物權法與普通民事糾紛

《物權法》的頒布，為維護國家基本經濟制度、維護社會主義市場經濟秩序、保護權利人的物權提供了民事法律依據，同時也為不久的將來我國民法典的問世打下了堅實基礎，其意義重大、深遠。但本文的視角是在微觀層面，選取幾類百姓日常生活中已經出現或者可能出現的民事糾紛，結合《物權法》的相關規定加以分析運用，以饗讀者。這些問題，在《民法通則》中未有規定或規定甚少，之所以稱“普通民事糾紛”是為了與司法實踐中主要發生于單位之間的“經濟糾紛”以示區別。

“一房二賣”與預告登記

一物一權是物權法的基本原則，即一物之上只能有一個所有權，不能并存兩個以上的所有權。現實生活中，有的房地產開發商由于工作失誤、利益驅使或者其他原因將一套住宅先后售于兩位業主，先簽訂的房屋買賣合同未經登記，而后買者辦理了登記手續，結果房屋是交付給后買者，由此引發糾紛訴至法院。后法院判決：房屋產權歸后買者所有，房產商賠償先買者相應的經濟損失。以上事例，雖然先買者可以得到一些經濟方面的補償，但心理、精神方面的缺憾無法彌補，全家人精心挑選地段、房型、樓層的新房子最終無法得到。什么原因呢？因為房屋所有權是不動產物權，不動產物權的享有和變動的公示方法均為登記，即是說在靜止狀態，你是否享有某住房的所有權是看房屋產權憑證上登記的內容；在流動狀態，你簽訂了買房合同，新房的所有權歸不歸你，要看是否辦理登記，如未登記你還不是物權人，你只是房產商的債權人。在法理上，物權是支配權，物權人可以支配標的物（如房屋等物）；而債權是請求權，債權人只能請求債務人為一定行為或不為一定行為，而不能支配標的物。如上所述，在房產商違約的情況下，先買者有權請求房產商承擔違約責任，而不能成為新房的主人，而后買者因為已辦理登記手續，從而成為該房的物權人（所有權人）。

《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”該法條已明確地告訴我們，業主購買商品房的“期房”，與房產商簽訂預售合同時，可以申請預告登記，從而使自己成為物權人，以此避免“一房二賣”并有效地保護自己的物權利。

“物業糾紛”與業主的建筑物區分所有權

此處的物業糾紛，是指住宅小區的業主與物業管理企業在管理內容、服務項目、服務態度及管理水準等方面產生的糾紛。現實生活中，業主與物業公司發生矛盾糾紛的現象已不乏鮮見，如果這種矛盾無法調和，就只能換物業公司了。上海曾經發生某小區業主將原物業公司解聘，聘請了新的物業公司，而原物業公司不愿撤退，于是發生了新舊物業公司在小區大鐵門內外對峙、無法換班的極端事件。業主有無權利更換物業公司、參與小區物業管理重大事項的決策等這些問題在《物權法》中可以找到明確答案。

《物權法》第76條規定，業主有權共同決定：選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。《物權法》第74條還指出，“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”上述法條表明：業主不僅有權參與小區物業管理重大事項的決策，而且有權在物業公司不稱職時，共同決定更換物業公司。特別要指出，《物權法》將占有業主共有道路和其他場地的停車位明確規定為業主共有，合理地維護了全體業主的物權利益。

業主對物業管理擁有的權利來源于建筑物區分所有權，這是我國的民事立法中首次確認這一權利。在歐洲大陸法國家和地區，民法中稱其為“住宅所有權”、“樓層所有權”、“區分所有權”等。建筑物區分所有權是一種復合型的物權，《物權法》第70條指出：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”據此可知，建筑物區分所有權是由三種權利構成的：①業主對建筑物的專有部分（套內面積）享有所有權；②業主對建筑物的共有部分（走道、綠化設施等）享有共有權；③業主對共有部分的物業享有共同管理權。前兩種權利在《民法通則》中已確認，第三種權利是《物權法》第一次規定。建筑物區分所有權的立法承認，為業主充分行使房屋所有權、正確處理業主個體與整體以及業主與物業管理企業的關系提供了準確的法律依據。

“追繳贓物”與善意取得

《物權法》第106條規定了善意取得法律制度。善意取得，是指動產或不動產由無權處分的占有人轉讓給善意（不知情）第三人時，第三人一般可依法取得該動產的所有權，原所有人不得請求第三人返還而只能要求轉讓人賠償損失。善意取得的構成要件：①讓與人無轉讓財產的權利；②以合理的價格轉讓；③受讓人受讓財產時是善意；④轉讓人對財產處于合法的占有狀態；⑤不動產轉讓經過登記，動產轉讓已交付給受讓人。于此受讓人從無處分權人處受讓財產符合上述條件，即取得該財產所有權，原所有人無權追回，但有權向無處分權人請求賠償損失。例如：甲將從朋友乙處借來的字畫賣與丙，丙不知情付了款并得到該字畫，丙即取得該字畫的所有權，甲無權向丙追討字畫，而只能向乙請求賠償損失。

現實生活中有人從他人處受讓了物品，后被告知是贓物，由公安、檢察部門收繳而去。受讓人對此感覺很冤屈，他在購買該物時并不知情，主觀上是善意，而且支付了合理的價款，為什么不能得到該物的所有權？不適用善意取得制度？主要的原因是不符合善意取得的第四項要件，轉讓人在交易時對轉讓物不處于合法的占有狀態（盜竊、受賄是違法行為）。但是，應當指出：根據《物權法》的立法精神，如果受讓人是通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。

“遺失物返還”與拾得人權利

“拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。”“權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。”上述內容是《物權法》對遺失物拾得如何處理所做出的規定，《民法通則》中我們也能見到相類似的條款。在《民法通則》的基礎上，《物權法》于維護遺失物拾得人權利方面又增添了新的內容。該法第112條第2款指出：“權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時，應當按照承諾履行義務。”這一規定，為解決新類型的民事糾紛提供了法律依據。曾有媒體報道，某女青年丟失了一條心愛的小狗，四處尋找無著，結果食寢不安，工作無心。后登廣告曰：找到小狗并送還者，一定重賞！事后有人將狗找到，但在“重賞”的數目上雙方意見不一，糾紛最后鬧到派出所去解決。遺失物拾得人可以獲得報酬權，甚至在規定時間內失主不認領，拾得人可以取得遺失物的所有權，這在西方的德國、意大利，日本等國的民法上均有明文規定。《物權法》沒有全盤移植大陸法國家的該項制度，而是根據社會主義國家的具體國情，在維護遺失物拾得人權利方面作出適當的安排，于情于法均可接受。

(作者系上海大學法學院副教授、國泰律師事務所兼職律師)

編輯：靳偉華