“小產(chǎn)權(quán)房”的合法化曲徑

劉　彥　謝良兵

一個(gè)可以想見(jiàn)的圖景是，將來(lái)的解決方案必須兼顧農(nóng)民的利益、鄉(xiāng)村政府的利益、開(kāi)發(fā)商的利益和市級(jí)政府的利益

“你盡管買(mǎi)，這里的房子將來(lái)會(huì)變成大產(chǎn)權(quán)的。”7月14日，一位孫姓售樓小姐在香堂村的辦公樓二層的銷售中心對(duì)本刊記者說(shuō)。

售樓小姐的話，仿佛是對(duì)國(guó)家土地副總督察甘藏春新聞發(fā)布會(huì)講話的一種呼應(yīng)。

7月12日，甘藏春在新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，國(guó)土資源部自1999年開(kāi)始，就在全國(guó)不同地方開(kāi)展了農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試驗(yàn)、試點(diǎn)，現(xiàn)在正在不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)再提交國(guó)家立法機(jī)構(gòu)，通過(guò)立法來(lái)解決。

于是人們對(duì)國(guó)土部說(shuō)法的解讀為：在農(nóng)村建設(shè)用地上面蓋起來(lái)的“小產(chǎn)權(quán)房”，有可能未來(lái)通過(guò)修改《土地管理法》等法律，以合法的形式予以確認(rèn)。

而廣東，則是中國(guó)最早以地方法規(guī)形式，對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)予以合法確認(rèn)的省份。

2005年6月23日，廣東頒布《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，從2005年10月1日起，廣東農(nóng)村集體建沒(méi)用地可以上市流轉(zhuǎn)，但集體建設(shè)用地不得建商品房：村民出賣和出租住房后，不得再申請(qǐng)新宅基地。

根據(jù)這個(gè)《辦法》，廣東農(nóng)村集體土地將與國(guó)有土地一樣，按“同地、同價(jià)、同權(quán)”的原則，納入統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。其方式可以是出止，出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。廣東因此成為全國(guó)第一個(gè)在全省范圍內(nèi)推行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的省份。但是，由于該省農(nóng)村建設(shè)用地不得用于蓋商品房，因此該辦法雖然使農(nóng)民獲益，但并未對(duì)廣東省的商品房?jī)r(jià)格起到平抑作用。

2006年10月份，石家莊市也對(duì)《城市房屋權(quán)屬登記管理?xiàng)l例》進(jìn)行修訂并實(shí)施，并規(guī)定：居住在“城中村”集體土地上的利民，首次可辦理房產(chǎn)證，并可進(jìn)行抵押貸款。從市區(qū)內(nèi)挑選出兩個(gè)村進(jìn)行“村證”轉(zhuǎn)“市證”試點(diǎn)。

北京市今次叫停小產(chǎn)權(quán)后，已經(jīng)展開(kāi)對(duì)全市小產(chǎn)權(quán)房情況的摸底調(diào)查，最終也將面臨如何處置已建成小產(chǎn)權(quán)房的難題。

一位從事鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商告訴本刊，北京市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級(jí)政府前幾天專門(mén)就鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)給房地產(chǎn)商開(kāi)過(guò)會(huì)，一切停工停售、等待政府定調(diào)子。

小產(chǎn)權(quán)房除占用農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地這部分之外，還不同程度地存在著占用耕地，甚至基本農(nóng)田的情況。而國(guó)家對(duì)于耕地保護(hù)的嚴(yán)厲政策并沒(méi)有改變的跡象，因此，圍繞占用耕地和基本農(nóng)田的小產(chǎn)權(quán)房，利益相關(guān)各方表現(xiàn)出了不同的訴求，處理方向出現(xiàn)多種可能。

但在具體項(xiàng)目上，最終由小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房的案例，在北京已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)，也極有可能成為下一步小產(chǎn)權(quán)房合法化的參照樣本。

1993年開(kāi)始，至1995年10月，昌平縣(現(xiàn)昌平區(qū))境內(nèi)的北七家鎮(zhèn)、平西府鎮(zhèn)、霍營(yíng)鄉(xiāng)和燕丹鄉(xiāng)四個(gè)鄉(xiāng)地處西北區(qū)域。各鄉(xiāng)沿立湯路兩側(cè)，陸續(xù)開(kāi)發(fā)了很多房產(chǎn)，其中就不乏小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。

時(shí)至1997年4月14日，北京市針對(duì)亞北北七家等四個(gè)鄉(xiāng)的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目予以處罰，將之稱為違法用地，并專門(mén)下達(dá)文件，令其“補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)，并依法處以罰款之后；補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)”。在開(kāi)發(fā)商補(bǔ)繳費(fèi)用和補(bǔ)辦手續(xù)之后，購(gòu)房者最終擁有了合法產(chǎn)權(quán)。

這是近年來(lái)北京鮮見(jiàn)的小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)案例。但結(jié)果并不令人樂(lè)觀，畢竟，小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)時(shí)所重構(gòu)的利益格局又被強(qiáng)行回調(diào)。這一案例甚至被—些學(xué)者看作是一種倒退。

各級(jí)地方政府自然盼望這些小產(chǎn)權(quán)通過(guò)補(bǔ)繳同正常取得用地一樣的費(fèi)用來(lái)合法化，這樣一來(lái)，其收益并不受損失。爭(zhēng)議的關(guān)鍵是補(bǔ)繳費(fèi)用的多少，由準(zhǔn)補(bǔ)繳。如果太多，購(gòu)房者與房地產(chǎn)商和鄉(xiāng)村肯定不干；如果太少，這種補(bǔ)繳顯然又失去了意義。

一個(gè)可以想見(jiàn)的圖景是，將來(lái)的解決方案必須兼顧農(nóng)民的利益、鄉(xiāng)村政府的利益、開(kāi)發(fā)商的利益和市級(jí)政府的利益。兼顧的折中，仍有待于各方博弈的最終結(jié)果。