誰能決定房價走勢？

中央以及地方針對過快增長的房價，幾乎對房地產的各環節出臺了一系列的調控政策。然而，調控政策并未有效勒住房價這匹“野馬”，房地產咨詢公司仲量聯行預測，2007年住宅價格仍將繼續上漲。

產業結構性調整暫時無法體現

◎90平米占七成

2006年5月29日，國務院發布《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。要求，“新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

房價漲幅速度過快、供應結構性失衡是一個重要原因。2006年政府對房地產做出結構性調整，通過“70%、90平方米”的產品結構調整政策平抑過快增長的房價，但“套型建筑面積”概念的提出，以及“七成針對單個項目還是區域總體”的懸疑，讓這一政令的落地一波三折。從目前看，這些重要的政策在實施環節沒有得到很好落實。據偉業顧問了解到的市場情況看，目前90平方米以下的供應量不足整體的30%，2007年新增項目受“70%、90平方米”限制的數量也很有限，此政策對住宅供應結構的影響暫時無法體現。

建設部某官員表示，“2006年涉及房地產各方面的調控政策已基本到位，2007年的主要任務是落實既有政策?！?/p>

政策本身的有效性對房價會產生直接影響，因此，控制房價的關鍵是加強已有政策的細化與落實。目前對房地產的調控政策除了在持有環節還可以出臺一些市場化的稅收政策，但新政的出臺不再是重點，房地產在2007年將進入“政策執行年”，房價的走向取決于政策的執行力度。對此，房地產業界人士認為，房地產管理相關部門應該形成合力，避免政策本身存在漏洞。

金融政策有效直接影響房價

◎央行加息

2006年4月28日，央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12％上調至6.39％。央行表示，加息主要因為當前投資增長過快、貨幣供應量偏高和信貸投放偏快。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生一直以來的觀點，長期的貨幣流動性過剩、低利率、進出口順差、銀行存貸差、銀行上市、人民幣升值5方面因素共同造成了房地產投資熱。

2006年以來宏觀調控，盡管銀行信貸一直處于不斷收縮的過程，但這并沒有對房地產業投資增長有多少影響，反之，房地產業的國內銀行信貸增長還在表現為迅速擴張的趨勢，其增長高于2005年一倍以上。還有，為了規避國內銀行信貸收縮的風險，國內房地產業融資渠道正通過引入外資打破國內銀行信貸收縮限制，從而使得今年國內房地產市場利用外資的比重成幾倍的增長。也就是說，禁止外資進入的171號文件還沒有真正在地方得以落實。而大量的外國資金涌入國內房地產市場，不僅會弱化宏觀調控對房地產市場的效果，而且會增強人民幣升值預期。同時，定金及預收款負增長說明了個人住房開始理性化，民眾購房消費與投資的欲望減弱。

聶梅生認為，全國房地產投資會漸漸平穩，未來房價不會大漲大落，中等收入人群的住房前景是良好的。

這幾年國內房地產市場的房價越是調控越是上漲，其中的原因有很多，但其中一原因與政府這樣的隱性擔保有關。特別是當我們把住房當作一種投資品時，如果政府對住房的價格進行隱性擔保，那么投資者就會奮不顧身地進入房地產市場。特別是當投資者可以利用銀行金融杠桿的時候，投資者進入房地產市場更是會沒有風險。因為，投資者進入這樣的市場，賺了錢是自己的，如果虧損了，有政府來為擔保，其損失會讓國家來承擔。

同時，當政府的政策對房地產市場的價格作隱性擔保時，不僅會讓大量的國內投資者紛紛進入房地產市場，國內一些大城市一個人購買幾套房子多的是，讓國內銀行更是看好房地產業，讓大量的信貸資金進入國內房地產市場，而且會讓外國的投資者也紛紛進入或準備進入國內的房地產市場。

因為，對外國投資者來說，他們進入國內的房地產市場不僅看到了購買人民幣資產獲得人民幣升值之利，也看到國內房地產市場由政府隱性擔保，進入這樣的市場沒有多少風險。這就是外國大量的資金進入國內房地產市場的原因所在，也是目前不少外國基金正在炒作國內房地產市場的原因所在。

前摩根斯坦利亞太區首席分析師謝國忠認為，房價上漲的重要原因來自于地方財政和中央財政之間稅收的不平。由于地方政府的財政收入比起中央源頭要少，但是支出卻更大，因此長期以來形成依賴房地產發展以補貼地方財政的慣例，這是地方政府對房價推波助瀾的根本原因。

謝國忠提出，房地產是地域性很強的產業，但是當房地產金融占主導的時候便成為全國性的，而全國性的房地產市場將受到經濟周期的影響，他預測國內房地產的谷底將在2008年或者2009年。

土地出讓有待形成有效供應

◎土地閑置收回

2006年5月29日，國務院轉發九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國十五條）中第六條要求，“要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應量應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。

著名經濟學家蕭灼基提出：“穩定房價的一個途徑是降低成本，政府首先應該從降低土地批租價格入手，其次要減少稅種?！?/p>

供需關系直接決定房價的高低。盡管政府一再申明，北京土地供量可以滿足5年的開發需求，但近兩年業內對土地的呼聲始終不斷。

中原地產華北區總裁李文杰分析，土地供應短缺將帶來2007年上半年可供上市銷售的房屋套數供應持續下降，而購買力的積蓄將不得不面對今年房價大漲的事實。

有業內人士提出，北京2002年到2005年政府已經出讓的住宅用地尚有4500公頃，規劃住宅面積約8000萬平方米沒有形成住宅供應量。估計其5000萬-6000萬平方米掌握在依靠銀行貸款和銷售回款的中小開發商手中。北京房價出路在盤活這8000萬平方米已出讓土地。

從政府動作看，北京土地整理部門也在加快土地上市步伐，最近將有65塊土地陸續入市進行交易，其中住宅性質土地供應達39宗，除12宗未注明規劃建筑面積外，已有可建筑面積達415萬平方米。

但土地從批租到開發成產品上市供應需要相當長的過程，相關部門對規劃的審批速度、開發商的資金調配、新政策的影響、拆遷進程等都會影響有效供應的形成。有業內人士認為，即便今年加快土地供應量，也不能在近期使住宅供應量明顯增加。

去年，國土資源部多次發文強調，禁止對“別墅類”用地的審批，然而由于該政策缺少相關部門在產品概念上的界定，致使該項政策成為“空中樓閣”，別墅類用地并沒有得到抑制，普通住宅用地并未因此而增加。相反，還引發出市場上的“稀缺”概念炒作，致使別墅等低密度住宅項目銷售價格迅速增長。

許多業內人士認為，2007年的土地供應將大幅增加。從現有情況看，由于人們對2008年后樓市走向不盡看好，今年多數樓盤會加緊上市。下半年北京商品房供應有可能走出去年的低迷狀態，商品房的供需矛盾將得到極大緩解。中原地產認為，2007年下半年將出現商品房集中上市的現象。偉業顧問則預計，北京有效供給住宅面積約2145萬平方米，比2006年的供應量可增長50%以上。供量的增加和需求的平穩增長，將使房價在下半年相對放慢增長速度。