深圳：不可能的拆除

王　娜

法律上的樊籬尤如一把懸在頭上的利劍，威脅著小產(chǎn)權(quán)房的存在。但小產(chǎn)權(quán)房低廉的價格與供應規(guī)模的迅速擴大，正在滿足著許多中低收入人群的居住需求。如果將他們強行逐出，相信又將引起房地產(chǎn)市場中的軒然大波

買，還是不買?這是一道充滿誘惑和困惑的選擇題。

居住在深圳市寶安區(qū)福永鎮(zhèn)的張文，曾兩度猶豫不決地做著這道題，而他最終的選擇都是后者，“這樣的房子便宜，價格只是周邊正規(guī)商品房的1／3，買的話很合算。但因為它不合法，隨時面臨被拆的風險。”

張文所說的“這樣的房子”，指的就是農(nóng)村集體土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房。在廣東，小產(chǎn)權(quán)房還有一個更普遍的叫法是“集資房”。

福永是深圳機場所在地，雖為關(guān)外，但深圳飛漲的房價，已帶動這里的商品房售價升至近萬元，而小產(chǎn)權(quán)房的價格僅在3000元左右，這讓很多人為之動心。

“德兆花園”，是福永鎮(zhèn)鳳凰村一個小產(chǎn)權(quán)項目。根據(jù)“德兆花園”售樓人員許巧燕的介紹，這個小區(qū)自2006年8月開始銷售，總共有近400套房，如今兩居的戶型僅剩9套，三居戶型更只剩下3套。

“這不算什么，‘聚龍居(福永鎮(zhèn)橋頭村的一個小產(chǎn)權(quán)項目)賣得更快。”張文講述著自己的看房經(jīng)歷。去年，他看上了福永鎮(zhèn)另一個小產(chǎn)權(quán)項目“聚龍居”，就在他為房子沒有產(chǎn)權(quán)證而猶豫不決時，這個樓盤的房子已經(jīng)迅速銷售一空。

面對像“德兆花園”“聚龍居”這樣的小產(chǎn)權(quán)房，深圳市政府并非無動于衷。早在2003年，深圳市也對小產(chǎn)權(quán)房進行過查處。這座中國城鄉(xiāng)一體化最快的城市，比其他任何一座城市都更早地體會到了處理小產(chǎn)權(quán)房的難度。

2003年10月《深圳商報》一篇題為《深圳：66幢違建樓竟堂皇發(fā)售》的報道引起了深圳當局的重視。該文稱，深圳龍華鎮(zhèn)民樂村里建起了一片超大型的違法住宅小區(qū)，里面有“民樂翠園”“民樂花園”和“民樂雅園”三大樓盤。而這60多幢樓房從開發(fā)到銷售，整個過程都沒有辦過任何合法手續(xù)。

這篇報道讓寶安區(qū)政府迅速組織國土、公安及地稅部門的執(zhí)法人員進入瀅水地產(chǎn)開發(fā)有限公司在民樂村的售樓處，對事件展開全面調(diào)查。時任寶安區(qū)常務副區(qū)長的何學文還親自到龍華鎮(zhèn)政府，召集各部門研究處理方案。

但對抗也隨之產(chǎn)生。11月2日，“民樂三園”的業(yè)主自發(fā)組織了規(guī)模浩大的游行，這迫使政府不得不承諾“對已入住的房一定不會拆除”。

如今，民樂村的房子依然是深圳最走俏的二手房之一。由于處于梅林關(guān)口，在華強北上班的人很多都在此置業(yè)。記者了解到，“民樂翠園”“民樂花園”現(xiàn)在有大量的二手房在買賣。據(jù)小區(qū)居民反映，二手房的銷售情況很好，售價一般為5000元／平米左右，而這些房子的開盤價僅售2000元／平米。

而在對業(yè)主的權(quán)益保障方面，則通常是有一份開發(fā)商與業(yè)主簽訂的“購房合同”為憑。“購房合同”里面包含有“集資建房合同”和“見證書”兩部分，往往由開發(fā)商指定一家律師事務所負責見證。“見證書”里也涉及到了如遇國家征收土地，會給予業(yè)主一定補償?shù)臈l款，但具體補償方式和數(shù)額并未提及。而其中的“集資建房合同”就是廣東稱呼小產(chǎn)權(quán)房為“集資房”的起源。至于二手房的買賣，買賣雙方只須到開發(fā)商處簽一個合同，房屋就算是正式過戶。

業(yè)主陳小姐在“民樂翠園”“民樂花園”投資了兩套一居的房子，現(xiàn)在正在轉(zhuǎn)手出售。當記者表示對小產(chǎn)權(quán)房的風險感到擔心時，陳小姐表示“民樂翠園”“民樂花園”一共有3000多戶居民，已經(jīng)形成了一個大社區(qū)，現(xiàn)在建設的市政配套都會考慮到這個大社區(qū)的利益，拆除的可能性幾乎為零。

盡管在2004年，廣州市政府就強令拆除當時被稱為“廣州最漂亮的宅基地自建房”——“天河龍怡苑”。一個1000多套房子不到10天就被一搶而光的風光樓盤，被強行拆除，至今仍讓購買小產(chǎn)權(quán)房的人談之色變。此舉比之北京如今的“三停”猶有過之。

但深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局寶安分局一位不愿意透露姓名的官員也承認，“面對像民樂這樣規(guī)模龐大的小產(chǎn)權(quán)房，拆除確實難度太大，如何讓它合法化更符合現(xiàn)實情況。”