探秘深圳購房團

深圳購房團在城市之間、房地產界引起的反響越來越大，我們看到了他們的“成就”，也注意到他們遭受的非議。隨著國家對房地產調控的逐步加緊，地產界的氣氛似乎有點緊張。在這樣一個“非常時期”，我們請地產名人王一社長——深圳購房團的總召集人，講述深圳購房團自己的故事……

記者：深圳購房團是在什么背景下產生的？

王一：（珠三角展場）

深圳購房團以前主要是針對珠三角的。去年10月份，我們《房地產縱橫》和《深圳商報》合作辦了一個珠三角展場，只針對珠三角，這是最早的雛形。外地的房地產廣告在深圳最早出現是去年年底到今年年初這段時間。今年我們就有意識地往這方面操作。

記者：有人說，深圳購房團是“深圳土壤上自然生長”的，也是中國房地產發展的大勢造出的新事物，您認為呢？新政后其力度和趨勢會繼續維持嗎？

王一：（房價高企、資金、返鄉置業、品質、趨勢）

我認為深圳購房團迅速崛起的原因主要有如下幾點:

首先，是深圳房價高企，導致本來在深圳能買得起房子的人買不起了，而我們中國人有一個情結就是“居者要有其所”，所以他們把目光投向了周邊城市。同時他們發現了巨大的市場空間，因為深圳的今天就是其他城市的明天。深圳房價這樣暴漲一定會波及到內地城市。從心理上說，已經買過了上萬的房子再去買幾千塊的房子，購房的心態就比較好。

第二是深圳人有雄厚的資金。深圳經過二十多年的發展，積累了大量的財富。

第三是返鄉置業，這是它最大的一個特點，也是它區別溫州團的地方。溫州團主要是投資，甚至可以說是投機；而深圳購房團的異地置業只具有“半投資”的性質，他們自覺不自覺地包含著返鄉情結。

最后一個就是投資的樓盤品質比較高。今天看來樓盤的價格比較便宜，而他們就看中這個“價格被低估”。目前的社區可以不是太成熟，但是品質一定要高。

我個人認為這個勢頭不會減弱，還會繼續下去。首先就是它需要去釋放。從我帶團的經驗來看，目前還是多次置業的人占大部分，主要還是有錢階級在買房。什么時候到這個勢頭真正減弱的時候？只有很多普通的工薪階級都回鄉置業了，這個勢頭才會慢慢的減弱。就像水庫泄洪一樣，還遠遠沒有到達最高的峰值。所以說深圳購房團一定會維持他們的力度和趨勢。

記者：大家并不清楚是哪些人在參加深圳購房團，傳說是些出手極闊的投資客，您親自帶了很多期深圳購房團，那么深圳購房團成員有何特點？

王一：（家鄉情結、投資、心態好、眼光準、下手快）

關于深圳購房團成員，多是有“地緣”聯系的人，普通人居多。

第一是“家鄉情結”。比如，長沙籍的人、湖南籍的人或者在那學習過、工作過的人，去長沙購房的就相對多一些。還有一部分是有“投資需求”的購房者，比如我們購房團里就有專門做別墅、有專門做商業的，有個客戶一人就有三十多套別墅。一般說來，他們心態都比較好，小的價格差不會對他們的購房產生太大的影響；對城市的解讀也比較準確，因為他們切實地看到了深圳的城市化進程中的變遷，具備了對城市進行準確判斷的眼光；下手都比較快，看中了的樓盤馬上就動手了，自信、果斷，不會有太多的猶豫不決。

我們幫深圳人選擇異地的項目；也為異地的項目選客戶。我們會親自走訪：長沙的房交會、成都的房交會、武漢的房交會我們都去參加、采訪，了解雙方需求，洽談合作方案。這是一種銷售的解決方案，并不是單純的一個廣告，就是說要把資源“雙向地”釋放出去。

記者：有很多市民認為是深圳購房團“哄抬了當地的房價”，使當地人“買不起房了”，甚至有長沙網民發帖，要“深圳購房團滾出長沙”，您怎么看這個問題？

王一：(正常反映、土地政策、捂盤效果、買賣自由)

我覺得這是很正常的，有人歡喜有人憂，很正常。但是發帖罵人這不是明智之舉。

房價下跌的可能性不大。首先土地資源稀缺，國家嚴格控制著土地，在土地的招標拍賣掛牌出讓的過程中就無形抬高了房價。還有國家出臺的一系列政策，都是各部門的利益博弈，事實上并沒有使房價降下來，反而制造了無數個門檻，提升了房子的開發成本。

有人期待房價會“應聲而落”，而隨著調控力度加大，房價卻越來越高。這主要是市場前期的一些需求被壓制，就像開發商在“捂盤”。現在就是導致了“捂盤”這樣的效果。什么是“捂盤”？就是惜售，本來可以賣的，現在不賣，把它捂著，集中到有了一大群客戶時再把它釋放。實際上國家的政策有時也起到這樣的作用。可能政策制定者的初衷不是這樣的，但是確實導致了這種效果：一種報復性的購買。進一步加劇了市場的恐慌，形成惡性循環，尤其是在深圳。

現在還遠遠沒有到房地產泡沫化的階段，我們也許可以說深圳、北京有泡沫，但是二三線城市絕沒有泡沫成分。買賣自由，是市場經濟最顯著的一個特征，政府的過度干預也是不可取的。

記者：很多人把深圳購房團與“溫州炒房團”相提并論，而“溫州炒房團”曾經一度被套牢，就您判斷，深圳購房團是否會重蹈覆轍，面對“前車之鑒”需要注意什么問題？

王一：（不會被套牢、高品質樓盤、了解、買現房）

深圳購房團不會被套牢，因為他們買的都是品質比較高的樓盤。所謂套牢是和“爛尾樓”一樣的道理，資金不足做不下去了，有了資金可以重新做的時候，產品已經落后了。而深圳購房團購買的產品，放一至五年仍然有升值的空間，從景觀、戶型、住宅配套等方面都是比較好的樓盤。

需要注意的是，大家在購買之前一定要對市場和產品有充分的了解。雖然很多人是回鄉置業，并不陌生，但對項目、對樓盤開發商還是要有充分了解。可以通過網絡、報紙等工具來充分了解和掌握信息。并且，最好買現房。

記者：從大方面說，深圳購房團為各個城市和中國樓市帶來了什么影響？您怎么看待這種影響？

王一：（啟示、良性投資、洼地效應、鯰魚效益）

深圳購房團給中國樓市帶來的主要是一個啟示。

我覺得各個城市一定要有一個好的心態。有的城市是持排斥態度的，包括政府和市民，都把他們當成洪水猛獸，這大可不必。別人愿意來投資、居住，說明投資環境比較好，這是一種肯定。如果治安不好，物價太貴，別人肯定不會來投資和生活。有些城市，比如貴陽，心態就很好，他們在推薦城市的時候就定位于深圳，希望更多的人到那里去住，更多的人到那里去買房。

當地政府更應該把握住這種商機，正面引導。因為我投資了，定居下來了，就會帶來更多的投資，刺激當地的消費，這是一個良性的投資過程的開始。

深圳購房團是市場化進程的一個必然的產物。這是一種“洼地效應”，資本一定會流向不成熟的城市。

對開發商來說，賺錢應該是一個“鯰魚效應”。開發商不要羞于賺錢，開發商只有賺到錢，才能回報國家，回報社會。我不去做偷雞摸狗的事情，合理地把價格賣高，我覺得這是商人理直氣壯的事情。

對當地原住民來說，深圳購房團買的房子畢竟有限，占的比例不大。沒必要把他們當成洪水猛獸：深圳購房團買了少數樓盤，多數還是原住民的，他們間接提高了城市產品的產值和品質。

這是件好事。