低息貸款。

3．堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，分層管理，分步解決。馬政府從中央到地方分為三級(jí)政府，負(fù)責(zé)住房建造及管理的部門(mén)，在聯(lián)邦一級(jí)的是房屋及地方政府部，負(fù)責(zé)制定住房政策、整體規(guī)劃及撥款，下設(shè)國(guó)家房屋局; 州政府提供土地，下設(shè)房屋管理局，負(fù)責(zé)配合聯(lián)邦政府執(zhí)行既定的住房政策計(jì)劃。根據(jù)聯(lián)邦政府的整體規(guī)劃制定本州規(guī)劃，組織項(xiàng)目招投標(biāo)，協(xié)商金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠房屋貸款等。馬來(lái)西亞的土地可私有，分為永久擁有和租賃兩種形式，其管理分配以及轉(zhuǎn)變用途的權(quán)利也在州政府; 市政府一級(jí)的管理部門(mén)是市政局，負(fù)責(zé)通過(guò)電腦化注冊(cè)系統(tǒng)審查申請(qǐng)購(gòu)房者資格。

4．采取行政措施，鼓勵(lì)企業(yè)參與廉價(jià)屋建設(shè)。政府規(guī)定各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須提供其建房總量的30％的廉價(jià)屋，同時(shí)為企業(yè)提供優(yōu)惠的融資服務(wù)。自從1982年以來(lái)，馬政府規(guī)定所有房屋開(kāi)發(fā)計(jì)劃中必須有至少30％的廉價(jià)屋，建成后以政府指導(dǎo)價(jià)格出售給符合條件的購(gòu)買(mǎi)者。1998年馬政府還出臺(tái)了廉價(jià)屋的“四檔價(jià)格政策”，每套2.5萬(wàn)令吉(約合人民幣5.5萬(wàn)元) 到4.2萬(wàn)令吉(約合人民幣9萬(wàn)元) 不等，根據(jù)房屋地理位置和類(lèi)型確定。2001年至2005年，私企貢獻(xiàn)的中低成本房屋占72.8％。

5．制定住房發(fā)展計(jì)劃，規(guī)范廉價(jià)住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。廉價(jià)屋最小建筑面積是650英尺(約合60 平方米) 。在建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上，遵照馬來(lái)西亞建筑工業(yè)發(fā)展局確立標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商需提供充足的基礎(chǔ)配套設(shè)施，相關(guān)部門(mén)應(yīng)提供其他的完善措施，如會(huì)所、商店、祈禱室、游樂(lè)場(chǎng)等。

6．建立嚴(yán)格的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和資格審查制度。規(guī)定不同收入階層所能享受到的保障待遇，以便控制不同保障手段和水平的對(duì)象和范圍，使低收入居民成為真正的受惠者。凡家庭月收入少于1500 令吉(約人民幣3300元) 的個(gè)人均可向州政府提出申請(qǐng)，并向當(dāng)?shù)胤课菥痔峁┯嘘P(guān)收入證明。當(dāng)?shù)胤课菥謱?duì)其資料進(jìn)行審核。除收入水平以外，申請(qǐng)購(gòu)房的弱勢(shì)群體(如單身母親、家中多位受贍養(yǎng)者以及殘疾人等) 將優(yōu)先購(gòu)房。

7．實(shí)行強(qiáng)制性住房?jī)?chǔ)蓄，建立住房公積金制度。不論政府或企業(yè)均設(shè)有個(gè)人住房公積金賬戶，每月從工資中提取8％ ，用人單位提取12％放入該賬戶，欲買(mǎi)房時(shí)，可憑購(gòu)房證明提取使用公積金，如不購(gòu)房到55歲時(shí)可全部取出。

8．完善住房金融制度，發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)。這是推進(jìn)住房市場(chǎng)化運(yùn)作、提高購(gòu)房能力、改善居民住房條件的重要途徑。為保證中低收入家庭能買(mǎi)得起房，馬來(lái)西亞政府住房銀行為低收入家庭購(gòu)買(mǎi)者提供貸款。

三、啟示

馬政府對(duì)低成本住宅的建造及分配進(jìn)行干預(yù)的成功之處在于：

1．針對(duì)社會(huì)不同階層分別提供了不同的住房條件，并制定了最低標(biāo)準(zhǔn)，高、中、低檔住宅并存，消費(fèi)者各取所需，在一定程度上減小了貧富差距，向“居者有其屋”的和諧社會(huì)目標(biāo)又邁進(jìn)了一步。在為社會(huì)低收入人群提供住房保證的同時(shí)，未影響到本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

2．采取行政措施和優(yōu)惠政策并行的方式，鼓勵(lì)各種所有制形式的企業(yè)參與提供一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用房或廉價(jià)房。政府制定住房政策應(yīng)以大多數(shù)人的住房利益為出發(fā)點(diǎn)，在不影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提下，以法律法規(guī)的形式規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)高檔住宅的同時(shí)，必須承擔(dān)起一部分經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的社會(huì)義務(wù)，通過(guò)對(duì)這部分經(jīng)濟(jì)適用房的浮動(dòng)價(jià)格，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的交叉補(bǔ)貼，即以高檔住宅銷(xiāo)售收入彌補(bǔ)建造經(jīng)濟(jì)適用房的虧損，地方財(cái)政也可給予一定的優(yōu)惠配套信貸，采取法律和政策的雙重約束力，提高房地產(chǎn)商參與建造經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的自覺(jué)性和積極性。

3．逐步推廣廉租房制度。作為一種盤(pán)活社會(huì)資源，解決中低收入階層住房問(wèn)題的過(guò)渡辦法，廉租房已越來(lái)越被社會(huì)各界認(rèn)為是一劑標(biāo)本兼治的良方。從馬來(lái)西亞住房改革成功的例子來(lái)看，也驗(yàn)證了廉租房的確為中低收入階層提供了基本住房保障。廉租房建設(shè)資金可嘗試采取企業(yè)前期出資代建，交由政府分配管理，企業(yè)享受優(yōu)惠貸款，企業(yè)內(nèi)部交叉補(bǔ)償?shù)姆绞剑鉀Q廉租房資金來(lái)源問(wèn)題，達(dá)到政府與企業(yè)雙贏的社會(huì)效益。

責(zé)任編輯：郭漸翔