新加坡組屋解析

新加坡人口相對較少，但在資本主義市場經濟的作用下，也難以擺脫貧富差距懸殊的困局。毫無疑問，貧富之間的差距是有警戒線的，一旦突破這一警戒線，就極易引發社會矛盾和階級沖突。過多的個人財產很容易累積民怨，引爆社會沖突。

另外，新加坡是多民族國家，延伸出的宗教意識也很復雜。開國之初，不同種族各據山頭，沖突不斷。如何在這個階級、種族和文化多元交集和沖突的空間中有效管治國家，一直都是政府施政時的主要課題。顯然，一個國家的穩定首先取決于最基本的民生保障，尤其是在解決了溫飽問題之后，在“居者有其屋”的人文理念下，促使更多的人成為業主，也就等于讓基本國民擁有了屬于自己的財產。而從解決民眾居住問題入手，利用政策促使各族人民和睦相處，這又是一種經濟意義上的政治手段。

居住是基本人權。

改善居住條件，是人們獲得基本居住權力后的共同意愿。

應當說，歷經四十多年的實踐，新加坡組屋在保障和改善居民住房這兩方面都取得了明顯效果。在管理機制、資金運做、設計理念、房屋買賣、及出租使用等方面，新加坡的經驗對于我國經濟適用房的建設和管理，當有可供借鑒之處。

解析：上世紀20至50年代是新加坡的陋屋區時代。因住房短缺，當時的英國殖民政府于1927年設立了新加坡改良信托局，專門負責清理陋屋區，并為陋屋區的搬遷居民提供住所。在改良信托局存在的32年中，當局共建造了23000個單位的住房，只能為不到10%的人解決住房問題，大部分人仍然暫寄在棚戶區和貧民窟。

面對嚴重的房荒，新加坡于1960年成立了建屋發展局，目標一開始就非常明確，就是為低收入人民提供廉價房屋。

新加坡建屋發展局是國家發展部屬下的法定機構，簡稱HDB，也是唯一的公共組屋建設和管理機構，目前有2000多名工作人員。HDB 的主要職能是：制定住宅發展計劃、征用土地、組屋建造、外包或承包工程、出租或出售房屋以及房屋貸款。該局是在有效監控之下運轉的，不以營利為目的。

新加坡政府有一套非常嚴密的公務員制度，再加上李光耀從執政之初就提倡的公務員奉獻精神，在有效監控和職業道德的約束下，實權在握的建屋局官員，始終能夠有效地運用手中的資金和資源。

另外，由于建屋局不以營利為目的，不必追求利潤，因此當市場上私樓的價格受各種因素的影響而開始上漲時，組屋價格的變動卻受制于建屋局，甚至可以跟市場價脫鉤。購買組屋的居民不必被房價逼著走，也自然不會承受太大的房價壓力。這完全是政府及政府所屬建屋局所起的作用。

就整個新加坡而言，組屋總售價相當于購房者家庭年收入的5倍左右。組屋價格每平米約2500新元，每套住宅30至40萬新元，最貴的72萬新元。一般來說，組屋的價格只是私樓價格的二到三成，

解析：新家坡的土地屬于國家所有，除少數歷史遺留的私人永業權以外，沒有私人永業土地。城市土地的開發利用由政府控制。

新加坡的房地產產權形式分為永久地契、999年租用地契和99年的租用地契。政府向發展商出售土地有兩種級別，即99年和999年。私人房地產商必須通過土地批租，有償獲得土地使用權。地價根據不同用途、容積率來確定。財政部設有土地估價師，先確定標準價格，然后由土地局公開招標拍賣。在規定年期內，土地可以轉讓、買賣。使用期滿，土地使用權連同地上物無償歸政府所有；也可以到期續用，向政府申請按地價估值付費。99年的使用權一般用于興建中檔的住宅，如新加坡的房地產商用以出售的共管公寓，相當于我國商品房中的高尚社區。999年的地契則一般用來興建豪宅。

新加坡的房地產開發經營機構和房地產市場分為兩類。一類由法定機構的建屋發展局、城市重建局等經營，另一類由企業和私人經營。由于公寓或豪宅的建設成本高，地契價格也比較高。相比之下，建屋發展局是建造組屋的獨立性非營利機構，可以無償得到政府劃撥的土地，組屋的出售價格不包括征地成本，且低于建筑成本，這就直接降低了組屋的建造成本。

政府積極參與提供保障性住房是非常明智且有利于市場的行為。溫總理在獅城訪問時也曾強調：“對廉租房和經濟適用房，政府應提供和保障土地的需要，當然也要節約和集約使用。”

事實上，國家如何控制土地，將決定保障性住房能否大面積推廣。以新加坡為例，目前新加坡私人占有土地僅28％左右，其余全部由政府控制，這就為租屋的建造提供了基礎性資源。

只要政府部門不從給民生住房提供的土地上牟利，老百姓得到的實惠就會轉為良好的社會效益。

解析：以人為本是新加坡組屋最為突出的設計理念。

第一，公共組屋是按照住宅中心、鄰里中心和新城鎮三個不同層次的中心進行規劃建設的，原則是在充分考慮居民生活的同時，將居民的居住、工作和休閑有機結合起來。一個住宅中心大約由600—1000戶居民組成，一個鄰里中心大約由3000—7000戶居民組成，一個新城鎮大約由30000—50000戶居民構成，各種服務設施完善。

第二，為鼓勵世代同堂，大家庭的親人相鄰而居，彼此照應。政府還特意設計一種三房式與一房式相連的新組屋，目的就是方便年輕夫婦照顧老人，也便于老年人有更多的時間與孩子們相處。新加坡政府規定，凡購買此類組屋的居民，均可享受優惠價格。

第三，為促進各民族的交往，便于各族居民更好地相互了解和相互幫助，政府在組屋設計上實行同套型、同標準的設計，鼓勵各宗教信仰的居民混居。從興建組屋之初，建屋發展局就刻意按各族居民在總人口的比例來分配組屋。到了1989年，政府更是以立法的形式來規定種族在組屋區內的比例。比如，在華人住戶數比例高的組屋區，華人業主一旦要轉賣房子，只能賣給馬來人或印度人，反之，如果其他民族的住戶比例偏高，業主也不能賣給本族人。這種管治方式促進了鄰里間的交往和接觸，也達到了各族居民和睦相處的目的。

解析：一般來說，政府組屋建成后，新加坡建屋發展局會以國民的收入水平為依據，按照公平原則進行合理分配。在上世紀七十年代，政府規定只有月收入在1500新元以下者才可申請；八十年代提高到2500新元；隨后又放寬到3500新元。目前，組屋政策已逐步放開至8000新元，以接納更多的民眾。

符合政府配房條件的住戶一律排隊等候政府分配住房。

按新加坡政府規定，每個家庭可兩次申購新組屋。低收入家庭想買房子，可以先向政府租賃一間組屋，往后再以折價方式把組屋買下。若在折價后仍沒有能力購買，可獲八成以上的政府貸款支持。

值得一提的是，新加坡政府對于民眾購買或租住組屋的服務工作細致入微，稅務、規劃、重建局、公積金局等政府相關部門分工明確，配合默契。組屋的分配程序公開透明，民眾可通過媒體、網絡、HDB等多種途徑了解組屋的位置、環境規劃、房屋的種類、數量、價格等全部公開信息，以備申請認購。

起初，政府是采用登記配售制，以登記的先后順序出售，后來改為定購制度，按照需求情況來規劃建設住宅區。這種辦法縮小了各地區及各類型住房的供求差距。售房分配原則是無房者優先，根據申請者需要，確保售房公平分配。

新加坡組屋的申請資格有四條標準：一是申請者必須是新加坡公民，而共同申請的其他成員必須在新加坡居住；二是申請者必須是無私有房產者，即使是放棄私有房產再申請購買組屋的申請者，也必須在其具備申請資格30個月后才能申請購買組屋；三是家庭月總收入超過收入限額標準的家庭不能申請購買組屋；四是新建組屋的申請者必須形成“核心家庭”，即夫妻雙方家庭。特例情況通過其他計劃來解決，比如老年人計劃和孤兒計劃等。

新加坡的每個家庭可享受兩次購買組屋的權利，規定是只有在已購組屋住滿5年后，可再申請購買更好的組屋，但必須在6個月之內出售現有組屋。如果用完兩次申購資格還想更換住房，一種選擇是在商品房市場上購買私房，另一種選擇是在組屋市場按照市價去購買二手組屋。市場雖然為自由交易，但申請資格仍受到一定的限制。

實際上，居民取得的組屋產權是不完全產權，一開始就受到限制。如果業主要轉讓組屋，必須實際居住5年以上，政府還要從交易額中抽取10—25%的附加費。而此后這套住宅再買賣就無需繳納附加費了，因為此前的附加費已經使這套住宅獲得了完整產權。如果業主想將居住不足5年的組屋賣掉，政府按原價收回，不收取其它費用。

此外，業主因破產或失業陷入困境，仍可擁有組屋，不必被趕走；破產者的組屋不能被查封，以保證其居住的權利。

關鍵詞：懲罰措施

解析：新加坡人都很愛護自己的生活環境。不管市內還是郊外，新加坡的住宅組屋都管理得井井有條，干干凈凈。新加坡的法律十分嚴厲，對違反住宅區管理規定者，輕則罰款，重則繩之以法。而對于弄虛作假騙購騙租者，當事人將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監禁，或者兩者兼施。

解析：新加坡政府每年付大筆預算維持組屋順暢運作，而對于連租金或首期都付不起的低收入家庭，政府還要給予資助。顯然，公積金制度是支持組屋有效運轉的資金保障。

新加坡于1955午7月創辦中央公積金制度，并成立了法定機構中央公積金局來統一管理和使用公積金儲蓄。所謂羊毛出在羊身上，政府每年需要支付維持組屋制度運行的大筆支出，這筆費用很重要的來源還是民間。國家還制定了《中央公積金法》，以保護公積金會員的合法權益，規范管理公積金儲蓄的使用。這種政策是目前組屋能穩定發展的重要因素。目前，中央公積金局管理的公積金數額約600億新元，相當于3000億元人民幣，是新加坡的“最大財東”，每年公積金的運營都創造數億元的利潤。

公積金制度使政府積累了大量的住房建設資金，因此使居民的住房總是能在較短的時間內得到解決。同時，公積金會員可以動用公積金購買組屋，解決了購房支付能力不足的問題。

新加坡的中央公積金共有三個戶頭，專款專用，不能混用。

普通戶頭按基本工資的24%，可用于購買政府組屋、商品樓宇等產業或購買組屋保險，但不能用于租房。

保健戶頭按基本工資的6.5%，可用于支付住院費或手術費。

特別戶頭按基本工資的4%，可用于養老和應急用途。

中央公積金的這三個戶頭，合計為個人基本工資的34.5%，其中個人支付20%，雇主支付14.5%。

中央公積金發放的住房貸款主要有兩類：（1）向HDB發放公共住宅建設貸款。（2）向買房的個人提供貸款。買房的個人除占房價20%的首期付款可以支用自己的公積金外，余下80%的房價可以用中央公積金局的貸款支付，以后分期償還本息。

新加坡的組屋已有四十多年的歷史，但整個城市面貌一新，早年建造的組屋也不顯破舊。原因在于政府對年久組屋的維修非常到位，基本上是5年一小修，10年一大修。小修是指外立面和室外鋪地的更新，大修則是指增加面積或改善功能，使居民住宅不斷適應社會進步和人們生活水平提高帶來的變化。

除了為大眾建造新的家園，新加坡政府也為較舊的市鎮提供“組屋更新計劃”，即把舊的住房修復到當前新住房的標準。同時為了更好地利用土地，政府也正在有選擇性地拆除舊的組屋，施工期間，政府還為受影響的居民在原住地附近地段為他們提供新的住房，盡可能地讓居民少受干擾。目前，新加坡市區正在重新開發一處占地2.5公頃的住宅區。最后確定的方案為7棟48層的樓房，每棟樓之間在26樓及樓頂處都有空中花園連接。該住宅區將提供1800個新的住宅單位。

毫無疑問，新加坡組屋制度是承托這個國家獨立42年來有效運轉的機制，其中政府的支持、相關建屋機構的執行、民間對此機制的信賴，都是不可或缺的部分。