防止發生房地產泡沫的措施分析

　　一、房地產業的現狀與問題
　　
　　近幾年，我國經濟的發展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業的發展注入了新的活力。總體分析我國的房地產業仍處在綠色景氣區內運行，但是，局部過熱和結構性問題應引起足夠的重視。
　　（一）房地產投資穩步上升
　　發展經濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經濟增長的必要條件。沒有投資的穩步增長，任何國家都不可能實現從農業國向工業化和現代化的轉變。在國內產業結構調整中，房地產投資占固定資產投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%，彌補了傳統產業投資增長率下降的遺缺，其對經濟增長的貢獻也慢慢表現出來。
　　（二）銷售率空置率，地域分化明顯
　　近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動是刺激居民購房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷售率（當年銷售面積占當年竣工面積的比例）分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷售率達到歷史最高水平。
　　（三）價格基本平穩，結構變化突出
　　全國總體平均價格的走勢基本平穩，特別是與百姓相關的商品住宅價格漲幅很小，在北京等大城市還出現了小幅回落。可是面對走低的價格，廣大百姓卻仍找不到自己能負擔得起的住房，這就需要仔細分析平均價的構成，或者說住宅的結構。常見的統計分析中，只提供住房價格的平均數，卻很少提供不同價位住宅所占的比例，或每套住宅的價格。以北京為例，近幾年為配合舊城改造，增加了經濟適用房的開發建設，低價位住宅的供給增加無疑會拉低平均價格。
　　（四）炒地圈地熱，成為房地產業發展的隱憂
　　實事求是的講，北京等大城市房價高有其合理的一面，其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚；但是，土地市場的不規范，炒地圈地熱是造成北京等大城市房價盤升的根本原因。
　　（五）房地產信貸發展有喜也有憂
　　房地產是一種投入大、價值高的資產，無論其投資與消費都離不開金融的支持。從住宅消費信貸方面分析，將抵押信貸機制引入住宅市場，對于多年來習慣于追逐的“大企業”、“大項目”、“大筆貸款”的中國銀行業來說無疑是一重大突破，對于習慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費觀念與行為的一次劇變。個人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產結構，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進了住宅生產與消費的良性循環。
　　
　　二、防范房地產泡沫的舉措
　　
　　上述分析表明：我國房地產市場總體形勢看好，且此輪房地產熱主要是消費需求拉動的，與1992～1993年單一的投資熱有質的區別，但是，總體形勢看好并不意味著不存在問題和隱憂。我國房地產業潛在的風險不在總量，在結構；不在速度，在質量。因此，對于不同的房地產熱，政府的調控方式也應有所不同。根據房地產泡沫的生成機理，防范房地產泡沫應采取如下措施：
　　（一）從土地源頭入手，規范土地市場
　　土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業發展，也是困擾城市化乃至整個國民經濟發展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發展與生存環境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優化配置。首先，應通過立法確定城市規劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區經濟長遠發展奠定基礎。其次，加快建設有形的土地市場，實現國有土地使用權交易的公正、公開、公平。再次，建立土地信息系統，各城市政府應對所有待出讓的土地、現有土地使用結構、規劃、評估價格等信息公開，防止信息不對稱為一些人圈地、炒地謀取暴利提供便利。最后，對違規違紀者應給予嚴厲的制裁，以保障市場秩序的正常運行。
　　（二）靈活運用利率、稅收政策，調控房地產市場
　　為引導企業投資與開發更符合市場的需求，政府應適時調高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利率，調高個人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應對高檔不動產開征不動產稅，并可采取累進稅。此外，完善市場信息的供給，也是政府調控市場的重要內容。
　　（三）完善房地產金融體制，防患于未然
　　我國銀行業是在金融體制不健全的情況下涉足房地產信貸業務，從外部環境上講，我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全；從內部機制上講，我國銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產過高，資產負債管理水平低等，這些都會加大房地產信貸的風險。因此，我國的銀行業應從基礎設施建設入手，提高自身抵御金融風險能力；金融監管部門應從制度建設入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險和抵押二級市場的發展，這樣才有利房地產業與金融業的共同發展。
　　（四）努力提高企業競爭力
　　21世紀全球經濟結構的大調整、中國工業化、城市化的進程加快，都為我國房地產業的發展提供了新的機遇。房地產企業應堅持“以人為本”的理念，在投資與經營中少一點盲從，多一點理性；少一點炒作，多一點真誠，給消費者多一點實惠。認認真真地在產品的質量、功能與服務上下功夫，我們的房地產企業才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
　　（作者單位：黑龍江省航道局）