平等保護權利人的權利

編者按：“國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利?！睂⒂?007年10月1日起正式實施的《物權法》又進一步明確，“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！比欢?，開發商卻急于出售車位，業主們為此困惑不已。到底如何看待這個問題？本刊邀請三位專家進行討論。

開發商和業主要擺正心態

近來媒體報道有不少開發商趕在今年10月1日《物權法》實施之前匆忙出售車位。據稱開發商之所以如此匆忙出售的原因是擔心：（1）《物權法》實施后，因小區車位將優先滿足本小區業主的需要而影響外賣或外租，從而減少收益；（2）產權屬于開發商的車位在《物權法》實施后必須接受業主的共同管理，使得自己失去車位定價的權利；（3）車位可能會歸業主共有。

在停車位（庫）的歸屬問題上，即將生效的《物權法》和現行操作規范并不存在如同媒體所報道的開發商和部分業主所理解的那種差距，它自有規則確定：首先、屬于別墅一部分的停車位（庫）?；谝巹澰O計時已將它設計成了整體別墅的一部分，因而這種類型的停車位將隨著別墅所有權的移轉而移轉。其次、規劃用于停放汽車的停車位（庫）的歸屬糾紛是最為突出的，因為我國現行法律沒有針對這種類型停車位（庫）的歸屬的直接規定，而且各地的做法并不完全一致。而《物權法》第74條第2款規定：規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。依據該規定，實際上是將本來尚未定論的歸屬明確地交由開發商來決定了，因為所謂的“出售、附贈或者出租”等協議乃是由開發商主導的。第三、規劃用于停放汽車的地面停車位，將建筑區劃內的空地分割后形成的地面停車位。規劃用于停放汽車的地面停車位的歸屬爭議及其《物權法》實施后的歸屬問題與前述第二點分析相同。與此不同的是，將建筑區劃內的空地分割后成的地面停車位的歸屬規則非常明確，即不管是在《物權法》實施之前還是《物權法》實施之后均歸屬于業主共有。

如果依據《物權法》，停車位（庫）已經確定歸開發商所有了，則這種停車位（庫）的管理權仍將歸屬于開發商，業主或業主大會并不會因此而取得這種停車場的管理權。當然，對于將建筑區劃內的空地分割后成的地面停車位，由于開發商不可能擁有所有權，這種停車位并不存在產權而僅僅表現為土地使用權，因而將由業主們管理。

基于前面的分析可知，《物權法》的實施不會對停車位（庫）的歸屬、銷售、定價等帶來什么大的變化，因此，開發商和業主都要擺正自己的心態。尤其是對于業主而言，在決定是否購買停車位（庫）時，應當充分注意以下幾個方面問題：

1．查清停車位（庫）的歸屬；2．查清停車位（庫）是否有權利限制；3．停車位（庫）使用權買不得，時下，有些開發商仍在出售停車位（庫）的使用權，這種所謂的“使用權”不宜購買，因為依據現行法律規定和即將實施的《物權法》，這種“使用權”不屬于物權，充其量屬于一個債權。業主在購得這種“使用權”后并不具有物權的對世性，只能作為一種效力相對較弱的債權而存在。這種所謂的“使用權”是無法進行物權登記的。

謹慎面對小區車位的突擊拋售

在我國，居住小區內車庫、車位權屬問題比較復雜，其所有權歸屬也不盡相同。即將實行的《物權法》以現有法律、法規作為基礎，確定了目前小區車位的歸屬原則。因此，開發商在《物權法》施行之前的過渡階段，幾乎沒有法律空子可鉆。所以，小區業主在面對開發商突擊拋售車位時，應謹思慎行。

首先，對于經規劃審批許可，并且未由小區業主分攤計入商品房銷售成本的車位，其所有權歸開發商所有。應適用《物權法》第74條“約定歸屬”的原則，由開發商與小區業主在預售合同或前期物業管理公約中對車位歸屬予以約定。因此，《物權法》的出臺和實施對此類車位的影響不在“權屬確定”上，而是在銷售對象和銷售價格上。

為何這樣說呢？首先，《物權法》規定，10月1日以后小區車位將優先滿足本小區業主的需要。在上海，由于2003年市房屋土地資源管理局出臺的《關于商品房項目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規定》已基本限制了向小區以外的業主出售車位的行為。但是，在全國其他省份，小區車位的購買對象不全是本小區業主。物權法實施后，這種做法將被禁止。少了小區業主以外的買主，車位將更加難賣，這才是很多小區趕緊推銷車位的主要原因。

其次，部分開發商擔心今后車位定價不能自己說了算。按照《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。而一般能賣的產權車位都在建筑物地下，將來是否會確認為小區業主的共有部分尚不確定。由于《物權法》對“共同管理權”沒有明確的界定，將來是否會出現：開發商依法有權銷售的產權車位的定價問題，也應該是業主和開發商共同商量確定，而不是像現在這樣由開發商一家來定？若果真如此，還不如在十一之前搶先多賣車位。

所以，對于占用小區共有道路、場地的車位，依據《物權法》第74條應適用“法定歸屬”的原則，歸本小區業主所有，《物權法》的實施將直接影響其“權屬確定”。因此，為了避免《物權法》實施后白白損失該筆收入，諸多開發商突擊進行低價拋售，甚至以極低的價格轉給親朋好友。但是，開發商突擊出售的該部分的停車位將因違反法律、行政法規的規定而導致無效。

由于“法定歸屬”原則將加強小區物業管理公司的管理責任。因此，原先物業公司收取地面停車費時由于其性質及法律依據含混不清，造成了不少糾紛?！段餀喾ā肥┬泻髮⒌孛嫱＼囄恢苯託w屬業主共有，業主繳納的費用將不再是停車位的租金，而是停車保管服務費。同時，由于車位收入歸全體業主所有，物業管理公司對該筆收入的使用用途、資金走向將負有更多的公示責任。

業主購車位具有優先權

《物權法》的頒布，小區車位、車庫問題又一次引起人們的關注。隨著生活水平的提高，活動范圍的擴大，私家車族隊伍的壯大，車位、車庫日益與人們的生活息息相關。小區建成的停車位、停車庫究竟歸屬誰？是歸開發商，還是入住業主？或是小區物業公司？這個問題一直存在著困擾和糾紛。筆者作為一名車主也相當關心此方面情況的進展。

在《物權法》中對于此問題有專門的明確規定?！段餀喾ā返?4條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！?/p>

該條規定依筆者之見，包含了三層意思：

首先，《物權法》設立了一個基本原則，就是一個小區建筑規劃內的車位或車庫首先應滿足本區業主的需要，只有在保證本區業主使用的前提下，才能許可本區以外的人使用。也就是說，該法實施后，房產商不能隨便銷售車位或車庫給外人了，而作為買方也不能隨便購買他人小區的車位或車庫了。如果房產商違反了這個要求，假如說把本區的車位或車庫賣給了小區外的人或者租給了小區外的人，本區業主的車在自己的小區內停不了車，那么，其買賣或租賃合同無效。

第二，至于小區內的車位或車庫歸誰所有、由誰使用，則可以當事人雙方自行約定的方式來確定。房產商可以隨商品房出售，也可以出租，還可以附贈給業主。該法實施后，買房人與房產商或者賣房人之間關于車位、車庫的約定就顯得非常關鍵，因為這關系到車位、車庫的所有權問題。

第三，特別需要指出的是，建筑區劃內的道路等屬于全體業主共同擁有，車位如果占用業主共有的道路或其他場地的當然屬于全體業主共有。所以，當個別業主從開發商處購買、獲贈或租賃車位時應注意，這個車位是否占用了全體業主的共有道路或其他場地，如果是，那么該車位是屬于全體業主共有，雖然你個人與開發商通過買賣、贈與或租賃來約定車位的歸屬，但是由于該約定違反了法律的強制性規定，是無效的，你的合法權益是得不到保障的。尤其要警惕房產商把已經分攤掉公共面積的車位或車庫再次賣給你。

小區內的車位或車庫問題，看似事小，實際上關系到千家萬戶的切身利益。由于原先的規劃不夠，大部分的小區停車位都非常緊張，隨著私車的增加，這一矛盾會更加突出，如果再處理不當，往往會影響小區的和諧，鄰里的和睦。這里特別要制止的是房產商的短期行為和物業公司的不當得利。由于《物權法》的頒布離開實施還有一段時間，故在這一時期中有時矛盾會更加尖銳和復雜，而且會給以后的實施留下后遺癥，所以一定要認真對待，慎重處理。《物權法》中的這一條款也有待進一步細化，使之更加明晰和更具有操作性。

復旦大學教授

本欄目的定位是由專家、學者來討論社會和學術界的熱點、焦點問題。來稿請寄E-mail:totrue@163.com“大講堂”收。