商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

一般商業(yè)地產(chǎn)策劃代理公司的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)是商業(yè)地產(chǎn)策劃及投資運(yùn)營管理，因此在業(yè)務(wù)開展的過程中少不了與項目發(fā)展商打交道，從項目的初期規(guī)劃到全盤策劃，再到項目中期的招商及租售，最后到項目的后期運(yùn)營管理，專業(yè)策劃公司與發(fā)展商之間可以說是一對休戚與共的商業(yè)伙伴，而不僅僅是委托與被委托的關(guān)系，雙方在項目開發(fā)中的合作中，充分的溝通與協(xié)助是項目能否成功的關(guān)鍵。

在打造商業(yè)地產(chǎn)的過程之中，發(fā)展商擔(dān)當(dāng)?shù)耐ǔＪ且粋€項目投資開發(fā)的角色，主要負(fù)責(zé)項目的投標(biāo)、開發(fā)資金的籌集及對整個項目的全程開發(fā)進(jìn)行資金支持及監(jiān)督，而策劃公司則需要承擔(dān)項目的整體定位，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類與比例的確定，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者的招商及整個商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營方式的制定，最終達(dá)到該項目的長期持續(xù)性發(fā)展與增值。

在初期策劃階段，發(fā)展商應(yīng)該將項目用地或在建項目的基本數(shù)據(jù)及關(guān)于該項目開發(fā)的信息盡可能詳細(xì)地提供給策劃方，因?yàn)槿魏我粋€微小的細(xì)節(jié)都有可能會對項目的開發(fā)產(chǎn)生影響，而策劃方則應(yīng)從專業(yè)的角度對獲悉的數(shù)據(jù)及信息進(jìn)行初步分析，并著手進(jìn)行更為全面的項目資料收集和篩選，雙方在初期的合作中應(yīng)通過指定項目對接人及定期的會議及信息共享等措施達(dá)到雙方人員上的磨合；在項目的中期，發(fā)展商與策劃方的溝通與合作應(yīng)更為緊密，尤其在雙方信息交換方面，以確保收集到的情報與信息的真實(shí)有效，策劃方在將收集到的所有數(shù)據(jù)及信息進(jìn)行處理之后，根據(jù)項目的實(shí)際情況制定出多個可行性策劃方案，并綜合發(fā)展商、經(jīng)營商、潛在業(yè)主和顧客的意見對策劃方案進(jìn)行修改，最終制定出最適合項目長遠(yuǎn)發(fā)展的策劃方案，并根據(jù)方案制定出相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)招商、招租、銷售、推廣、運(yùn)營等等一系列的確保策劃案順利實(shí)施的具體配套方案，并根據(jù)實(shí)際情況增派人手，確保項目按既定方案正常實(shí)施，在項目正式開業(yè)正常運(yùn)作之后，雙方還應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要就項目運(yùn)營管理人員的培訓(xùn)等工作進(jìn)行合作，以確保在項目交接之后運(yùn)作不受影響。

總之，合作雙方均應(yīng)以項目的長遠(yuǎn)發(fā)展作為共同目標(biāo)，以項目的增值作為彼此的共同利益。在國外，專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃運(yùn)營公司與發(fā)展商之間簽訂通常是涉及項目增值后的利益分成的長期合作合同，而不僅僅是著眼于單純策劃費(fèi)的委托合同。

目前，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，住宅房地產(chǎn)市場的競爭日趨白熱化，近兩年出臺的一系列宏觀調(diào)控措施，充分顯示出國家對住宅房地產(chǎn)行業(yè)的投資過熱，開發(fā)規(guī)模過大等問題的重視，在此情形下，越來越多的住宅房地產(chǎn)商逐漸將目光投向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為近幾年房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點(diǎn)，但經(jīng)過這幾年較為盲目及無序的開發(fā)之后，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)雖然取得一些成績，但總體來說鮮有成功之作，遺留給我們更多的是大量空置物業(yè)及銀行貸款無法清償?shù)馁Y金問題，盡管如此，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在新政頒布之后所受到的沖擊較住宅房地產(chǎn)為小，因此我個人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)在未來幾年中仍將是房地產(chǎn)發(fā)展商的熱門選擇。在未來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，舊有的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)模式不會再被盲目套用在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，更多商業(yè)地產(chǎn)的先進(jìn)開發(fā)理念將被引入國內(nèi)的項目開發(fā)之中，國內(nèi)越來越多的發(fā)展商已經(jīng)認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資效益長遠(yuǎn)但投資金額龐大、資金回收期長、項目操作復(fù)雜的客觀規(guī)律，在未來國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之中，以下幾點(diǎn)將漸成趨勢：

一、從銷售到經(jīng)營的轉(zhuǎn)變

從國外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的歷程可以看出，商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)屬于長遠(yuǎn)性投資，將項目落成后馬上推出市場進(jìn)行銷售的操作手法是極不負(fù)責(zé)的短期商業(yè)行為，對于發(fā)展商而言，馬上銷售的確能夠達(dá)到資金迅速回收，但卻無法令項目實(shí)現(xiàn)利潤最大化：而對于中小業(yè)主而言，購買一個尚未成熟的商業(yè)物業(yè)將會承擔(dān)更大的投資風(fēng)險；而對于經(jīng)營方，進(jìn)駐一個業(yè)態(tài)定位混亂，缺乏統(tǒng)一管理的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，其成功的把握也將大打折扣。鑒于以上幾點(diǎn)，國外的商業(yè)地產(chǎn)通常會選擇采取只租不售的操作手法，在相當(dāng)長的一段時間里對物業(yè)進(jìn)行持續(xù)性投資以保證該物業(yè)的整體價值的提升，在物業(yè)達(dá)到商業(yè)成熟期后才會考慮銷售的問題。

二、從注重地段到注重功能的轉(zhuǎn)變

在以往國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商通常將商業(yè)地產(chǎn)項目所處的地段視為該項目能否成功的關(guān)鍵，而忽略了項目本身軟硬件功能的建設(shè)。不可否認(rèn)，在一個業(yè)已成熟的商圈進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的確會有一定的優(yōu)勢，例如可以加快該商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)氣氛的聚集和縮短市場培育期等等，但由于處于成熟商圈的地塊通常需繳付高昂的地價，且地塊面積與形狀均會受到已建成物業(yè)的影響，因而地段并非一個商業(yè)地產(chǎn)項目成功的保證，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，一個擁有先進(jìn)管理團(tuán)隊、配套功能齊全的物業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各方的吸引力比起單純的地段優(yōu)勢物業(yè)更大，因此作為一個商業(yè)地產(chǎn)成功的必備條件，軟硬件功能的完善與創(chuàng)新將會是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新趨勢。

三、從全程包攬到專業(yè)分工的轉(zhuǎn)變

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，在發(fā)達(dá)國家已形成了各類產(chǎn)業(yè)體系分支：投資機(jī)構(gòu)、基金、銀行、保險公司負(fù)責(zé)項目投資；開發(fā)商負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)工作；專業(yè)商業(yè)策劃公司、招商代理公司、商業(yè)管理公司在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營過程的不同階段起著各自不可替代的作用。而國內(nèi)的開發(fā)商卻常常承擔(dān)一個全能的角色，這是客觀的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段造成的，但科學(xué)的產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分工是大勢所趨。

在未來的日子里，作為一家專業(yè)的策劃運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，已經(jīng)不能僅僅著眼于單純?yōu)殚_發(fā)商提供策劃服務(wù)，而應(yīng)該擔(dān)負(fù)起一個在商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展全程中起到導(dǎo)向性作用的角色，對于涉足商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，他們所欠缺的是是對商業(yè)地產(chǎn)從規(guī)劃、投資、運(yùn)營、招商、租售到管理等各個環(huán)節(jié)的專業(yè)知識與操作經(jīng)驗(yàn)，因此他們需要的不僅僅是一份完美的策劃方案，而需要在整個項目開發(fā)全程的各個環(huán)節(jié)具體實(shí)踐中得到正確的指引與協(xié)助，而這些正是一個專業(yè)的商業(yè)策劃運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)該提供的服務(wù)，這就要求一個專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃投資運(yùn)營公司的部門設(shè)置更加專業(yè)化，人才結(jié)構(gòu)更加多元化，只有熟悉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全程的人才才能適應(yīng)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需要，做出令開發(fā)商、投資商、業(yè)主、商家與消費(fèi)者共贏的項目。