國外低收入者住房制度探析

[摘要] 筆者探究了建立低收入者住房制度的重要意義，并從三個方面分析國外低收入者住房保障制度值得借鑒的地方。

[關鍵詞] 低收入者住房保障制度

一、研究低收入者住房制度的意義

城市貧困家庭面臨的生存困境是多方面的，在衣、食、住、行、就業、子女教育等方面都是困難重重，其中住房困境是城市貧困家庭面臨的主要問題。如重慶市，2003年無房戶和家庭人均使用面積在6平方米以下，且領取最低生活保障費的“雙困家庭”，在主城區共計有2.35萬戶，6萬多人，而上海，2002年城市居民人均可支配收人達到13250元，然而家庭可支配收人在3000元以下的低收人居民占總數的39.2%，這些低收人居民的住房擁擠，基本上不能人均擁有一間住房，人均住房面積在10平方米以下，住房條件較差，極其簡陋，成套率較低。國家為了保障低收入者的住房，推出了住房保障制度，指國家通過行政手段對低收入家庭提供適當住房的一項制度，住房保障制度建立，是對市場化住房分配機制的必要補充，也是國家社會政策與社會保障制度的重要組成部分。隨著住房制度改革攻堅階段的來臨，建立、完善我國住房保障制度已迫在眉睫，因此，學習和借鑒國外住房保障制度的成功經驗，無疑對構建!完善我國的住房保障體系有著重大的啟迪意義。

二、國外低收入者住房保障制度的共性

1.法律保障先行

(1)美國:多管齊下的立法保障。美國在住房保障方面最具特色的是通過嚴格的法律來保障制度的運行，先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住房與城市發展法》等，如《住房法》規定，政府必須為低收人者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。《國民住宅法》規定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人投資于低收人家庭公寓住宅，建成后的住房，優惠提供給因城市重建或政府公共計劃喪失住所的家庭。提供房租補貼，家庭收入為居住地的中等收人80%以下者均可申請此項補貼。

(2)日本:完善的住房保障法規。日本作為后起的市場經濟國家，社會保障起步晚而發展快，保障水平已不亞于其它發達國家，住房保險在其社會保障中占有十分突出的地位。

第二次世界大戰后，日本住房短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當時人口的四分之一。日本政府為了緩解住房短缺問題，先后于1950年制定了《住房金融公庫法》、1951年制定了《公營住宅法》、1995年制定了《日本住宅公團法》。此后日本政府又陸續地制定了一系列相關法規，通過建立健全住房保障的法規，使得日本住宅政策逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需求。

2.政府作為構建住房保障體系的主體

從經濟學上說，住房是一種特殊的商品，其價值大、使用期長，在市場機制作用的背景下，許多居民不可能僅通過市場來解決自身的住房問題，特別是為數眾多的中低收入家庭。西方國家雖然主張自由競爭、市場調節，但在住宅建設上政府卻用各種方法進行干預。日本政府采取優惠住房政策，實行降利、減免稅等措施促進住宅建設;新加坡政府率先實行住房公積金制度，開創住房保障制度特色化的先河;俄羅斯政府發放住房補貼金、執行稅收優惠方案解決低收入者的住房問題。西方國家加強了政府在住房保障中所扮演的角色，增強了各種監控，政府作為一國經濟的宏觀調控者，擔負著促進社會全面發展的職責，理應成為構建住房保障體系的主體，在這一點上，西方國家的做法值得借鑒。尤其是在人口眾多、經濟不發達的國家，沒有政府的管理，沒有國家的住房開發計劃，解決住房問題是不可能的。

3.金融制度的保障

西方隨著住房制度改革的全面推進，發展住房金融成為啟動住房消費的重要手段，同時也關系到住房保障制度的建立和有效的運行。如日本向中低收入家庭發放的低息住房金融公庫貸款；美國早在20世紀80年代便建立了聯邦住宅管理局，對房屋抵押貸款實行擔保；而且美國私人金融機構和政府金融機構都積極經營房地產貸款，相對我國囿于國情的限制，僅有幾家商業銀行和住宅儲蓄機構參與住房金融，涉及面窄，放貸條件苛刻，工作效率低，十分不利于住房金融的發展。

在推動購房方面，英國政府設立了房地產投資基金，并對這種投資予以免稅，以促進房屋建設。據統計，在這些政策的刺激下，2005年1月～3月英格蘭地區房屋開工4.03萬戶，比上年同期增加5%:倫敦2004年度住房建設更比上年同期增加了23%。政府還將為那些首次置產者提供額外幫助，在2010年以前增加200萬房主，使英國的房產擁有者達到75%。

美國針對低收入家庭的所實施的金融政策：政府直接向低收入者提供住房的公共住房政策；后來，政府又實施補貼開發商建房資金的住房建設補貼策；如今，美國政府在住房政策上主要以優惠政策和資金補貼直接援助低收入家庭。美國對低收入家庭住房資助的具體做法是，聯邦政府把專項資金撥給地方公共住房管理部門，由地方為低收入家庭提供住房資助。為支持低收入居民購房，美國各州都發行了低利率抵押債券，并嚴格規定必須是第一次購買房屋、收入低于或等于當地收入平均水平，所購房價格低于或等于當地房價平均水平的90%的家庭才能使用這一資金。據報道，美國各州每年發行的支持低收入家庭購房抵押債券達58億美元。

從長遠看來，不論是國家建立住房保障制度的資金來源，還是居民改善居住環境，提高居住質量都離不開住房金融的大力支持。因此，筆者認為西方金融制度的有效運行，降低中低收入居民申貸門檻，增強其購房能力，促進住房保障制度的順利構建。

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