住房支出已嚴重擠壓居民消費空間

　　近幾年被人們稱為“三座大山”的住房、教育、醫療支出，在很大程度上分流了居民的購買力，但三者相比之下，不斷攀升的房價不僅成為居民全部消費中的一項巨大的現實或預期的支出，更是當前經濟運行中一大不穩定因素。飆升的房價如果得不到有效遏制，廣大中低收入群體擁有一套房子的愿望如被徹底擊破，則房子則是將來社會生活中的一個最為突出的焦點問題，對此應引起高度重視。
　　近年來，我國城鎮居民居住消費在居民總消費中的比重提升很快，人均居住支出占總消費支出的比重由1990年的4.8%提高到2006年10.4%，占人均可支配收入的比重由4%提高到7.7%；農村居民居住支出自1993年以來一直維持在13.9—16.4%的高水平，是農村居民消費支出中僅次于食品居第二位的主要支出。
　　值得需要強調的是，在統計口徑和統計方法上，與人們的想象中居住支出有很大的出入。這里的居住消費支出并不包括居民的購房支出，只包括與居住相關的日常性支出，如房租、水電煤燃料、房屋裝修等，而居民購房支出是作為固定資本形成來處理的。由于我國住房租賃市場不發達，因而房屋租賃價格始終維持在較低水平，上升慢于商品房價格。與租賃市場形成鮮明對比的是，近幾年房地產銷售價格上漲迅猛。
　　自2000年以來，房地產價格持續上漲。在2004—2006年期間，房屋銷售價格指數分別為109.7、107.6和105.5，其中住宅銷售價格的漲幅高于非住宅銷售價格的漲幅，已經連續4年超過5%。從2007年上半年的情況來看，面對不斷加強的宏觀調控，房價增勢未改。今年1—6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。
　　因此，我國房屋銷售價格的增速明顯快于租賃價格的增速，城鎮居民的實際購房支出要遠高于家計調查中的住房消費支出。從商品房銷售額占城鎮居民總收入的比重來看，1998年城鎮住房制度改革后，這一比重迅速攀升，2005年達到25.41%，較1998年提高16.52個百分點。與城鎮居民住房消費支出占人均可支配收入的比重相比較，商品房銷售額占城鎮居民總收入的比例更加真實地反映了居民的購房支出情況。這就意味著，2006年城鎮居民收入中有超過1/4的部分被用于購買住房，預計2007年這一比重將達到30%左右。
　　住房支出在居民消費中的比重過大，將會成為影響整個國民經濟持續、快速、健康發展的一個不穩定因素。
　　過重的購房負擔，不僅擠壓了居民的其他消費，而且容易產生畸形的消費結構。1998年至2006年，以現價計算的城鎮居民人均可支配收入平均增長8.9%，而現價住宅銷售額的增長卻達到32.6%。
　　眾所周知，出口、投資和消費被認為是推動經濟高速發展的“三駕馬車”，但調查顯示，我國的最終消費率近年持續走低，比世界平均水平低近20個百分點，消費仍未成為經濟循環的起點。人們收入中越來越大的部分用于住房消費，這將對一般消費品有很大的擠出效應。由于預期房地產價格將會繼續大幅上升，許多家庭會抑制其他消費，以積攢首付款和支付月供款。過高的首付款和月供支出明顯擠出了工薪階層的消費需求，絕大多數購房者紛紛削減了其他商品和服務的消費。這嚴重削弱了我國刺激內需的政策效果，成為擴大居民消費需求的重要障礙之一。
　　虛高的房價抑制了居民正常健康的社會投資和消費，透支了居民的未來消費。一個人為了一套房子，要把長年積蓄和未來幾十年的收入耗盡，甚至背上幾十年的房貸，將來就無法顧及購買汽車、家電，更談不上再教育、投資創業了。
　　當一個家庭支出住房消費以后，所剩下的收入應該可以維持家庭正常的生活水平。一般而言，家庭每月的住房消費應當在30%以下，如果住房消費支出超過了30%，那么通常認為這個家庭就不具有住房的支付能力。
　　據統計，2005年10%城鄉低收入戶居民家庭的恩格爾系數分別為47.4%和51.4%，比全國平均水平高10.7和5.9個百分點。食品支出用去了低收入戶城鄉居民家庭近一半的收入，而居住的支出又用去了12.3%和13.3%的收入，家庭醫療保健均增長15%以上。醫療和居住支出增長速度過快，增加了低收入戶家庭的生活壓力，降低了他們抵御風險的能力。
　　在新購房人群中，每月償付按揭貸款占個人收入比重30%以上的家庭至少有50%以上，而按揭還款占到收入50%的家庭大致有30%左右。而從統計數據計算，1995至2006年我國城鎮居民的房價收入比衡量，中低收入階層的住房支付能力持續下降，只有最高收入的房價收入比有所下降，城鎮大多數中低收入居民已處于“望房興嘆”的境況了。
　　從長期看，居住成本過高將會加劇地區之間和居民之間的貧富差距。目前，我國收入分配的不平等狀況已經相當嚴重，而房價大幅增長，特別是一些大中城市房價增長過快，意味著財富以貨幣和固定資產的形式向經濟發達、居住環境較好的地區在集聚，在向少數高收入者，特別是投機購房者和房地產商手中集聚。相對而言，大部分居民和經營者的收入和財富則變相縮水，導致收入差距進一步拉大。低收入階層居民收入的增長趕不上房價的增長，住房支付能力逐步下降，許多人被排斥在住房市場之外。問卷調查顯示，與家庭月收入在2000元以上的家庭購房意愿不斷攀升的現狀相比，月收入2000以下的居民購房意愿卻在逐年下降。
　　目前我國的住房價格增速過快，雖然有供求關系和宏觀經濟基本面的支撐，但由于存在較大的收入差距，近幾年房價的快速上漲，造成中等以下收入群體出現住房支付能力相對下降。而目前這一收入差距主要體現在高收入階層的收入增長要明顯快過低收入階層的收入增長。如果將所得稅、社會保險、醫療保障、日常生活支出、子女教育等各種必不可少的開銷加在一起，城市普通老百姓居住成本所占家庭收入比重過高是不容置疑的。
　　安居樂業是建立和諧社會的基本條件，對這一民生問題有關部門應引起足夠重視，并加大力度解決房價高企的問題。
　　（作者單位：國家統計局）