新加坡住房與中國住房

新加坡政府建立了完善的社會保障體系，包括社會保險和社會福利兩部分。其中社會保險是由國家強制實施個人儲蓄的中央公積金制度構成，是新加坡社會保障體系的主體部分，也是中低收入者購房款的主要來源。

我國住房公積金制度中的住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工按規定繳存的專項用于住房消費支出的個人長期住房儲金。我國的住房公積金由兩部分組成，一半由職工所在單位繳存，另一半由職工個人繳存，總繳費率為16%左右。國家規定，住房公積金制度一經建立，職工在職期間必須不間斷地按規定繳存，除職工離退休或發生《住房公積金管理條例》規定的其他情形外，不得中止和中斷，這體現了住房公積金的穩定性、統一性、規范性和強制性。由于住房公積金單列，養老、醫療和失業則采用保險形式，按基本工資為基數，其中養老保險比率為單位20%，個人8%；醫療保險比率為單位9%，個人2%；失業保險比率為單位1.5%，個人0.5%。從比例來看，個人繳費比例與新加坡相當，單位則要高一些。

新加坡中央公積金制度也存在一些弊端。例如，該制度沒有再分配功能；繳費率過高，最高時達到工資的50%，企業負擔較重；賬戶投資收益率一直處于較低水平等等。

我國住房公積金的優勢為：職工退休時，其賬戶內住房公積金的本息結余可一次性結算支取，相當于一筆養老金；建立住房公積金的職工，在購建住房時，可以享受較普通商業性個人住房貸款年利率低1個多百分點的個人住房公積金貸款；規定比例內住房公積金免征個人所得稅和利息所得稅，因此可以獲得稅收優惠。

新加坡的民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。組屋的價格由政府統一規定，以低價出售或出租給中低收入階層使用，包括共管公寓等高級公寓和私人住宅在內的商品房則是由私人投資修建，按市場價格發售。

中國的商品房是國有企業和私人企業并存投資修建的，無可非議的是，不管是國有還是私營企業，開發房地產就是為了賺錢。值得商榷的是，具有國有背景的企業通過房地產牟利，是否也是政府在從中受益？而在利益的驅動下，政府部門又怎能舍得消減商品房對經濟適用房的強勢排擠？

新加坡政府堅持以行政干預為主、市場調節為輔的原則，牢牢掌握了房地產市場的主動權，供應充足的組屋既解決了大部分國民的住房，也有效平抑了房價。與此同時，高收入階層的住房需求也為私人開發商提供了商機，這種各階層在住房品種上各取所需的機制，符合市場規律。

中國目前的經濟適用房明顯不足，一些大城市的比例不到10%，其主要原因是保障性住房難以滿足地方政府和官員多方面的需求。在保障性住宅嚴重匱乏的情況下，大部分中低收入者被迫選擇日益高漲的商品房。而一些已經利用政策空隙賺得倉滿缽盈的開發商，則把房價上漲完全歸咎于保障性住宅的不足，以轉移公眾視線；更有無良學者推波助瀾，或則提出了根本無法實現的改良方案。

新加坡組屋已有近半個世紀的歷史，政府已經總結出一整套行之有效的經驗。住房的屬性除了政府的就是私有的，大部分居民都可以通過一次性自購、政策性貸款或政府支持等方式最終獲得產權，極其困難家庭也能得到基本居住權。

我國國內住房的來源較為復雜，有自建房、合作建房、房改房、軍產房、經濟適用房、廉租房和商品房等等。近兩年新開工面積的經濟適用房是新加坡目前組屋總量的6倍以上，盡管如此，由于人口數量的差異和財力的相對不足，目前能夠享受經濟適用房待遇的居民還屬于居民總數的少數。

新加坡規定只有本國居民才能購買組屋，永久居民只能購買二手組屋，對其收入不設限制。對于騙買騙租者，法律將課以高額罰款或刑事處罰、嚴懲不貸。

我國各地城市基本也只允許本市居民購買經濟適用房，但一些城市的相關管理部門由于審核不嚴，相關法律法規不健全，再加上房地產商急于出售樓盤，外地人購買本地經濟適用房的現象非常普遍。有些城市的經濟適用房小區幾乎成了外地移民的領地，個別區域的住戶甚至是親戚套親戚，連口音都是外地某一個地方的。

新加坡政府對申請購買組屋的居民有收入上的嚴格限定，首先照顧無房戶，然后逐步減低門檻，放寬政策，讓更多的人能夠享受政府提供的住房福利。

前些年，我國的經濟適用房分配極為混亂，因而導致買到經濟適用房的竟有一些是開著高檔轎車的住戶。

新加坡規定居民在獲得組屋后5年之內不可以出租，5年之后允許騰出半套出租，但房主必須與房客合住。2003年開始沒有向建屋發展局貸款，也沒有領取公積金購屋津貼的屋主，可在住滿1年后出售在公開市場上購買的組屋，也可在住滿10年后，出租整套組屋，否則只能將其中一間分租，與租客合住；在購買組屋后5年之內，不得將其轉讓，也不能用于商業性經營。

北京市新出臺的《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》規定：1.購買經濟適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以不高于購買時的單價出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。出售家庭如符合條件可再購買經濟適用住房。2.購買經濟適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售，出售人須按成交額的10%補交綜合地價款，出售后不得再購買政策性保障住房。在出租方面，原則上是不允許出租，如出租則需繳納土地收益，但是目前尚未出臺具體實施辦法。不管如何，從這些舉措我們看出政府希望通過政策的調整，進一步規范經濟適用房管理、實現公平、有序的市場分配原則的決心。

過去40多年中，新加坡共修建組屋近100萬套，目前約84%的人安居在組屋中。而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業者、投資者或者外國公民。

我國在1988年住宅市場化開始時，曾設想按照新加坡的模式，保障性住宅達到80%。但是因為房地產業既能提升城市形象，又是GDP的重要組成部分；地方政府可以從土地使用費及房價快速上漲帶來的稅收增長中獲益，所以各地在發展住宅建設時，急功近利，不斷擴大商品房的份額，使保障性住宅降到了很低的比例。無奈之下，商品房就幾乎成了居民都唯一選擇，而這種群體性的選擇又促成商品房價格上漲。應該說，中國內地商品房的購買者除了是收入較高的二次置業者、投資者和外國公民，更多的還是普通百姓。

新加坡政府規定，一個家庭同時只能擁有一套組屋，如果要再購買新房子，舊組屋必須退出來，以防有人投機多占。對于商品房，新加坡政府規定，業主出售購買時間不足1年的商品房，需要繳納高額房產稅，從而有效抑制了“炒房”行為和商品房價格暴漲。

中國對個人購房的數量沒有硬性限制，一個人買多少套房都可以。房產市場上最為活躍的是炒房投資者而非居住使用者。作為一個投資項目，房價比股價更加穩定，當然就會有更多的投資者加入其中，從而不斷刺激房價暴漲。雖然近來銀行對購買第二套住房的個人貸款降低了貸款比例，但如果不能有效遏制投資性買房者的投資行為，民生意義上的住房就無法得到保證。