房地產(chǎn)行業(yè)和諧發(fā)展的思考

　　自2005年3月國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》以來，房地產(chǎn)行業(yè)的管理領(lǐng)域新政頻出，旨在起到穩(wěn)定房價，合理房源結(jié)構(gòu)，保護土地資源，抑制投資性及投機性購房行為，保障中低收入家庭住房需求得到有效滿足，同時，也消除由非正常購房需求急劇膨脹而攪起的虛假繁榮式的經(jīng)濟泡沫。
　　筆者在一個縣級市了解到，新政出臺前的2004年市場平均房價為2200元/平方米，2005年上升為2600元/平方米，2006年1—7月上升為2800元/平方米，兩三年中的平均漲幅為12.93%，而在2000年至2004年間，市場平均房價則分別為800元/平方米、1050元/平方米、1300元/平方米、1800元/平方米、2200元/平方米，幾年中平均漲幅為28.94%，顯然，漲幅得到了有效控制，政策在房價的穩(wěn)定上已初步發(fā)揮作用。
　　筆者還發(fā)現(xiàn)，新政并沒有影響老百姓對住房的正常需求，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)的稅收額仍保持平穩(wěn)的增長趨勢。今年1—7月份，某縣房地產(chǎn)業(yè)交易量為1177戶，比去年同期增加151戶；實現(xiàn)的營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅分別為4267萬元、212萬元、1286萬元，分別比去年同期增加800萬元、22萬元、365萬元，其中，二手房市場實現(xiàn)各項稅收總額為221萬元，比去年同期增加193萬元。稅收的增長固然來自于稅收管理部門的精細化、規(guī)范化、科學(xué)化管理的成果，但與交易量的平穩(wěn)提高也有著密切的關(guān)系，從中也反映出新政的積極意義：一是讓老百姓感覺到房地產(chǎn)市場已進入規(guī)范化運行階段，所以購房比較放心；二是使真正需要換房者的心愿更易實現(xiàn)，市場房源結(jié)構(gòu)趨于合理，投機購房行為得到控制。表現(xiàn)為對營業(yè)稅的免征對象由兩年期已住房改為五年期已住房，二手房市場房源結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，由原次新房獨領(lǐng)風(fēng)騷轉(zhuǎn)為次新房和舊房平分秋色，而進入市場的二手房持有者大多是需要換房的居民，且大部分換房需求來自于小面積住房戶，價格更趨理性，從而在確保一部分生活條件改善的小面積住戶有機會置換住房的同時，可為滿足最基本住房需求的中低收入者提供更多、更廣的房源選擇對象。而市場對五年期以下次新房的冷落，使專門走炒房致富之路的投機者的購房行為得到控制，房地產(chǎn)市場開始步入較為理性的運行狀態(tài)；三是對土地資源利用效率的提高上。自“國六條”、“國八條”出臺后，許多地方停止了別墅用地的審批，普通住房的開發(fā)用地得到了保障。而且，土地開發(fā)的指標化也使許多開發(fā)商減少了低層公寓房的建設(shè)，在地質(zhì)條件允許的前提下，大多開發(fā)商開始向空間要資源，這在城市建設(shè)的發(fā)展史上樹起了具有見證意義的里程碑。四是在稅收領(lǐng)域，國稅發(fā)[2005]89號文和國稅發(fā)[2005]156號文的頒發(fā)，將房地產(chǎn)稅收的一體化管理推向法定化、規(guī)范化管理推向程式化；而國稅發(fā)[2005]172號文、國稅發(fā)[2006]74號文和國稅發(fā)[2006]108號文，使房地產(chǎn)稅收的監(jiān)控措施更加嚴密，可操作性也大大提高。如對二手房交易環(huán)節(jié)個人所得稅的征收，總局提出了“實行核定征稅”的措施，并設(shè)定了“1%—3%”的幅度征收比例，供各級地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況選擇，不僅起到了化繁為簡的作用，也使個人所得稅的征收獲得了應(yīng)有的保障。
　　但新政的威力也是有限的，作為對治房地產(chǎn)行業(yè)管理弊端的藥方，在其藥效漸漸發(fā)揮的時候，也難免產(chǎn)生一些副作用：一是在新政的開發(fā)信貸收縮效應(yīng)漸漸顯現(xiàn)的同時，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因融資障礙而帶來的資金壓力也漸漸加大，一些企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)受到影響。房地產(chǎn)企業(yè)有著首期一次性資金投入大、生產(chǎn)周期長等特點，許多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，一方面依靠社會資金的支撐（如銀行貸款、企業(yè)間融資等），一方面依靠開盤時購房預(yù)付資金（定金）的輸入。如今，銀行信貸的收緊，使一些攤子過大或開發(fā)能力不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇到資金困難，而房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的征收政策規(guī)定需要對預(yù)收的房地產(chǎn)定金征收相應(yīng)的稅收，房地產(chǎn)企業(yè)為了套用資金完成房產(chǎn)的前期開發(fā)，就可能發(fā)生拖欠國家稅收的現(xiàn)象；二是新政對消費信貸內(nèi)容的調(diào)整，在使老百姓感受到首付壓力增大的同時，住房建設(shè)和住房購買過程中的變通行為也漸漸增多，“低密度、大面積”開發(fā)現(xiàn)象以另一種比較隱秘的方式存在。表現(xiàn)為買家花整為零地訂購兩套90平方米以下的住房，以套取低首付比例的優(yōu)惠，而開發(fā)商樂得兩頭討巧，在開發(fā)過程中盡量滿足購房者需要，也使自己的項目計劃更易獲得政府支持；三是國稅發(fā)[2006]108號文中繼續(xù)強調(diào)財稅字[1999]278號文的規(guī)定，即“對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購買的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的差額，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”。這里有兩個問題需商酌，第一，1年內(nèi)重新購買的如不是唯一生活用房，是否應(yīng)給予享受退還保證金的優(yōu)惠？第二，有些需要換房的老百姓因在新房購買前出售現(xiàn)住房，就無處可住，又擔(dān)心租房住會多花費本就有限的資金，便選擇先購新房后出售舊房的辦法實現(xiàn)換房的夢想，而這種方法又讓其要面臨繳納個人所得稅的現(xiàn)實，這樣是否合理？事實上筆者在調(diào)查時發(fā)現(xiàn)老百姓非常關(guān)心這個問題，對現(xiàn)行政策口徑很不滿意，覺得這有違新政初衷，無法全面體現(xiàn)保護中低收入者利益的原則。
　　針對以上情況，筆者感到，在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的各項管理上，各級政府及其主管部門尚需繼續(xù)努力，早日在政策的完善和措施的加強上作出理性思考和正確抉擇。筆者也想提出一些建議。
　　
　　一、稅收政策還有調(diào)節(jié)空間
　　
　　現(xiàn)行新政（尤其是“國六條”、“國八條”）對土地閑置及投機性購房、惡意囤積房源等行為設(shè)置了控制措施，如“國八條”指出：“對已經(jīng)批準但長期閑置的住宅建設(shè)用地，要嚴格按有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)或采取其他措施進行處置”，“要在繼續(xù)支持城鎮(zhèn)居民改善住房條件的基礎(chǔ)上，整頓房地產(chǎn)市場秩序，加大控制投資性購房需求的力度，嚴肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機炒作”?！皣鶙l”的規(guī)定就更具體、更詳細：“對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營的原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物”，“對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置”，“對捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任”。
　　事實上，我們也可以通過稅收政策對這些行為參與調(diào)節(jié)。完善房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收政策體系及規(guī)范對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收的征管行為，就是一個非常有效的手段。
　　現(xiàn)行房地產(chǎn)稅主要包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等內(nèi)容，不僅內(nèi)外資企業(yè)采取區(qū)別對待的政策，在城鄉(xiāng)之間和不同的房產(chǎn)之間政策尺度也不盡相同，諸如農(nóng)村的用地、居民的住房都在政策的豁免范圍之內(nèi)，而且計征依據(jù)也欠恰當(dāng)（如房產(chǎn)稅依據(jù)房產(chǎn)原值征收，就難以對房產(chǎn)的增值或貶值情況及時作出反映，也無法使其稅源與經(jīng)濟實現(xiàn)同步發(fā)展、同步增長的目標），調(diào)節(jié)功能不強，對土地、房源閑置和投機性購房等行為更起不到制約作用（如對閑置土地和閑置房屋未設(shè)置相應(yīng)稅收調(diào)節(jié)手段，致使一方面土地資源緊張奇缺，另一方面資源又得不到充分利用）。建議根據(jù)“簡化稅制、適度稅負、充實稅基、保護稅源、方便管理”的原則修改上述政策，先將其合并正名，將涉及房地產(chǎn)性質(zhì)的有關(guān)稅收合并確定為“物業(yè)稅”或“房地產(chǎn)稅”，以體現(xiàn)“簡化稅制”的精神，然后合理確定其計征依據(jù)和覆蓋范圍。建議將所有土地、房產(chǎn)都納入稅基范圍，以體現(xiàn)“充實稅基”的精神，再對居民住房設(shè)置依當(dāng)?shù)厥袌銎骄績r及90平方米限制面積計算而得的房產(chǎn)價值為起征點，同時對經(jīng)營用及居住用房產(chǎn)設(shè)置差別稅率予以調(diào)控，以體現(xiàn)“適度稅負”的精神。另外，對單純土地持有環(huán)節(jié)同樣征收上述稅收，這不僅符合“充實稅基、保護稅源”的原則，也可體現(xiàn)稅收“公平”和“調(diào)節(jié)”的特性，對土地的持有和開發(fā)行為起到調(diào)節(jié)作用的同時，促進對資源的合理、高效利用。另外，在對上述稅收的計征依據(jù)的確定上，可借用他國的成功經(jīng)驗，以其評估價為宜，而且，為了體現(xiàn)發(fā)展規(guī)律，可規(guī)定恰當(dāng)?shù)脑u估周期（如三至五年評估一次，或與國家和地方的五年期規(guī)劃同步確定其評估周期），使納稅人持有的土地、房產(chǎn)的價值得到客觀、正確的反映，也使國家稅收全面反映出宏觀經(jīng)濟的發(fā)展情況，并對納稅人的行為真正起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。
　　
　　
　　二、綜合治理力度需進一步加強
　　
　　首先，是綜合性立法問題需盡早解決?，F(xiàn)行政策中有對“唯一”住房的強調(diào)，如國稅發(fā)[2006]108號文規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓5年以上家庭唯一生活用房取得的所得，可免征個人所得稅，那么，如何界定其唯一性呢？這就需要有健全的財產(chǎn)登記制度作為支撐。目前，政府各職能部門圍繞行業(yè)或系統(tǒng)內(nèi)廉政建設(shè)的需要，已對財產(chǎn)登記作出了相應(yīng)的規(guī)定，但在全國尚缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的立法。建議將其作為綜合立法內(nèi)容考慮，使其由各職能部門的廉政建設(shè)措施上升為國家綜合治理的法律法規(guī)，規(guī)定任何居民的財產(chǎn)必須進行實名登記，終身有效登記號為居民身份證號碼，具體登記管理部門為房產(chǎn)管理單位。這樣，不僅對居民住房的唯一性可以正確查定，還能為房地產(chǎn)稅源的精細化管理奠定基礎(chǔ)，更可以為搞好廉政建設(shè)提供法定的依據(jù)。
　　其次，要進一步完善房地產(chǎn)的相關(guān)管理制度，如政府的經(jīng)濟適用房、廉租房保障制度，以確保低收入者的基本住房需求的滿足。同時，還可建立區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展機制，來抑制局部地區(qū)房地產(chǎn)價格過快增長、房地產(chǎn)投資比重過大現(xiàn)象的發(fā)生，促進區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。
　　再次，是社會各部門應(yīng)協(xié)力配合。從“國六條”、“國八條”可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的管理并非一個部門的職責(zé)，它涉及各級政府及作為其管理部門的建設(shè)、規(guī)劃、土管、房管、金融、稅務(wù)，甚至還有眾多的社會中介機構(gòu)。譬如，現(xiàn)在在二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的資料審核中，就涉及到公證部門提供的買賣事實證明、房地產(chǎn)評估部門提供的評估材料、公安部門核發(fā)的居民身份證或戶口簿、房產(chǎn)管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證、土管部門核發(fā)的土地使用證、農(nóng)稅部門開具的契稅憑證、稅務(wù)部門監(jiān)制的原始發(fā)票等等。而新房產(chǎn)的開發(fā)與銷售牽涉的部門就更多：規(guī)劃部門的規(guī)劃材料、設(shè)計部門的設(shè)計圖樣、建設(shè)局建管處的登記材料、土管局的土地劃撥或征用材料、房管部門的登記備案材料及發(fā)證材料、稅務(wù)部門的申報納稅材料等等。如此眾多的部門共同面對房地產(chǎn)業(yè)的管理，各唱各的戲顯然是難以取得高效率的，大家必須有大局意識，能協(xié)力配合。當(dāng)前，首先要解決信息和其他資源共享、共管的問題，切實推進房地產(chǎn)稅收的一體化管理，在其取得成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，逐漸實現(xiàn)各相關(guān)職能部門的信息互享，并最終進入社會綜合性監(jiān)控系統(tǒng)，從而在確保房地產(chǎn)行業(yè)真正進入規(guī)范化的發(fā)展軌道的同時，保證經(jīng)濟信息得到有效過濾，國民經(jīng)濟的運行質(zhì)量得到應(yīng)有的提高。
　　房地產(chǎn)稅收的一體化管理已在一些地方試點并取得了階段性的成效，建議應(yīng)盡快在全國推廣。在推廣過程中，政府應(yīng)起到牽頭或協(xié)調(diào)作用，整合各部門的政策和人力、物力、財力資源，設(shè)立聯(lián)合性的綜合辦事機構(gòu)。如可在房管部門或稅務(wù)辦稅大廳設(shè)立管理窗口，相關(guān)部門派員進駐，形成共管系統(tǒng)，或者在各地的行政審批中心加設(shè)房地產(chǎn)一體化管理窗口，將涉及房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、征地、建造、銷售、發(fā)證、征稅等環(huán)節(jié)集中在一起管理，甚至可以開發(fā)出共享系統(tǒng)，使其從規(guī)劃到征稅、辦證的全過程在同一個系統(tǒng)內(nèi)得以反映，形成環(huán)環(huán)相扣的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，實行房地產(chǎn)行業(yè)各項業(yè)務(wù)的全程動態(tài)跟蹤管理，為提高行政效率、引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
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