新時期物業管理糾紛的處理辦法

　　隨著房地產開發企業的不斷壯大和樓宇建設的日益增多，現代物業管理也成了人們關注的熱點問題。同時，在物管企業和業主之間的糾紛也隨時出現，筆者結合近幾年的工作實際對此談點粗淺看法。
　　所謂物業管理糾紛，是指在物業使用、維修、管理中物業管理主體之間所發生的爭執，是一種極為普遍的民事糾紛。
　　目前，由于各物業管理企業的管理量大，面廣，涉及到雙方的利益關系，同時，相應的法律、法規尚不健全，許多人對物業管理模式還比較陌生，觀念有待進一步轉變，物業管理行為不規范等原因，物業管理方面發生糾紛在所難免。
　　
　　一、物業管理糾紛的種類
　　
　　物業管理糾紛主要有以下五種：
　　（一）前期物業管理的糾紛
　　如物業出售單位是否承擔物業保修期限和保修范圍的責任的糾紛，前期物業管理服務費用承擔的糾紛等等。
　　（二）物業使用中的糾紛
　　如用戶、業主及使用人是否遵守有關。法律、法規，是否有如損壞房屋承重結構，損壞住宅公用部位、公用設施等行為。
　　（三）物業維修的糾紛
　　如物業維修基金的設立和管理的糾紛；物業維護、更新費用承擔的糾紛；因物業維修、裝修造成相臨業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失而引起的糾紛等等。
　　（四）物業管理服務的糾紛
　　如對物業管理委托服務合同中所約定的有關條款，物業管理企業是否履行或完全履行其職責的糾紛；物業管理企業對服務收費是否合理，是否規范的糾紛等等。
　　（五）物業管理企業與各專業管理部門職責分工的糾紛
　　如居住小區環境衛生責任區劃分的糾紛，小區內供水設施，供熱設施，供電設施，有線電視等各管理職責的糾紛等。
　　
　　二、產生糾紛的原因分析
　　
　　產生糾紛的原因主要有以下三種：
　　（一）物業管理不善
　　如物業管理企業各項制度不健全，管理不規范，人員沒有持證上崗，工種不配套等。
　　（二）管理不到位
　　如物業公司服務水平與收費標準不成比例，捆綁收費，阻撓物業管理委員會的組建和正常行使權利，物管公司人員素質較低，缺乏處理非常事件的經驗和能力。
　　（三）部分業主思想認識上不去
　　隨著房地產交易市場的日趨活躍，居民對自已的生活環境極為關注，做為房屋的所有者，從自已的切身利益出發，居民開始關心住房價值的增減，有些住宅小區的物業管理糾紛，原因是居民不能從思想上接受物業管理這種社會化、專業化的房屋管理方式，若用傳統的房屋管理體制來管理小區，雖然業主交費低，但服務上不去，無法實現住房的保值和增值。
　　
　　三、物業管理糾紛的處理
　　
　　根據物業管理糾紛，法律責任的種類和處理方法的不同，物業管理糾紛的處理方式主要有協商、調解、行政裁決和行政復議、仲裁、訴訟等五種。
　　（一）協商解決
　　協商是物業管理糾紛當事人在自愿互諒的基礎上，按照法律和行政法規的規定，簡便、易行的解決糾紛。但在實際工作中，雙方所達成的協議要合法，必須符合物業管理法律和行政法規的規定，不能損害國家，集體以及其他業主和使用人的合法權益。
　　（二）調解解決
　　調解是指由發生民事、經濟權益糾紛的當事人申請，本著實事求是、互讓互諒的原則，經有關行政部門、法院、社會組織疏導排解解決糾紛的一種手段。
　　（三）行政裁決和行政復議
　　行政裁決是指對違反行政法規的行為，國家有關行政機關或上級主管部門對違法者所作的處罰或處分的決定。在實際工作中，上級房地產管理機關通過行政復議，對下級機關所作的行政處罰或行政處理進行復查，維持正確、合法的行政決定，糾正和撤銷不合法的、不適當的行政決定。
　　（四）仲裁解決
　　仲裁是發生糾紛的雙方當事人按照有關規定，事先或事后達成協議，把它們之間的爭議提交仲裁機構，由仲裁機構以第三者的身份對爭議的事實和權利義務作出判斷和解決爭議的一種方式。物業管理糾紛中可以提起仲裁的有物業管理合同的糾紛、物業租賃合同糾紛、代理出租合同糾紛，物業管理企業與專業公司簽訂的合同糾紛等等。
　　（五）訴訟解決
　　訴訟是指受害人或案件的其他當事人或法定國家機關依法向人民法院起訴、上訴或申訴，由人民法院按照法定程序處理案件，保護有關當事人合法權益的一種方式。這種解決方式是在其他方式無法解決的情況下，矛盾激化到一定程度，萬般無奈的情況下方可采用，但此法有強制力，效果較好。
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