貸款難成深圳樓市急凍劑

調查篇

10月底以來，“無款可貸”的說法風傳，造成樓市的觀望氣氛更加濃厚。記者通過調查采訪了解到，在深圳，“無款可貸”還只是有的銀行某些支行的情況，不過“貸款難”已是普遍現象。除了首次置業買小戶型的房貸以外，各家銀行對各類房貸都增加了審批條件，而且降低成數、提高利率，放貸量已大大減少。由此，不僅投資性購房受重創，自住、換房需求也受到抑制，“貸款難”已經成為深圳樓市急凍劑。

網絡調查

你會因為貸不到款而放棄買房嗎？

不會552票

會2691票

如果房產中介（開發商）提出明年貸款政策放寬再辦按揭，你會同意先買房后按揭嗎？

不會2185票

會1058票

你相信明年銀行貸款政策會放松嗎？

難說759票

不信1127票

相信1357票

調查分析

南方都市報和某網聯合進行了網上調查，為期三天的調查一共錄得3174張投票。以上數據表明，銀行的信貸政策會直接影響到購房者的買房決定，近期遭遇銀行貸款瓶頸的買家也不少見。在深圳各大中介和部分開發商處，記者也得到了類似的答案。

部分支行已無款可貸

根據記者對各家銀行的調查結果，目前深圳除了交通銀行以外，并未有銀行完全停止發放住房按揭貸款，不過各家銀行對各類房貸都降低了成數、提高了利率，而且對貸款人的財力和信譽要求更高，對各項審批標準也是嚴格執行。

同時，有的銀行深圳分行的某些支行已經用完今年的個貸額度，因而暫停了房貸，只能建議客戶到別的支行辦理，例如農行部分支行今年的貸款額度也已用完，為此全面停辦二手房貸；中行今年8月已經完成了全年個貸計劃，暫停了一段時間的零售貸款接單，后來又重新申請了房貸額度，如今對各類房貸的審批都很嚴格。據統計局的信息，今年上半年深圳個人長期消費貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元，整體超標明顯。

“其實每到年底，銀行貸款都會緊張，但今年的情況尤為明顯，一是因為上半年房貸過度放量，很多銀行到7、8月的時候個貸額度已經所剩不多，二是因為‘首付+利率’均提高的調控政策。”某位不愿透露姓名的銀行個貸負責人說道。她特別強調還有一個重要的原因是銀行已經意識到樓市風險，主動規避風險性購房貸款。

多套房、二手房貸款難

根據“9#8226;27新政”，購買第二套房最低首付比例提高至四成，貸款利率也相應提高，在此基礎之上，深圳各家銀行對第二套房和多套房的貸款要求更加提高，以規避已經凸顯的投資型購房風險。據了解，很多銀行都規定“購買第二套及以上住房的貸款人，每增加一套，最高貸款成數降低一成”；多數銀行對于“3個月內累計購買3套以上的商品房，或者已經擁有6套以上(含)住房的貸款人”，均拒絕貸款。

今年上半年，深圳二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.58：1，二手房已經成為了深圳樓市交易和銀行信貸的主戰場。然而，迅猛增長的二手樓市顯示出極大的投機性，銀行已經意識到風險，對二手房貸的控制更加嚴格。例如工商銀行規定二手房貸即使是首次置業買小戶型也最多可貸七成五，90平方米以上二手房最多可貸六成五；多數銀行要求二手房貸要有房產抵押，而且一定要用辦理貸款的本套住房；多家銀行已經停止二手樓新增貸款申請，只消化存量，農行、交行等已經停辦二手房貸業務。

換房需求也受抑制

從目前各家銀行的房貸策略來看，主要壓縮的是豪宅、多套房、二手房，以規避投資性購房風險，首次置業、購買90平方米以下小戶型的人還是可以較低利率最高貸款八成。但是，因為額度受限，很多買房自住或者換房的人也很難貸款，或者貸款成本更高，他們因此而擱置買房計劃，甚至想要退房。

謝小姐7月在南山買了一套110多平方米的新樓，首付四成后剩余部分辦理了按揭貸款手續，直到10月銀行才告知房貸無法獲批，現在謝小姐想要退房，可多方交涉后尚未有結果；市民廖先生10月交了2萬元購房定金，并未簽購房合同，作為首次置業買小戶型，廖先生只要首付20%就可以買到房子，但后來銀行稱要首付40%才能放貸，他現在想要開發商退定金。

“深圳約九成購房者選擇銀行按揭貸款，且二次置業比例遠遠超過首次置業，因此市場對房貸新政相當敏感。”中原深港研究中心總監張偉說道，他認為銀行房貸緊縮對樓市降溫產生了關鍵性影響。

個案典型

40m2小戶型也要首付四成

購買一房一廳的小戶型也會遭遇貸款瓶頸，這是林先生沒有意料到的狀況。今年9月份，在龍崗工作的林先生在景峰森林看中了一套小戶型的房子，40多平方米，一房一廳，總價40萬左右。樓盤售樓小姐告訴他，這種戶型的房子鐵定可以貸款8成，林先生只需要支付8萬元首付即可。

首付8萬塊就可以在深圳買套房安家，林先生有些心動，加上房子本身狀況也令人滿意，林先生就當場下了2萬元訂金。售樓方當時并沒有和林先生簽任何協議，只是簽了一張訂金收據。還沒等到簽訂正式的買賣合同，林先生就接到了售樓小姐的電話。對方告訴他，他那套房子銀行只肯貸款6成，也就是說，林先生需要支付四成16萬首期房款。

“后來我與售樓方都有和銀行溝通，但銀行方面不肯松口，這套40多平方米總價才40萬的房子，首付三成都拿不下來，一定要出四成首期。首付一下子多出8萬塊錢，我的存款接受不了，只能放棄購買這套房子。對于我們購房者而言，銀行不給貸款就等于是給買房計劃判了死刑。”林先生說。

銀行不予貸款，房產交易沒法進行，已經交的2萬塊訂金就成了最大的爭議。但由于林先生和開發商并沒有簽訂任何協議，開發商最終同意把收到的訂金退還給他，這已經是很大的幸運。林先生告訴記者，以后他再看到合適的房子會首先跟樓盤合作的銀行聯系。

銀行評估縮水，多掏了13萬

和林先生一樣，在寶安中心區購買二手房的蔡先生辦理貸款也遇到了麻煩。不同的是，蔡先生湊足了剩余的13萬元房款，用蔡先生的話來說，差點沒買到那套房。

蔡先生也是首次置業，前不久他相中了一套105平方米左右的三房，單價在9000元左右。由于蔡先生對房子戶型、采光以及小區等諸多因素都很滿意，很快就下了定金交了首期。正當蔡先生準備搬進提前交樓的“新房”里邊時，事情突然起了變化。中介公司給蔡先生打電話說，銀行方面貸款縮緊，本來銀行對房子的評估值是9000元/平方米，現在采用房子的評估凈值7200元/平方米。這樣算下來，蔡先生需要為這套房子多支付13萬元首期。

“當時中介跟我拍胸脯說，同一小區的二手房他們成交了很多單，貸款7成肯定沒問題。而且貸款的銀行也是他們經常合作的銀行，我就沒多心。現在同樣是貸款7成，但我就需要多支付13萬元作為首期。本來以為看好了房子交了首期就差不多算完了，沒想到在銀行這邊栽了個跟頭。”蔡先生說。

為了順利買到這套房，蔡先生把股票、基金都撤出來，通過多種融資渠道才補足了在他看來無端多出來的13萬元房款。盡管最終如愿買到房子，但蔡先生表示，幸好房價款還在自己的承受范圍之內，要不然交易黃了不說，已經交的定金能否拿回來還是未知數。

專家支招

簽買賣合同前落實貸款

深圳中原按揭部總經理江蓉

由于程序和辦理時間的原因，二手房按揭更復雜、風險更大。買家在付完首期之后銀行才出同意貸款意見書，過戶完畢之后才能發放貸款，而且中間還有銀行對房產作評估這么一個環節，不可預知性更強。因為銀行貸款而發生的糾紛其實是可以避免的。在簽訂正式的買賣合同之前，買家一定要親自到銀行咨詢，而不要輕信中介尤其是小中介拍胸脯的保證。

大戶型貸款有風險

創輝租售布吉區域總經理羅永浩

購買大戶型、高總價的房子，以及購買超過兩套房子的買家比較容易遭遇貸款瓶頸，按揭不成或是首付提高的狀況在這類群體身上更明顯。以前貸款政策寬松，基本上到銀行辦理按揭都能如愿，但現在不少銀行對大戶型房子放貸要求很嚴格，購買大戶型或是高總價的房產有貸款風險。另外，各個銀行對于大戶型房產的貸款政策都有差別，關于第二套房的定義也不一樣，在購買這類房產時，買家一定要弄清銀行的貸款政策，并盡可能多地準備房款。

將按揭成數寫進合同

建瑋律師事務所深圳分所主任律師 賀倩明

首付突然提高，多出來的房款怎樣支付？對購房者而言，將按揭成數寫進合同是最為保險的方法，為浮動的政策量身定做一條條款。

買家在得到銀行的口頭或書面確認按揭成數之后，還需在合同附件里注明：經買賣雙方從銀行方面確認，買家可從銀行貸款幾成，如果因為銀行信貸政策變化造成貸款不成，雙方再另行協商。除此之外，首付提高之后多出來的房款怎樣支付以及支付時間都要明文規定，如果出現首付提高的情況，買家可以通過融資等多渠道補足剩余房款，以避免賣家以此為由拒絕賣房。

聲音

開發商可采取多方應對

柯學斌 深圳市坤祥投資有限公司副總經理

在近期，在一手房銷售中確實出現了房貸較為緊張的狀況，部分購房者貸不了款，這應該是央行緊縮銀根的直接效果。開發商與銀行之間只是有協議優先給購房者貸款，銀行并沒有承諾一定能貸款給購房者，所以央行一緊縮信貸，銀行就會出現不能貸款給部分購房者的情況。

面對這種狀況，開發商也有多種選擇應對：一是延期貸款；二是提供更完善的服務，例如現在有銀行已經在銷售現場設立查詢點，購房者可以針對自己的資信情況進行查詢是否可以申請到貸款、可以貸幾成等；三是雙方可以協議退房；四是開發商可以幫忙找其他銀行辦理，從多渠道為購房者申請貸款。

銀行貸款條件提高了

肖小平 世華地產市場研究部總監

在三級市場，出現貸不了款的情況并不多，更多的是借款人滿足不了銀行的要求，以及支付首付提高、利息提高的資金壓力。據按揭部同事反映，銀行并不會拒絕貸款，而會在程序上例如要求提供資產證明，或者減少下浮的優惠利率等措施，使貸款更為艱難。

我個人認為銀根緊縮是導致樓市冷凍的重要原因。房貸緊縮對于購房者來說是一個提醒和警告。以前大家都想向銀行貸款買房，導致了投資和提前置業的熱潮。房貸一緊縮，利率不斷提升，首付不斷增加，這可以讓置業者更加冷靜地考慮自身的經濟實力，現在已經出現了部分人提前還貸的情況。（選自《南方都市報》）