別墅，財富游戲與“中產之夢”

別墅實質上是一種“看不見的頂層”的財富游戲。因此，對應大眾市場而言，別墅是小眾的、邊緣性的非主流產品。但這并不意味著別墅在市場上不承擔功能，相反，別墅在市場上的功能始終是獨一無二的。

別墅從主流市場分離

別墅市場到底是什么，我們先看看香港的例子。目前香港的別墅成交價格已為1997年時的兩倍，當時的別墅市場普遍是2萬港元/平方尺，現在香港最新的山頂別墅成交價格——新鴻基的倚巒是4.1萬港元/平方尺。與此同時，香港主流市場還沒有恢復到1997年的水平，以太古城等大屋村為代表的主流市場大概相當于1997年的60%左右，再豪一點的陽明山莊大概相當于1997年的70%左右。十年時間，主流市場還沒有恢復前十年的盛況，但頂級的別墅價格目前已經普遍超過1997年。

從香港的市場變化來看，普羅大眾的消費水平也沒有達到1997年的水平，但財富階層就不同，他們明顯是社會轉型的最大受益者。因此別墅價格和別墅市場已經與主流市場開始分離，演變成財富階層的一個游戲。

因此在別墅的市場功能中，首先明顯地反映財富階層資產的變化和社會財富的積累。也就是說，對于小眾的財富階層來說，他們的財富變化到底有多大，從哪里去看，別墅價格就是最好的體現。

香港別墅市場的價格上揚，一方面反映了這個市場的資金充裕和供應量不足，另一方面也可以看出，這和主流大眾市場關系不大，它不構成主流市場的價格標桿，這與目前中國內地的市場有所不同。別墅目前是中國內地市場的價格標桿，屬于領漲力量，起著價格領跑者的作用，這是成熟市場與不成熟市場的區別之一。

但在未來的市場上，別墅價格一定會繼續上升到一定的程度，之后它也會像成熟市場一樣，與大眾主流產品脫離，成為一個獨立的體系和座標。

“別墅城”和低密度住宅演變

香港別墅還讓我們看到，未來別墅市場面臨自身的分化。雖然山頂別墅的售價可以達到4.1萬港元/平方尺，但是香港另外一些較早開發的別墅產品，例如大浦的康樂園、元朗的錦繡花園等，現在已逐漸回歸為普通住宅，承擔著為中產階級選擇另類生活方式的功能。

實際上，珠三角很多較早開發的那些占地面積較大、地段偏遠、公共配套不足的“別墅城”，將來可能會變成香港的康樂園和錦繡花園，中產階級成為這部分別墅的主要購買者，與普通住宅相比，這類別墅的居住環境好，適合有老人和孩子的家庭，但同時要忍受出行費用高、生活不便利等因素。

這類低密度住宅區在香港、新加坡、日本都有，叫做low-rise。這種住宅區域的形成，主要是由于位置偏遠，政府無法提供完善的公共配套服務，因此降低容積率，建設低密度住宅區。

我們會發現，當這類低密度住宅區的所有者發生變化之后，社區也會發生變化：

第一， 出租率上升，租金適中。而頂級別墅是以財富階層自用為主；

第二， 使用功能多樣化，尤其是一些毗鄰主干道的住宅往往被改作商業和辦公；

第三， 內部分割，多個業主。香港灣仔、跑馬地、上海石庫門比較明顯；

第四， 樓宇的潛建面積增加，即業主或把車庫封起來變成一個房間，或在樓頂上搞搭建等等。潛建物的增加在很大程度上，體現了中產的智慧，千姿百態，造型奇特，同時又在管理的范圍內。深圳最早的銀湖別墅區，大部分別墅都進行了潛建，有的甚至推平重建。國外把潛建叫做業主的第二次建造。這種情況在高層樓宇中是幾乎不可能的。

這種變化從整體上給社區帶來外形的混亂，也帶來活力。國外曾經進行過這樣的研究：一個社區每十年調查一次，看它有什么變化。結果調查者發現，每十年的時間，樓宇的結構、外形、使用方式，都發生了一些顯著的變化，這些變化特別考驗低密度住宅社區的管理水平，是完全限制還是放任，成為社區文化的關鍵內容。而這個時候的社區自治起到重要作用。low-rise是一個典型的美國夢，如果要實現這個夢，我們就得像美國中產那樣具備參與公共事務的能力和責任。

看不見的頂層

回到頂級別墅，這既是一小部分人財富和居住的游戲，那么它的形式和未來居住狀況，就是要和大多數人保持距離。但目前我們的別墅產品，并不了解頂級財富階層的真實需求。產品設計多是面子上的工夫深，對里子上的事考慮得少，細節的使用都有問題。

例如——

1、工人房數量、面積太小；

2、普遍忽略司機的使用；

3、車位配比不足；

4、會所定位不清；

對于頂級別墅來說，它們的所有者是不怎么使用會所的，而我們的產品，大多數沒有考慮到這一點。選擇別墅生活方式的主人們，可能更傾向于圈層式的俱樂部社交。

5、安全問題。

頂層人士的生活相對孤獨，注重私密。那種鄰里守望的、圍合式的社區，可能只適合大眾階層。

別墅，終將會演變成富人的游戲，那么我們數量眾多的大面積的別墅城，未來該往哪里走？社區自治和物業管理可能是它們的課題。