房屋承租人優先購買權存廢論

一、房屋承租人優先權概述

承租人的先買權作為一種民事優先權，特指承租人在一定條件下對其所租賃的房屋享有較之一般購買人有優先購買的權利。我國現行立法對該制度也作出了確認。從上世紀50年代房屋承租人優先購買權最早被我國房屋政策承認到80年代相關法律法規的基本完善，直至社會經濟條件已經發生翻天覆地變化的今天，這一制度已逐漸失去了存在的理論依據和實踐上的經濟價值和社會價值。在當今社會條件下，優先購買權不僅從理論上來講背離了民法的基本原則，而且在司法實踐中也存在許多難題，從而使這一制度既缺乏法律上合法性的支撐，也失去了實踐中合理性的基石。

二、房屋承租人優先購買權的理論缺陷

（一）房屋承租人優先購買權違背了民法的平等、公平原則

在計劃經濟和改革初期，私房擁有者一般自住，出租屋多數是公房，也鮮有商品房買賣現象。法律規定承租人優先購買權不外是考慮到承租人主要是為基本生活需要而承租公房長期居住，如果不規定優先購買制度，在所有權人出售房屋的時候他們就有可能會陷入無房可住的困境。所以當時這一規定即使從法條上看貌似不平等，但在實質上卻實現了真正的平等。但在購買商品房已經是市民擁有住房主渠道的今天，大多數承租人是為了短時期的學習、工作而租住房屋，即便是承租的房屋被他人買走也不至立刻露宿街頭，再加上合同法的關于“買賣不破租賃”的規定，已經密實地保護承租人的租賃權了，所以“目前從司法實踐以及保護承租人規則的強化來看承租人相對于出租人，不僅不是弱者，還有不斷強大的趨勢，現實中不存在特別保護的合理性”。今天繼續存在的承租人優先購買權已經明顯違背了民法的平等原則，因為房屋所有人與承租人都是民法上的平等主體，但先買權的規定卻通過限制所有權人對房屋的處分權來保護一個不需要特別保護的權益，這既不平等，也不公平。

（二）房屋承租人優先購買權違背了民法的意思自治原則

意思自治原則作為民法的一項基本原則，貫穿于整個民法之中，體現民法最基本的精神。但在規定了承租人優先購買權之后，房屋所有人被剝奪了選擇買受人訂立契約的自由。他們不能按自己的個人意愿，選擇想與之訂立房屋買賣合同的當事人，也無法按利益最大化的要求將房屋出售給出價最高的購房人，甚至當其將房屋賣與第三人之后，也不能協商以另外的方式賠償，因為法律賦予了承租人宣告房屋買賣無效的權利。這不能不說是國家在民法上規定“意思自治”的自由的同時又粗暴地干涉了這種“意思自治”的自由。

三、房屋承租人優先購買權的實踐難題

（一）行使優先權的條件難以認定

承租人優先購買權的同等條件難以確認。1998年最高人民法院院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。《合同法》第230條規定也大致相同。我國法律規定中所指的“條件”是單指的同等價格呢，還是包括支付方式和其他交易條件在內的條件，（比如出賣人基于某種特殊關系如親屬、朋友關系，作出的巨大讓利，或是第三人出于某種原因能提供的其他優厚的購買條件）目前在我國司法實踐中尚無定論。法律規定“同等條件”的意義主要在于要保護優先購買權人，同時又不能損害出賣人的利益。

但這個同等條件的規定也給司法實踐帶來了困難，既不能順利地完成同時保護優先購買權和出賣人利益的任務，也容易給法官形成一個濫用自由裁量權的空間

（二）司法實踐中承租人優先購買權的立法目的常常落空

承租人優先購買權的有關規定在司法實踐中容易引發爭議而不易操作。比如承租人的優先購買權是否應該受到限制，在哪些情況下應受到限制？承租人優先購買權與其他優先購買權發生沖突時（比如與房屋共有人的優先購買權沖突）應該遵循怎樣的原則來處理等等。

承租人優先購買權的規定在司法實踐中極易被規避而無法實現立法者的目的。法律規定房屋承租人優先購買權的目的就在于保護承租人得到房屋所有權的可能性，如有學者認為：“優先購買權制度的設立不僅在于穩定承租關系，而且在于保障承租人可以優先得到房屋的所有權，而不是租賃權”。但在司法實踐中，承租人的優先購買權卻極易被規避而無法實現，比如所有權人可以與第三方串通好以“假贈與實買賣”的方式將房屋所有權讓渡給其他人，此時，承租人難以主張其優先購買權。因為只有當房屋所有人公然出賣其房屋時，承租人的優先購買權才能被“激活”，否則，只能處于一種“沉睡”的狀態。再如所有權人也可以在“同等條件”上做文章，讓承租人無法滿足所謂同等條件的要求而失去優先購買權。

承租人優先購買權不能起到穩定社會秩序的作用。今天的出租房已經和最初規定優先購買權時候的主要是公房的情況大不一樣，租賃房大多數是私房，承租人優先購買制度已經失去了本來具有的保障承租人基本生活需求，穩定社會生活秩序的作用。相反，優先購買權行使導致出租人、承租人、善意第三之間的利益發生沖突，出租人可能會故意設置障礙，使承租人的優先購買權落空，承租人也可能會惡意地起訴買賣合同無效，就會對穩定的社會秩序造成破壞。

（三）優先購買權會破壞市場的交易安全，影響物的效用的發揮

承租人優先購買權常常使房屋所有權處于一種不穩定的狀態，因為按照承租人優先購買權的規定，在有租賃關系存在的情況下，所有權人要出賣房屋，必須有一個三個月的等待期，而承租人優先權受到侵害，通過法定程序主張房屋買賣合同無效，也有個兩年的訴訟時效的規定，在這兩個時間段里，房屋都是處于一種權屬不明的狀態。在時間就是金錢的市場里，這樣的時間規定顯然是大大地防礙了房屋使用價值的發揮，減慢了市場流通的速度，嚴重違反了發揮物的最大效用的經濟規律。最后當房屋買賣因侵犯了承租人的優先購買權而被確認為無效之后所有權人和購房人為準備訂立合同、辦理產權手續所支付的費用就會白白損失，這不僅提高了交易成本，也造成了社會財富的極大浪費。

四、結語

綜上所述，筆者建議在立法上取消承租人優先購買權的規定，加強“買賣不破租賃”的法條建設來保護承租人的租賃權，使其細化，提高它在司法實踐中的可操作性。法律是保障公民的應有權利的，只是在賦予某種權利之前，要綜合衡量多方的利益，平衡個人和社會的利益。