試論我國經(jīng)濟(jì)適用房的制度缺陷

[摘要] 筆者從四個方面引發(fā)了思索，分析了經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的缺陷。

[關(guān)鍵詞] 經(jīng)濟(jì)適用房缺陷

一、經(jīng)濟(jì)適用房制度的含義

經(jīng)濟(jì)適用房制度是居民住房貨幣化改革的一部分，它采用“政府行政劃地+開發(fā)商市場運作+價格管制+配額銷售”的管理手段解決中低收入家庭的住房困難問題。因此，它是以政府與市場相結(jié)合的方式提供窮人住房的一個嘗試。經(jīng)濟(jì)適用房制度實施多年來，取得了令人矚目的成就，為社會穩(wěn)定、全面實現(xiàn)小康目標(biāo)做出了貢獻(xiàn)。但多年的實踐也表明經(jīng)濟(jì)適用房制度越來越成為老百姓心中揮之不去的痛、政府管理者日常工作中難以對付的結(jié)。

二、經(jīng)濟(jì)適用房制度缺陷分析

1.經(jīng)濟(jì)適用房的購買對象界定不明

國務(wù)院1998年23號文件規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房政策的購買對象是中低收入家庭。那么如何界定適應(yīng)我國國情、區(qū)情的家庭收入對經(jīng)濟(jì)適用房的定位是關(guān)鍵。按照國際通用作法，一般居民家庭收入劃入為高、中等偏高、中等、中等偏低、低5個檔次。其中高收入階層與低收入階層都只占有極小的部分（約各占 10% 左右），中等偏高、中等、中等偏低收入階層占絕大部分。那么我國現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策中的受益者，究竟是指高收入以外的其他階層還是指中等偏低加低收入階層，到目前政府仍沒有明確的界定。從1998年～2003年，經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積達(dá)4.77億平方米，從1998年開始，全國各地雖然建了大量的經(jīng)濟(jì)適用房，但實際上，從這項政策中受惠的絕大多數(shù)是中等收人甚至是一些高收人的家庭。根據(jù)調(diào)查，1998年以來，約有16%的經(jīng)濟(jì)適用房賣給了高收人者，而城市貧困家庭基本上沒有從這項政策中得到任何好處。

2.政府執(zhí)行力缺失，尋租現(xiàn)象嚴(yán)重

經(jīng)濟(jì)適用房是可享受政府多項土地、稅收優(yōu)惠的政府工程。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，政府干預(yù)住宅市場的基本出發(fā)點應(yīng)是對市場經(jīng)濟(jì)的“拾遺補(bǔ)缺”。但是，前幾年，當(dāng)住宅市場供大于求、房價較低時，一些城市政府把經(jīng)濟(jì)適用房作為“德政工程”、“民心工程”，不對區(qū)域性市場需求進(jìn)行調(diào)查，盲目上項目上規(guī)模，以搞運動方式興建經(jīng)濟(jì)適用房。政府項目過多，以低價量土地出讓收益，這雖有利于彌補(bǔ)地方市政基礎(chǔ)建設(shè)資金不足的問題，卻會增加廣大消費者的購房負(fù)擔(dān)。政府職責(zé)不清，受政績和經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動過重，對經(jīng)濟(jì)適用房制度的執(zhí)行上缺乏有效的方式和手段，正是導(dǎo)致出現(xiàn)今天經(jīng)濟(jì)適用房供給短缺與空置并存的原因。另外經(jīng)濟(jì)適用房由政府劃撥建設(shè)用地，由于行政劃撥的透明度低，許多開發(fā)商為牟取自身的經(jīng)濟(jì)利益拉攏腐蝕政府決策者，致使各種“尋租”活動泛濫；而一些政府官員貪污腐敗，運用手中的權(quán)利，人為的“創(chuàng)租、抽租”，誘使開發(fā)商向他們“進(jìn)貢”、與他們分享經(jīng)濟(jì)利益，這進(jìn)一步加劇了“尋租”活動的經(jīng)常性和普遍性。

3.經(jīng)濟(jì)適用房申購混亂，開發(fā)商任意操縱

經(jīng)濟(jì)適用房的居住與購買，為何會出現(xiàn)名實不符的情況呢？大多數(shù)人認(rèn)為，各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督不力是導(dǎo)致種種怪現(xiàn)象的罪魁禍?zhǔn)住Ｔ谡{(diào)查中了解到，按照北京目前購買經(jīng)濟(jì)適用房的政策，大致可分為按類領(lǐng)表填表領(lǐng)表、核定總額、登記備案、網(wǎng)上公示持證購房六個步驟，而現(xiàn)有管理流程存在諸多漏洞。在北京，購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件之一是家庭年收入不超過6萬元，而由于我國并沒有收入考評體系，使得這一規(guī)定形同虛設(shè)，很多高收入人群鉆了政策的空子。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅從回龍觀、天通苑等經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)暴露出的問題，就可判斷一些房主“所在單位核準(zhǔn)蓋章”為虛假信息大開方便之門。弄虛作假除了隱瞞收入外，還包括職稱“低職高報”，行政級別“突擊提拔”等情況，通過一系列的障眼法，達(dá)到享受更多經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠政策的目的。

北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師董藩指出，諸多怪現(xiàn)象顯示經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)受到了開發(fā)商的“操縱”。具體表現(xiàn)是:一些開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)中常從自身利益出發(fā)，自行定戶型、定面積、定銷售對象，導(dǎo)致住宅面積過大、總價過高現(xiàn)象。有關(guān)專家批評說，排隊、放號、搖號等都是開發(fā)商說了算，留下了很大的炒作空間。據(jù)知情人士透露，在北京一些經(jīng)濟(jì)適用房項目上出現(xiàn)的“長隊現(xiàn)象”，不排除有開發(fā)商故意炒作之嫌。

4.經(jīng)濟(jì)適用房價格監(jiān)控缺乏

《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》指出，本《辦法》所稱經(jīng)濟(jì)適用住房是指納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃，建設(shè)用地實行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。經(jīng)濟(jì)適用房價格實行政府指導(dǎo)價，制定經(jīng)濟(jì)適用房價格，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價。從經(jīng)濟(jì)適用房價格形成特點來看，它既區(qū)別于純商品住房，又區(qū)別于非貨幣化分配的福利住房，可以說是一種準(zhǔn)商品房，這種住房價格與其他住宅市場價格共存，形成住房價格新的“雙軌”，這勢必對房地產(chǎn)市場價格機(jī)制作用的發(fā)揮產(chǎn)生一定的影響。一方面雙軌制價格的存在不利于發(fā)揮價格杠桿對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)。由于經(jīng)濟(jì)適用房享受政府多項優(yōu)惠政策，如土地以行政劃撥方式供應(yīng)，減免多項稅費，這就使經(jīng)濟(jì)適用房價格比市場同地段同檔次的商品房價格低，這種價格差將吸引一部分中高收入家庭通過各種手段競相獲得該類住房，而把很大部分的中低收入家庭拋在一邊；同時，也不能排除一些人鉆雙軌制價差的空子，將帶有政府讓利性的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為商品房出售，謀取不義之財，擾亂住房市場秩序。

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