商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸“假按揭”的產(chǎn)生及風(fēng)險(xiǎn)防范構(gòu)想

一、個(gè)人住房信貸“假按揭”的表現(xiàn)形式

個(gè)人住房“假按揭”是指單位或個(gè)人以騙取銀行信貸資金為目的，在借款人沒(méi)有真實(shí)購(gòu)房的情況下，通過(guò)虛抬房?jī)r(jià)等多種手段，以個(gè)人名義申請(qǐng)并取得的個(gè)人住房貸款。個(gè)人住房信貸“假按揭”的主要表現(xiàn)形式有：

（一）開(kāi)發(fā)商惡意騙取銀行資金形成的“假按揭”

這類“假按揭”往往是一些資金實(shí)力較差的開(kāi)發(fā)商因項(xiàng)目運(yùn)作不成功，在銷售過(guò)程中勾結(jié)銀行、房地產(chǎn)管理內(nèi)部有關(guān)人員，實(shí)施的旨在騙取購(gòu)房人和銀行資金的“假按揭”。開(kāi)發(fā)商在資金到手后，迅速轉(zhuǎn)移資金，對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)置之不理，或注銷公司或攜款潛逃，給銀行、購(gòu)房人、社會(huì)造成重大不良影響。

（二）開(kāi)發(fā)商資金搭橋套取銀行資金形成的“假按揭”

這種類型的“假按揭”是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，由于項(xiàng)目銷售不理想或由于戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)、后續(xù)資金不到位，或銷售雖好但其他配套資金未按計(jì)劃到位、資金出現(xiàn)斷檔，便以假購(gòu)房者的名義申請(qǐng)貸款，解決資金短缺，在后續(xù)資金到位時(shí)提前歸還貸款或在找到合適的買家時(shí)再通過(guò)轉(zhuǎn)按的形式變假為真，其本質(zhì)就是將個(gè)人住房貸款公司化。

（三）債權(quán)債務(wù)抵沖形成的“假按揭”

部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在施工過(guò)程中或在工程價(jià)款結(jié)算時(shí)由于資金緊缺拖欠工程款，往往會(huì)將房子作價(jià)抵作工程款給付施工隊(duì)，施工隊(duì)拿抵債的房子通過(guò)造假、虛抬房?jī)r(jià)等手段，向銀行申請(qǐng)按揭貸款進(jìn)行變現(xiàn)，在房子找到新買主后或轉(zhuǎn)按或提前還款。由于施工隊(duì)的流動(dòng)性很強(qiáng)，一旦在當(dāng)?shù)氐墓こ探Y(jié)束沒(méi)有新項(xiàng)目，便會(huì)逃廢債務(wù)，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，將房子留給銀行進(jìn)行處置。

（四）中間機(jī)構(gòu)炒房形成的“假按揭”

部分規(guī)模小、資金實(shí)力差的房地產(chǎn)中介公司為籌集資金進(jìn)行炒房，通過(guò)虛構(gòu)二手房買賣交易，勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實(shí)施“假按揭”騙取銀行信貸資金，在獲利后提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁銀行。

（五）借款人個(gè)人套取銀行貸款形成的“假按揭”

借款人個(gè)人勾結(jié)開(kāi)發(fā)商，主動(dòng)通過(guò)開(kāi)發(fā)商，簽訂虛假購(gòu)房合同和首付款憑證，在沒(méi)有真實(shí)購(gòu)房交易的情況下，套取銀行個(gè)人住房貸款，改變住房貸款消費(fèi)用途，用于證券投資、生產(chǎn)性投資以及股本權(quán)益性投資等領(lǐng)域。此類假個(gè)貸具有零散性、隱蔽性強(qiáng)的特點(diǎn)。

二、個(gè)人住房信貸“假按揭”的成因透析

（一）外部市場(chǎng)原因

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻偏低，質(zhì)量參差不齊。房地產(chǎn)行業(yè)屬資本密集型行業(yè)，對(duì)資本的要求相對(duì)較高，而實(shí)踐中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本充足率執(zhí)行偏低。建設(shè)部2000年頒布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中，對(duì)新成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所要求注冊(cè)資金總體較低。1998年頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%，這一規(guī)定直到2004年才變更為資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于35%。過(guò)低的準(zhǔn)入門檻和項(xiàng)目資本金制度使得絕大部分資金實(shí)力不強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)不足的企業(yè)紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，為后續(xù)房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列問(wèn)題的產(chǎn)生埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2．地方政府部門行政行為變形、錯(cuò)位，市場(chǎng)監(jiān)管弱化。在實(shí)踐中個(gè)別地方政府行政主管部門逆程序操作，行政行為不規(guī)范，存在“關(guān)系大于制度，人情高于規(guī)章”的現(xiàn)象。如：部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目批報(bào)“先上車，后買票”，在沒(méi)有取得《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》相關(guān)證件的前提下就已拿到《商品房銷預(yù)銷售許可證》，掩蓋了其不合法性；外部審計(jì)形同虛設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)信息失真，導(dǎo)致商業(yè)銀行對(duì)客戶資信識(shí)別產(chǎn)生偏差；市場(chǎng)監(jiān)管弱化，房地產(chǎn)領(lǐng)域的虛假?gòu)V告、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)、偷稅漏稅和商業(yè)欺詐等不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為和違法行為屢禁不止，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序尚需進(jìn)一步完善。

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道單一，資金鏈條脆弱。房地產(chǎn)投資需要的資金量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)先天資本積累不足，資金實(shí)力弱，在面臨資本市場(chǎng)門檻高、房地產(chǎn)信托基金條件苛刻且規(guī)模小的情況下，只能通過(guò)銀行貸款來(lái)進(jìn)行籌融資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍居高不下。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投資中銀行信貸資金占近六成，單一的融資渠道、脆弱的資金鏈條和風(fēng)生水起的宏觀調(diào)控環(huán)境引發(fā)了部分資金實(shí)力差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“假按揭”的沖動(dòng)。

4．誠(chéng)信缺失，社會(huì)信用制度不健全。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)、契約經(jīng)濟(jì)，完善的信用制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)走向成熟的標(biāo)志。信用觀念弱化和信用體系殘缺是我國(guó)一系列經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的重要根源。社會(huì)信用制度的不健全已經(jīng)成為制約我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的嚴(yán)重障礙。目前我國(guó)征信制度尚處于建立的起步階段，還沒(méi)有一部規(guī)范征信行業(yè)行為的專門法律、法規(guī)，使得個(gè)人信用信息的采集與利用無(wú)法可依。社會(huì)信用法制建設(shè)的滯后以及失信懲罰機(jī)制的缺位助長(zhǎng)了部分企業(yè)和個(gè)人不講信用行為的發(fā)生。

（二）銀行內(nèi)部原因

1．商業(yè)銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范與業(yè)務(wù)發(fā)展關(guān)系把握不到位。個(gè)人住房貸款因其收益穩(wěn)定、成長(zhǎng)性好，已經(jīng)成為各家商業(yè)銀行的必爭(zhēng)之地。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，受粗放經(jīng)營(yíng)時(shí)代形成的信貸文化的影響，各家商業(yè)銀行在爭(zhēng)搶市場(chǎng)份額過(guò)程中存在著不同程度的“冒進(jìn)”主義思想，同時(shí)銀行經(jīng)營(yíng)個(gè)人類貸款的時(shí)間不長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律的形成、識(shí)別和計(jì)量研究不夠。業(yè)務(wù)運(yùn)作流程與風(fēng)險(xiǎn)控制流程往往又與市場(chǎng)脫節(jié)，沒(méi)有形成標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)。商業(yè)銀行新型科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理文化的缺失，風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展關(guān)系把握的不到位，是形成“假按揭”的重要原因之一。

2．對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目以及房地產(chǎn)中介公司準(zhǔn)入審查不到位。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的審查分兩種情況。一種情況是銀行無(wú)開(kāi)發(fā)貸款支持的項(xiàng)目，一種是有銀行開(kāi)發(fā)貸款支持的項(xiàng)目。對(duì)前一種情況由于銀行處于弱勢(shì)地位，只是面上按制度要求了解企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及項(xiàng)目的《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》是否齊全，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本情況和項(xiàng)目的土地出讓金支付情況等深層次問(wèn)題掌握不到位或趨于競(jìng)爭(zhēng)的壓力不敢深入了解。對(duì)銀行有開(kāi)發(fā)貸款支持的項(xiàng)目在企業(yè)現(xiàn)金流的分析不深入不全面，特別是對(duì)企業(yè)預(yù)收售房款的估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀。在二手房按揭貸款中，由于缺乏量化指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)中介公司的審查也是形同虛設(shè)。

3．對(duì)借款主體審查不到位。對(duì)借款申請(qǐng)人購(gòu)房行為、首付款真實(shí)性以及房?jī)r(jià)的合理性審查，對(duì)于銀行防范“假按揭”有著重要作用。盡管在銀行的個(gè)人住房貸款操作流程中對(duì)借款申請(qǐng)人的審查有著嚴(yán)格的制度要求，但在以效率取勝的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，絕大部分客戶經(jīng)理將面談和首付款憑證的真實(shí)性審查作為影響效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或?qū)⒚嬲劦膬?nèi)容格式化千篇一律，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)輕松掌握銀行面談的要求而事先進(jìn)行針對(duì)性的準(zhǔn)備，從而輕而易舉地化解銀行為防范“假按揭”而設(shè)計(jì)的措施。

4．商業(yè)銀行貸后管理不到位。個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)，嚴(yán)格的貸后管理有利于銀行貸款質(zhì)量的提高。但在以規(guī)模論英雄的今天，在個(gè)人住房貸款不良率較低的光環(huán)照耀下，銀行各級(jí)管理人員的貸后管理意識(shí)沒(méi)有跟上貸款質(zhì)量持續(xù)提高的管理要求，“重營(yíng)銷，輕管理”的思想還不同程度地存在于各級(jí)管理人員和客戶經(jīng)理的頭腦中。主要表現(xiàn)在：各級(jí)行配備的貸后管理人員嚴(yán)重不足、貸后管理制度執(zhí)行不力、貸款監(jiān)控管理落實(shí)不到位、貸款催收手段單一、貸后管理科技支撐乏力。

三、個(gè)人住房信貸“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為

一方面應(yīng)修改《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行規(guī)定》有關(guān)內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的注冊(cè)資金和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自有資金比例，抬高房地產(chǎn)行業(yè)的入門門檻，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身資金實(shí)力的積累；另一方面應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，依法照章辦事，標(biāo)本兼治，堵引結(jié)合，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信記錄作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的重要要素，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信水平和整體素質(zhì)。

（二）加強(qiáng)對(duì)預(yù)售商品房的管理，改革商品房預(yù)售資金的管理制度

一方面應(yīng)修改《商品房銷售管理辦法》有關(guān)商品房預(yù)售的規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須完成項(xiàng)目總投資的50%才能申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》；另一方面充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)建立起當(dāng)?shù)氐纳唐贩款A(yù)售房數(shù)據(jù)庫(kù)，并實(shí)行網(wǎng)上實(shí)時(shí)銷售備案登記和預(yù)抵押登記，增加商品房預(yù)售相關(guān)信息的透明度，有效防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用消費(fèi)者的信息不對(duì)稱進(jìn)行商業(yè)欺詐。同時(shí)改革商品房預(yù)售資金的管理模式，要求商品房預(yù)售資金統(tǒng)一由有一定公信力的第三方或由地方行政有關(guān)部門實(shí)行代管。當(dāng)預(yù)售商品房項(xiàng)目的后期工程建設(shè)需要資金時(shí)，由資金需求方提供相關(guān)證明后進(jìn)行支取，等工程完工決算后再將剩余資金劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。改變由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售資金專戶任由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自收自支的混亂局面。在資金的使用者和管理者之間建立起一堵防火墻，杜絕開(kāi)發(fā)商隨意挪用預(yù)售資金和惡意騙貸行為的發(fā)生，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房者的自身利益。

（三）拓寬房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道，改變房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作資金主要來(lái)源于銀行貸款的局面

一是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中最需要資金的購(gòu)買土地階段通過(guò)房地產(chǎn)信托資金的投入解決符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需求；二是適時(shí)推出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，將社會(huì)上的分散資金集中，化零為整，集聚力量，形成資金規(guī)模優(yōu)勢(shì)。由于產(chǎn)業(yè)基金主要投向有專業(yè)化優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)品牌的企業(yè)和優(yōu)勢(shì)企業(yè)的盈利狀況好的項(xiàng)目，客觀有利于行業(yè)龍頭企業(yè)的脫穎而出，有利于整合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，優(yōu)勝劣汰，增強(qiáng)整個(gè)行業(yè)的實(shí)力。三是鼓勵(lì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)充分利用資本市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大，在提高融資能力的同時(shí)，提高企業(yè)的透明度，利用社會(huì)力量規(guī)范上市企業(yè)的發(fā)展。通過(guò)上述途徑增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力，減少對(duì)銀行貸款資金的依賴。

（四）加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)，建立起失信懲罰的機(jī)制

社會(huì)誠(chéng)信的建設(shè)是建立和諧社會(huì)的重要基石，是經(jīng)濟(jì)秩序和諧運(yùn)行的前提，因此加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)刻不容緩。一方面加強(qiáng)誠(chéng)信法制建設(shè)，盡快修訂民法通則、金融法律和有關(guān)行政法規(guī)規(guī)章中如公民隱私權(quán)保護(hù)、銀行為客戶相關(guān)信息保密義務(wù)等規(guī)定，同時(shí)加快信息公開(kāi)法、個(gè)人數(shù)據(jù)保護(hù)法和規(guī)范征信機(jī)構(gòu)運(yùn)作等法律的立法工作，使誠(chéng)信的建設(shè)和利用有法可依；另一方面加快企業(yè)征信系統(tǒng)和個(gè)人征信系統(tǒng)的建設(shè)步伐，盡快將工商、稅務(wù)、海關(guān)、公安、法院、電力以及各電信公司的有關(guān)個(gè)人的相關(guān)信息資料與個(gè)人征信系統(tǒng)連通，進(jìn)一步擴(kuò)充個(gè)人征信系統(tǒng)的內(nèi)涵，同時(shí)提高征信系統(tǒng)信息的準(zhǔn)確性和信息更新的及時(shí)性，在此基礎(chǔ)上建立起全國(guó)范圍的黑名單共享和制裁制度，提高法人和個(gè)人失信的成本，使其不敢輕易拿自己的信用作賭注。

（五）創(chuàng)新服務(wù)營(yíng)銷，大力推廣直客式營(yíng)銷模式

目前，銀行個(gè)人住房貸款的營(yíng)銷模式主要是通過(guò)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介公司的合作來(lái)獲得個(gè)人住房貸款客戶資源。商業(yè)銀行必須創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式。一是推出直客式個(gè)人住房貸款營(yíng)銷模式，對(duì)符合條件的非按揭合作個(gè)人購(gòu)房客戶，在確?？蛻糍?gòu)房行為真實(shí)且提供階段性保證的前提下，直接給客戶提供貸款，由銀行自主選擇客戶。二是建立一支營(yíng)銷包括個(gè)人住房貸款在內(nèi)的個(gè)人資產(chǎn)直銷隊(duì)伍，實(shí)行客戶經(jīng)理上門直銷+個(gè)貸中心集中中后臺(tái)運(yùn)作的營(yíng)銷新模式。三是進(jìn)一步優(yōu)化“百易安”產(chǎn)品，將其操作流程與二手房貸款進(jìn)行整合，使其更具可操作性和適應(yīng)性，同時(shí)利用銀行個(gè)貸中心輻射力，大力營(yíng)銷買賣雙方直接交易的二手房貸款業(yè)務(wù)，提高銀行自銷能力，逐步減小客戶選擇對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中間機(jī)構(gòu)的過(guò)渡依賴。

（六）提高項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介公司的審查

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審查主要從以下幾方面進(jìn)行：一是通過(guò)查詢企業(yè)項(xiàng)目土地出讓金支付情況、土地出讓金資金的來(lái)源等方面來(lái)印證企業(yè)的資金實(shí)力和籌資能力。二是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)取得的時(shí)間了解企業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要了解企業(yè)股東是否有過(guò)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。三是要重點(diǎn)了解企業(yè)的組織架構(gòu)，通過(guò)組織結(jié)構(gòu)判斷項(xiàng)目施工企業(yè)、物業(yè)管理公司、法律顧問(wèn)單位是否與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系，防止企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)方實(shí)施“假按揭”。四是要了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否存在拖欠施工單位工程款的情況，注意防范企業(yè)通過(guò)以房抵債的方式實(shí)施“假按揭”。對(duì)房地產(chǎn)中介公司要重點(diǎn)了解其經(jīng)營(yíng)范圍，掌握其是否存在自己炒房行為；了解其是否存在挪用客戶資金情況，將有過(guò)不良信用行為的房地產(chǎn)中介公司排除在銀行合作伙伴之外。

（七）落實(shí)貸前調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)借款申請(qǐng)人購(gòu)房交易行為審查

堅(jiān)持與借款人當(dāng)面會(huì)談和與借款人當(dāng)面簽訂借款合同“雙面”制度，不得由開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)包辦從提出借款申請(qǐng)到簽訂合同的全過(guò)程。重點(diǎn)從以下幾方面對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行審查，一是借款人是否屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股東或經(jīng)營(yíng)管理層及其親屬，是否屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部職工、下屬企業(yè)或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的員工、項(xiàng)目施工單位的員工、原材料供應(yīng)商的員工以及法律顧問(wèn)單位的員工，防止企業(yè)以關(guān)聯(lián)方關(guān)系人的名義實(shí)施“假按揭”。二是要重點(diǎn)審查購(gòu)房人購(gòu)房的真實(shí)性，除了靈活設(shè)計(jì)面談問(wèn)題外，還要通過(guò)電話回訪的方式對(duì)購(gòu)房人的直系親屬調(diào)查購(gòu)房人購(gòu)房的真實(shí)性，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法真正掌握銀行調(diào)查的方式方法。三是通過(guò)分析勾對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銀行專戶資金流水賬和比照其他購(gòu)房客戶的房?jī)r(jià)等手段重點(diǎn)審查購(gòu)房人首付款證明的真實(shí)性和房?jī)r(jià)的合理性。

（八）加強(qiáng)貸后管理與監(jiān)控，及時(shí)排除風(fēng)險(xiǎn)隱患

商業(yè)銀行必須加強(qiáng)貸后管理與監(jiān)控。一是加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款支持項(xiàng)目的工程進(jìn)度、銷售情況、資金使用情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)做好預(yù)警工作；二是建立貸款臺(tái)賬，及時(shí)分析不良貸款產(chǎn)生的原因，對(duì)逾期貸款要及時(shí)催收，對(duì)同一樓盤(pán)或同一個(gè)房地產(chǎn)中介公司發(fā)生大面積拖欠貸款本息的客戶必須及時(shí)進(jìn)行“假按揭”排查；三是信貸部門要加強(qiáng)與會(huì)計(jì)部門的對(duì)賬，及時(shí)掌握借款人還款情況，對(duì)由開(kāi)發(fā)商集中代借款人還款的要進(jìn)行“假按揭”反欺詐查核；四是提高貸后管理的科技含量，通過(guò)技術(shù)手段對(duì)疑是“假按揭”進(jìn)行自動(dòng)分類和篩選，為貸后管理人員及時(shí)采取措施創(chuàng)造條件。