地價(jià)房?jī)r(jià)誰(shuí)更瘋狂？

2007年上半年房?jī)r(jià)繼續(xù)一路高歌，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲7.1%，創(chuàng)兩年來(lái)新高。7月份依然高歌猛進(jìn)，放量高攀。當(dāng)人們還在為房?jī)r(jià)狂飆而驚詫#65380;憂心時(shí)，廣東#65380;上海#65380;北京#65380;內(nèi)蒙古等省區(qū)市以及杭州#65380;南京#65380;北海等城市近來(lái)又“地王”頻出，月月都有新紀(jì)錄。房子一天一個(gè)價(jià)，日日都在向高攀。地價(jià)#65380;房?jī)r(jià)，越來(lái)越瘋狂，越來(lái)越讓人看不懂，甚至于對(duì)它失去了應(yīng)有的信心。地價(jià)房?jī)r(jià)誰(shuí)更瘋狂?

瘋狂地價(jià)越來(lái)越?jīng)]理性

沒(méi)有最貴，只有更貴。今年年初以來(lái)，全國(guó)各地不斷有“地王”浮出水面。7月12日下午，在廣東省東莞市土地交易中心，東莞唐廈大坪地塊終以26.8億元花落石科，成為“新地王”，地產(chǎn)界人士分析說(shuō)，該項(xiàng)目未來(lái)預(yù)計(jì)售價(jià)將至少在25000元/平方米。6月21日，上海楊浦區(qū)的新江灣城D1地塊上演了一場(chǎng)身價(jià)“火箭”秀，更讓人怵目。短短6分鐘競(jìng)拍，面積不足5.93萬(wàn)平方米的地塊，從底價(jià)5.16億元急躥至12.6億元成交。按容積率1.7折算下來(lái)，單是樓面地價(jià)就已達(dá)到每平方米12509元，與其周邊在售新房的成交價(jià)已十分接近。7個(gè)月前，同是新江灣城地塊，樓面地價(jià)每平方米6677元已是“天價(jià)”，而如今，“天價(jià)”在200來(lái)天里再暴漲87%!剛戴35天“地王”桂冠“的上海楊浦區(qū)就被南京江寧區(qū)折桂，一幅底價(jià)為5.28億元地塊，最終被某上市公司旗下的一家房地產(chǎn)公司以17.85億元的天價(jià)拿下，加價(jià)幅度超過(guò)200%，預(yù)售商品房?jī)r(jià)將達(dá)到每平方米8000元左右。面對(duì)社會(huì)各界的質(zhì)疑聲，南京國(guó)土部門(mén)回應(yīng)稱(chēng)，“江寧地王”現(xiàn)象是特例，不會(huì)影響近期江寧房?jī)r(jià)走勢(shì)，誰(shuí)信?而江寧區(qū)的房?jī)r(jià)在過(guò)去一年中由3000多元正“破四奔五”。地價(jià)頻創(chuàng)新高#65380;樓面地價(jià)趕超房?jī)r(jià)的“新江灣城現(xiàn)象”，不過(guò)是近來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆調(diào)控異動(dòng)的縮影。

關(guān)于面粉和饅頭的理論

地價(jià)之于房?jī)r(jià)，猶如“面粉”之于“饅頭”?！梆z頭”降價(jià)已成社會(huì)性渴望，而“面粉”卻日貴一日?！懊娣邸憋w漲，能指望“饅頭”降價(jià)嗎?開(kāi)發(fā)商為瘋狂地價(jià)付賬，但房?jī)r(jià)一浪高過(guò)一浪的事實(shí)表明，最終的埋單人不會(huì)是他們。國(guó)家發(fā)改委#65380;國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示，今年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格，繼續(xù)走高，同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。新房漲幅同比超過(guò)10%的城市有北海#65380;深圳#65380;南京和北京。瘋漲的不單是豪宅，普通住房銷(xiāo)售價(jià)格漲勢(shì)更驚人，6月份同比大漲7.4%。房?jī)r(jià)上漲也不再是一城一地，而是遍及東西南北中，一二三線城市。今年，領(lǐng)漲的南有北海，北有北京，東自南京，西迄蘭州，中有蚌埠。

在房?jī)r(jià)大幅普漲的背景下，糾纏于高地價(jià)之于高房?jī)r(jià)，是“雞生蛋還是蛋生雞”的關(guān)系，已沒(méi)有意義。人們無(wú)法漠視當(dāng)下地價(jià)瘋漲與房?jī)r(jià)高企相互勾連交織的圖景。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院編撰的2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)顯示，地價(jià)綜合水平排在前列的城市是:紹興#65380;廈門(mén)#65380;南京#65380;杭州#65380;北京#65380;上海#65380;溫州#65380;寧波#65380;廣州。恰恰是這些城市，在國(guó)家發(fā)改委公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)月報(bào)中，時(shí)常顯露狂飆的“地王”。房地產(chǎn)研究者顧海波指出，但凡地價(jià)高的城市，房?jī)r(jià)無(wú)一不高。雖然房?jī)r(jià)取決于供求，但高地價(jià)增大了商品房成本，客觀上推高了房?jī)r(jià)，是毋庸置疑的事實(shí)。上海的地價(jià)節(jié)節(jié)走高，如今萬(wàn)元房在上海已顯得稀松平常。上海新江灣城D1地塊買(mǎi)主表示，如果建造精裝修房的話，初步估算成本價(jià)格將達(dá)每平方米1.9萬(wàn)-2萬(wàn)元!天哪!全國(guó)城鎮(zhèn)職工一年的收入在此地買(mǎi)到一平米左右房子，而農(nóng)民則不吃不喝4-5年才夠1公尺見(jiàn)方。

“一邊放任面粉飛漲，一邊想要饅頭跌價(jià)，是否南轅北轍?”無(wú)論是多么瘋狂的土地成本最終是要打入房?jī)r(jià)的，“羊毛出在羊身上”，反正地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商決不會(huì)做虧本買(mǎi)賣(mài)，政府也不會(huì)去買(mǎi)下高價(jià)房。

囤地之禍，囤房之困

囤地和囤房是一根藤上結(jié)的兩個(gè)利益果，而摘果者是利益的主人，他們?cè)谀壳爸袊?guó)市場(chǎng)上，可以說(shuō)擁有至高無(wú)上的權(quán)力，想摘就摘，不想摘就不摘，“國(guó)八”#65380;“國(guó)六”#65380;“組合”等政策，我之巋然不動(dòng)。地價(jià)為何瘋漲?開(kāi)發(fā)商說(shuō)政府供地過(guò)少，地價(jià)猛漲，大半因供應(yīng)不足而起。但土地主管部門(mén)并不認(rèn)賬，認(rèn)為絕對(duì)供地量并不少。8月1日東方網(wǎng)公布說(shuō)，2001年年初至今年5月，開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地21.62億平方米，實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米。過(guò)去一段時(shí)間，僅上海共拍出約2萬(wàn)幅#65380;總面積75萬(wàn)畝至80萬(wàn)畝的建設(shè)用地，現(xiàn)在可能仍有2000余幅#65380;17萬(wàn)畝至18萬(wàn)畝土地未開(kāi)發(fā)。即便現(xiàn)在停止供地，已出讓的土地也夠幾年開(kāi)發(fā)。

歷史的供應(yīng)過(guò)剩和當(dāng)前的供應(yīng)不足，加劇土地供應(yīng)的“時(shí)空”矛盾，此即囤地之禍。政府部門(mén)為促使存量土地開(kāi)發(fā)#65380;減少新增存量土地，必須嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模，而當(dāng)前的土地供應(yīng)減少又導(dǎo)致新增地價(jià)狂飆。新供土地價(jià)格一漲，囤積的土地自然就溢價(jià)，這就對(duì)存量土地閑置“待價(jià)而沽”形成了反向激勵(lì):閑置越久，溢價(jià)越多。于是，大量批而未動(dòng)的土地，通過(guò)所謂項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，在三級(jí)市場(chǎng)上高價(jià)轉(zhuǎn)手也就不足為怪了。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出，如何促使閑置土地變成有效供給成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題。房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)難辭其咎。調(diào)控房?jī)r(jià)，務(wù)須調(diào)控地價(jià)。調(diào)控地價(jià)，就必須保障土地的有效供應(yīng)，而要保證投放市場(chǎng)的土地能發(fā)揮實(shí)際效用，就得執(zhí)行嚴(yán)格的“土地閑置”回收政策。早在2004年，土地閑置逾期兩年便要收回的政策就出臺(tái)了，但實(shí)際上各地被回收的閑置地極少。“藥方”早已開(kāi)列，關(guān)鍵問(wèn)題是地方并不按時(shí)#65380;按質(zhì)#65380;按量地“服藥”?！氨P(pán)活存量土地”，年年都在說(shuō)，就是年年盤(pán)不完。尹伯成建議，一方面，增加土地供給，推行價(jià)格和面積的雙限制政策，確保低收入保障住房的用地來(lái)源;另一方面，必須嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開(kāi)征土地閑置稅。同時(shí)，國(guó)土部門(mén)還要嚴(yán)格查處三級(jí)市場(chǎng)上的不法土地交易行為。只有讓囤地?zé)o利可圖，市場(chǎng)的有效供應(yīng)才可能保證。

有房不賣(mài)，開(kāi)發(fā)商難道不想加快資金回籠嗎?何況，捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商并非個(gè)個(gè)都有殷實(shí)的家底，有銀行知情人士為此解開(kāi)了囤房惜售之謎底，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商八成資金都是向銀行貸的，銀房之間在特殊背景下又形成利益共同體。開(kāi)發(fā)商有房不賣(mài)，一方面是有銀行貸款提供雄厚的資本，腰眼有銅敢稱(chēng)雄，才有足夠的底氣跟市場(chǎng)抗衡，同政府叫板，銀行坐收漁利何樂(lè)而不為?另一方面，早開(kāi)雖然早回籠資金，但早開(kāi)早吃虧。以南京某樓盤(pán)為例，被核定的基準(zhǔn)價(jià)是6000多元，但現(xiàn)在周邊的房?jī)r(jià)早已經(jīng)到了8000多元，照這樣賣(mài)下去，少賺幾千萬(wàn)元是肯定的。南京城北一家開(kāi)發(fā)商這段時(shí)間也格外郁悶:前幾日樓盤(pán)價(jià)格核下來(lái)了，原定的7300元單價(jià)，硬是被“刷”下來(lái)800元?！霸缰朗沁@樣，就不急去核價(jià)了。倒不如熬過(guò)3年，還能按新地價(jià)來(lái)評(píng)估，到時(shí)候房?jī)r(jià)成本可能會(huì)核得更高些?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士算了一筆賬:一幢樓盤(pán)就按100套算，遲開(kāi)盤(pán)一個(gè)月，現(xiàn)在就能漲300～500元/平方米，假如100套是10000平方米，一個(gè)月就能增加三#65380;五百萬(wàn)元，相比銀行貸款增加利息能有幾個(gè)錢(qián)，大頭還是被開(kāi)發(fā)商揣進(jìn)腰包。有人形象地說(shuō):囤地囤房賺錢(qián)，簡(jiǎn)直就像印鈔機(jī)。在深圳，年初買(mǎi)，現(xiàn)在拋，一套房轉(zhuǎn)手就掙200萬(wàn)元。深圳房?jī)r(jià)直追香港。

地價(jià)與房?jī)r(jià)誰(shuí)抬高了誰(shuí)?

去年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，房?jī)r(jià)卻依然保持攀升態(tài)勢(shì)，原因何在?全國(guó)人大代表洪可柱認(rèn)為，造成這種現(xiàn)象的本質(zhì)原因在于地方政府陷入靠土地生財(cái)吃飯的怪圈，“政府不斷提高地價(jià)，等于變相持續(xù)驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)。”

政府提高地價(jià)，就等于變相驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)，政府也就缺乏了足夠的控制房?jī)r(jià)的底氣。沒(méi)有權(quán)力的支持和共謀，房地產(chǎn)商敢這么瘋狂囤地囤房，哄抬地價(jià)#65380;房?jī)r(jià)嗎?表面上看，房?jī)r(jià)與地價(jià)究竟誰(shuí)抬高了誰(shuí)，好像是一段糾纏不清的“公案”——作為高房?jī)r(jià)的直接被聲討對(duì)象，開(kāi)發(fā)商總是將房?jī)r(jià)上漲歸咎于地價(jià)上漲，“面粉都漲價(jià)了，面包還會(huì)便宜嗎?”而地方政府部門(mén)亦不愿成為高房?jī)r(jià)的“替罪羊”，于是拿出了“土地供應(yīng)緊張”等理由反駁，并且還有“權(quán)威數(shù)據(jù)”，證明地價(jià)并沒(méi)有抬高房?jī)r(jià)。但事實(shí)上，節(jié)節(jié)高漲的地價(jià)應(yīng)該是房?jī)r(jià)猛漲的“主推手”!

簡(jiǎn)單的看，房?jī)r(jià)由地價(jià)#65380;建筑工程費(fèi)#65380;稅費(fèi)和利潤(rùn)等構(gòu)成。據(jù)報(bào)道，地價(jià)占據(jù)了房?jī)r(jià)的30%至40%，有的已達(dá)50%，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響可想而知;而稅費(fèi)變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響，只能是九牛一毛。有人說(shuō)，現(xiàn)在生產(chǎn)資料均在上漲，房地產(chǎn)的工程費(fèi)自然要水漲船高，可電冰箱和電視機(jī)的生產(chǎn)資料同樣在上漲，為何反而在降價(jià)銷(xiāo)售?

也許有人還要說(shuō)，像電冰箱#65380;電視機(jī)這類(lèi)供應(yīng)充足的商品，價(jià)格不可能持續(xù)地漲，可有統(tǒng)計(jì)數(shù)字說(shuō)，國(guó)內(nèi)房市目前空置率達(dá)26%，積壓面積過(guò)億平方米，既如此，房?jī)r(jià)怎么會(huì)只漲不跌呢?原因恐怕主要在于，地價(jià)的上漲是剛性的，因?yàn)橥恋毓┎粦?yīng)求，各路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“諸侯”各施其能，拚命囤地，土地和樓市互相抬價(jià)，水漲船能不高，而地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重不斷加大，便直接造成房?jī)r(jià)不斷地攀升，高房?jī)r(jià)反過(guò)來(lái)又刺激地價(jià)瘋狂。

誰(shuí)為瘋狂地價(jià)埋單

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2006年底，我國(guó)人均住房面積已超25平方米，比一些歐洲國(guó)家人均還高。8月1日，南京市政府通報(bào)今年上半年全面達(dá)小康的進(jìn)度情況，其中一項(xiàng)人均住房指標(biāo)引人注目，今年底爭(zhēng)取達(dá)到30平方米，而目前人均為28.81平方米，比去年末增加了0.21平方米。如果把南京現(xiàn)有購(gòu)房者一半作為投資保值的商品房部分也納入人均的話，我想這種人均不僅大打折扣，而且還會(huì)引起老百姓反感，因?yàn)樗麄儗?duì)全面小康最有發(fā)言權(quán)，是主考官。

為了平抑房?jī)r(jià)，去年以來(lái)，國(guó)務(wù)院及國(guó)家有關(guān)部門(mén)又是“新政”，又是“猛藥”，又是“組合拳”……政策不能說(shuō)不高明，措施不能說(shuō)不得力，工作不能說(shuō)不積極，然而，房?jī)r(jià)的“沸水”就是不買(mǎi)賬，該怎么翻騰還怎么翻騰，一副玩世不恭#65380;不可一世的德行。看來(lái)，想要很快把房?jī)r(jià)降下來(lái)，希望不大，想要降到中低收入階層可以承受的水平，更不可能。從某種角度說(shuō)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使然，畢竟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不是“命令經(jīng)濟(jì)”，可以立竿見(jiàn)影。面對(duì)這樣的境況，我們的政府何去何從?最切實(shí)有效的辦法就是快速推進(jìn)廉租房建設(shè)，并盡快縮短普及時(shí)間。純粹為了滿足棲居需要的無(wú)房者們，無(wú)疑會(huì)對(duì)廉租房報(bào)以極大熱情，而不再去煞費(fèi)苦心地購(gòu)買(mǎi)高價(jià)房，淪為“房奴”。中低收入群體占城市和社會(huì)人口絕大多數(shù)，他們都有了安身之所，社會(huì)也就安定了。這么一個(gè)龐大的群體遠(yuǎn)離了房市，房?jī)r(jià)不抑自己就會(huì)跌下來(lái)。即使房?jī)r(jià)還降不下來(lái)，那也無(wú)關(guān)緊要，不就是剩下少數(shù)“闊佬”在那里折騰嗎?!反正他們不是為了正常居住，圖的是“高品位奢華”和“貴族式享受”，再不就是當(dāng)“倒?fàn)敗蹦怖?，他們這幫人有的是錢(qián)，就隨便讓他們?nèi)?近日國(guó)務(wù)院決定加快廉租房建設(shè)，擴(kuò)大到低收入家庭，但我國(guó)廉租房保障資金135億元只用3億元，占1.65%，其余都在睡大覺(jué)。只有增加保障性住房，房?jī)r(jià)才能回歸理性。

眼下，房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅費(fèi)絕大多數(shù)歸地方政府支配，成了地方財(cái)政的主要來(lái)源和地方政府預(yù)算外資金的最大金庫(kù)。按現(xiàn)行土地出讓辦法，住宅用地批租時(shí)限為70年，土地使用權(quán)租金一次性付清。當(dāng)屆政府把今后十幾屆政府的收益全部占有使用了。地價(jià)高，房?jī)r(jià)就高。有人建議，將土地所有權(quán)#65380;經(jīng)營(yíng)權(quán)#65380;使用權(quán)分離，變土地一次性出讓為消費(fèi)者每年給付土地使用租金，也是穩(wěn)定樓市#65380;降低房?jī)r(jià)的治本之策。

這些年來(lái)，土地已成為社會(huì)最為稀缺的資源，只有政府才有權(quán)力來(lái)分配。不管是對(duì)于貧窮政府還是富裕政府，土地都是最重要的財(cái)富，增值也最快，土地是地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“利益魔方”。單從利益上來(lái)說(shuō)，地方政府永遠(yuǎn)都是收益者，而開(kāi)發(fā)商獲得土地的成本再高，他們都會(huì)讓老百姓為瘋狂的地價(jià)來(lái)埋單!

(作者單位:江蘇省射陽(yáng)電視臺(tái)新聞中心)

責(zé)任編輯侯琦