品閣小區：“自制”幸福生活

何忠洲

品閣小區自治得以實現，有三個必要前提：維權所形成的共同利益訴求、社區領袖的出現、經濟機制的背后支持

位于北京市海淀區交大東路36號的品閣小區，將北京乃至全國的社區自治又向前推進了一步。

6月29日，當邵里庭從北京市海淀區工商局領到“北京三自品格社區服務中心有限公司”的營業執照時，一種嶄新的社區治理模式浮出水面。

“在北京，像品閣小區這樣注冊成立了‘自治公司的還是第一家。”北京業委會申辦委員會召集人之一的張大憲事后如此評說。

區別于北京那些已經實現“業主委員會掌握社區大權、自主聘請物業”的少數社區，品閣小區的獨特之處在于：小區不但有了代表業主利益的業委會，而且自己成立了物業管理公司，在自治的范圍內真正實現了“自管”。

“北京三自品格社區服務中心有限公司”，所謂“三自”，指的即是：自愿、自管、自律。

品閣小區業委會主任陳高潮對公司公開的解釋是：社區服務中心采取公司制運作，小區148戶業主都是公司的股東，業委會相當于董事會，社區服務中心總經理相當于總經理，向業委會負責。業委會向全體業主負責。

這使得品閣小區在北京層出不窮的社區沖突中，猶如汪洋中的一道桅桿，備顯耀眼。

有三個條件在品閣小區的自治、自管實現過程中成為了前提：維權所形成的共同利益訴求、社區領袖的出現、背后經濟機制的支持。

共同的利益訴求

小區居民最開始的頻繁聯系來自于網絡。

當時，相識于看房過程的六個年輕人，出于簽訂購房合同、房屋裝修等需要，在焦點房地產網上，建立了一個名為“品閣六人行”的論壇。不久，口耳相傳，越來越多的人聚于論壇，從合同簽訂到家長里短，無所不談。

按照合同約定，交房時間在2004年6月。但是，開發商傳來消息，房子得延期至11月。開發商的一位工作人員說，“品閣小區是立業房地產有限公司在北京開發的第一座樓盤，經驗不足，所有出現一些問題。”延期的消息激起了購房者們的憤怒。

2004年11月，第一批小區居民入住。入住不久，住房的一些問題開始顯現：頂層房頂漏雨，未經業主同意，開發商籽小區的地下室出租給“黑旅館”；小區物業管理嚴重不足——在后來接管物業清理小區的水箱時，竟然發現里面有兩個死老鼠；小區的電線，被無端地牽引了一根出去接到了外面，為此，小區每月至少損失一萬度電……

人住不久，關于聚會商量對策的消息就在“網絡六人行”論壇上得到眾多的支持。

一場業主大會在“品閣六人行”的六個年輕人的組織下在小區對面的北京交通大學教室舉行。當時，有六七十人參加。七嘴八舌，意見一下子達到一百多條。

正嘈雜的時候，一個老人站了出來：我說大家來聚一次不容易，應該本著求同存異的精神來找到大家的共同需求。

這個老人就是邵里庭。“我當時就跟大家提，大家都一致沒有問題的地方是什么?最后的結論是開發商延期交房的問題。”邵里庭，原來是黑龍江一個工廠的廠長，退休后定居于品閣小區。這個大家齊聲稱呼邵老師的老人，精神飽滿，好打抱不平，而且有著豐富的管理經驗。

意見得到統一，下一步便是如何行動索賠的問題。代表選舉由此開始。在后來被稱為“業委會籌備委員會”的這次會議中，除了“品閣六人行”的六個年輕人成功當選為代表外，各樓層都選出自己的代表。當廠長時一直率隊和日本人談判的邵里庭被推選為業主方的談判代表。

開發商應邀到售樓處的時間是九點半，比約定的時間遲到半小時。當他進屋時，發現有上百名業主正等在那里。一進屋，即響起熱烈的掌聲，但隨之，邵里庭即要求開發商道歉：“你能到，大家表示歡迎。但你遲到了，那你就應該給大家道歉。”

邵里庭后來告訴記者，這是要壓壓開發商的氣焰。理屈詞窮的情況下，開發商一度推出身后的律師，這遭到邵里庭的棒喝：到底誰是談判代表?你是否有開發商的委托書?沒有的話就沒有資格發言。

喝問使得開發商徹底敗下陣來。邵里庭后來解釋說，開發商當時是想把事情拖一下，但只要拖一拖，那么再想聚齊上百名業主就非常困難，所以，他得想法當場就讓開發商定下來。

最后的結果是賠償。按照房屋面積，每戶將獲得1萬～2萬元的賠償。

“但是，這么多戶怎么賠呢?錢一下子打到某個人賬上風險太大。”開發商提出另外的理由。

當場，邵里庭確定了每戶去開發商的開戶行里辦一個存折，將其一起給了開發商。這招讓開發商徹底沒有了辦法。

邵里庭乘勝追擊。在其后開發商提供的備案書材料里，他發現因為開發商的疏忽竟然少了兩頁材料，“按照規定，材料不完整，等同于無效，開發商必須為此還得賠錢。”這一次，開發商徹底失去了斗志。每戶又多得1000元錢。

索賠的成功，極大的鼓舞了士氣。接著延續的是關于售樓部的拆除。按照規定，售樓部在房屋售出后需要拆除，但是開發商不僅未拆，還以40萬／年的價格將其出租給別人開餐館。以論壇為依托，關于拆除售樓部的呼聲越來越高。在兩年的時間里，邵里庭共寫了二十多封信，向北京市規劃局和城建大隊反映。結果，售樓部終于被拆除。

社區領袖的出現

在其后一系列的談判較量中，邵里庭當仁不讓地成為了品閣小區的領袖人物。群眾基礎也由最開始的年輕人主導變成老年人主導。一大幫老頭兒老太太成了邵里庭所有活動的最為忠實地支持者和執行者。而以前“品閣六人行”的六人，大多都逐漸淡出組織核心。

變化原因，業主高文有分析說，年輕人都面臨著養家糊口的重擔，他們的精力更主要的要放到工作上，對于小區來說，他們沒有辦法持久地投入精力。以邵里庭為首的老人們的加入，使他們得以解脫。

對于一個小區來說，最難辦的事情之一是召開全體的業主大會。因為在業委會成立之前，種種行動都需要得到授權。最開始維權的時候，品閣六人行采取的主要方式是在網絡上發出呼吁。

這一方式隨后在邵里庭那里得到發展。書面大會成了收集、集中居民意見的最主要方式。一個經常的做法是，一張調查表，里面列出近期你認為最需要解決的問題。在各樓層代表的負責下，發到各戶，由業主在其下打鉤。然后由樓里搞IT的年輕人進行結果統計。

通過這一方式，邵里庭等人很容易便得到大家的授權。而他和各樓層的代表，就成了小區里面“愿意讓別人搭便車的人”。

“如何解決小區業主間的搭便車問題，是業主合作最為核心的問題。”知名房地產律師秦兵告訴記者，當前小區自治最為根本性的問題還是業主之間的合作能否建立起來的問題。而諸如制度、政策等層面的限制倒反而易突破。

而有著管理經驗，且不計較個人得失，

又有著充分的時間與精力的邵里庭等人的出現，給品閣小區的自我管理帶來了可能。這些退休的老人們，平時都聚于樓下，共同活動。

這支力量的出現，使得品閣小區安然的渡過了一場危機——2006年9月，一直矛盾重重的開發商和物業管理公司的矛盾激化。

一天，以前由開發商聘請的物業管理公司突然以“無法繼續支持公司運轉”為理由，宣布撤離。一夜之間，保潔、保安全部撤走。類似的事情之前在北京著名的美麗園小區也曾出現過。當時，停水停電，老幼婦孺，無不要忍饑挨餓。

但在品閣小區，就在物業管理公司撤退的時候，小區以邵里庭為首，啟動了緊急程序，“一方面聘請老物業的臨時工來維持小區的保潔等工作，另一方面就爭分奪秒地成立業委會。”邵里庭說。

按照程序，業委會的成立需要經過居委會和小區辦。2006年底，邵里庭等人拿著申請材料走進了品閣小區所在的北下關街道辦事處。

但是到街道辦事處時碰到了麻煩。辦事處主任疑惑地問道：“成立業委會?我們街道從來沒有這樣的先例啊。”

邵里庭一句不吭，從包里拿出了早已經準備好的材料。那是由一些年輕人從網絡上下載的關于成立業委會的相關政策文件。“我對街道辦事處主任說，給你七天時間，請你看看這些材料。”

過了十天，邵里庭再次前往北下關街道辦事處，這一次，街道辦事處沒有任何猶豫，在其申請材料上蓋了章。

從申請到批準，整個時間只花了38天。這一點讓邵里庭非常高興。因為就在周圍的很多地方，有的小區業主要求了十多年，至今業委會也沒有成立。

邵里庭說，時至今日，在北下關街道范圍內，品閣小區是惟一一個有業委會的小區。而在北京五千個小區里，也只有約十分之一成立了業委會。

業委會成立之后，采取了一系列措施。一方面將以前“隨便被處置”的住房維修基金收歸名下，一方面開始了小區的物業管理安排。

背后的經濟運行

4月，一道選擇題擺在了所有業主的--面前：繼續選擇以前的物業管理公司?另外招標競聘新的物業公司?實現完全的自治自管?還是另有他法?

之前，邵里庭將一份自管的材料發到了每個業主的手上，其間包括目標考核等等都一目了然。

經過一系列維權風波后的業主們，紛紛在自管下面畫了鉤。

自管后的小區物業有著立竿見影的效果。在分割承包之后，盡管物業服務專職人員不到以前的一半2名清潔工、2名門衛、1名看守大院的巡檢和2名修理工——但是，以前光禿禿的草坪種上了草，四季有花香，一個新的自行車棚搭建了起來，一個新的金魚池也開始汩汩地噴水。

那些原來被物業公司以專業為由而覺得自管無法實現的事情，現在都進行得井井有條。

在原物業公司撤退時，一套報價70萬的小區監控系統被毀壞。自治之后，小區業主、從航天部一研究所退休的李姝君，自告奮勇擔起了重建的任務。她找來了搭檔，只花了18000元就將整個小區的監控系統重建了起來。

在這種自治的局面下，以前經常出現的丟自行車、汽車被劃等事情，在小區不再出現。居民們表現出了高度的小區認同，不惟齊心協力不花一分錢的去修金魚池，還紛紛以己之力來支持小區建設。小區里_的綠化和鮮花，社區服務中心只花錢買了10棵柳樹和10棵龍爪槐，其他的都是小區業主的捐獻。

正是自管，小區的物業花費開始了精打細算。經過業主們的測量，原本兩部電梯就是在人流高峰期也有閑置，于是大家一致決定關停一部。這一下子每年就能省千萬。

樓道的照明燈也是，因為有廣告商在樓道里做液晶視頻廣告，服務中心便決定關閉了樓道里的許多燈。“人家在我們樓道里做廣告，我們就借用他的光。”邵里庭解釋說。

這些措施，使得小區物業費，由原來的每平米2．2元降到2元。

每個季度，服務中心都要把賬目公開，這使得大家對所花費用一目了然。也進一步促進了大家的積極性。原本非常難收的物業費，業主們紛紛有了積極性，很多自己前去繳納。而沒有繳納的，也被業主們督促著。

按照邵里庭計算的賬目。就是按小區60％的物業費交納率來算，平均每月差不多能收3萬元，一年物業費的收入就是36萬，還有電梯廣告費1萬多元的收入。支出方面，主要是電梯管理費8萬元／年(包括檢修費5萬元和運行費3萬元)、工程使用維修費3萬元／年、綠化費3萬元／年、員工工資開支費12萬／年。再加上稅收和一些材料費的扣除，差不多一年支出30萬。兩者相抵，還能有5萬左右的盈余。這種巨大的利益，正是北京許多小區經歷了血與火的抗爭后物業公司仍不撤離的主要原因。

而品閣小區，在自治的情況下，這些利潤成功地反饋到業主本身。按照計劃，社區服務中心計劃第一年盈利4萬元左右。對于盈余部分，已經業委會討論通過的方案是：采取“三三制”原則，1／3獎勵經營者和工作人員，1／3用于小區建設，1／3充抵業主第二年的物業費。

作為服務中心總經理的邵里庭，業委會原本給他開出了4500元的月薪，但是他自己提出將其降到3000元。“我退休了，也不缺錢花，只是要把制度建設好。”在描繪自己的小區理想時，他說，“有一半的居民能下樓來玩玩，唱唱歌，像以前四合院一樣，那就達到目的了。”