房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管的博弈分析

[摘要] 文章針對(duì)目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中質(zhì)量問題多的現(xiàn)實(shí)，應(yīng)用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中委托——代理理論，構(gòu)建了開發(fā)商與監(jiān)理公司的委托——代理博弈模型，分析結(jié)論是監(jiān)理公司的努力程度與開發(fā)商激勵(lì)機(jī)制的強(qiáng)弱程度呈正相關(guān)關(guān)系。只有多勞多得，才能從根本上提高監(jiān)理公司的積極性，消除房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的質(zhì)量問題。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管委托——代理博弈模型

目前，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，新建商品房逐年增加，大大改善了城市居民的居住條件。但是，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步繁榮，工程質(zhì)量問題也越來越突出，諸如面積縮水、管道滲水、外窗漏雨、墻面空鼓甚至主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)嚴(yán)重問題。有些直接威脅到住戶的住用安全，有些雖不至于涉及到安全問題，但卻給業(yè)主的使用帶來很多不便。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年到2002年，在有關(guān)商品房的投訴中，以質(zhì)量問題為主要投訴理由的占投訴量的比例最低為62.13%，最高為69.96%。這些問題的出現(xiàn)，既有開發(fā)商的責(zé)任，也有監(jiān)理公司和施工企業(yè)的責(zé)任。只有在三者之間建立起激勵(lì)機(jī)制，才有望消除房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的上述質(zhì)量問題。本文試圖運(yùn)用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中委托——代理理論，研究開發(fā)商、監(jiān)理公司層面上的激勵(lì)機(jī)制問題，至于監(jiān)理公司和施工企業(yè)之間的激勵(lì)機(jī)制的建立，將另文分析。

1.基本假設(shè)

(1)開發(fā)商、監(jiān)理公司均為風(fēng)險(xiǎn)中性且希望盡可能獲得高收益的理性人。當(dāng)施工企業(yè)違章作業(yè)，監(jiān)理公司不履行監(jiān)管職能時(shí)，開發(fā)商只能獲得低收入，其概率為p;當(dāng)施工企業(yè)遵章作業(yè)時(shí)，或施工企業(yè)雖違章作業(yè)，但是監(jiān)理公司努力工作（積極履行監(jiān)管職能），違章行為得以糾正時(shí)，開發(fā)商可獲得高收益，其概率為1-p;>。

(2)開發(fā)商無法完全管觀察到監(jiān)理公司是否履行監(jiān)理職責(zé)，因而開發(fā)商只能根據(jù)監(jiān)理公司的工作成果支付報(bào)酬。當(dāng)開發(fā)商獲得高收益時(shí)，支付給監(jiān)理公司的報(bào)酬為;當(dāng)開發(fā)商獲得低收入時(shí)，支付給監(jiān)理公司的報(bào)酬為，。

(3)監(jiān)理公司努力工作有較高的支出E，監(jiān)理公司不努力工作有較低的支出S，E>S。

(4)監(jiān)理公司接受開發(fā)商委托的機(jī)會(huì)成本為U0。

2.模型構(gòu)建

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商一般將所開發(fā)的項(xiàng)目委托監(jiān)理公司監(jiān)管，這樣，監(jiān)理公司是否能夠充分發(fā)揮監(jiān)理作用就成為項(xiàng)目質(zhì)量高低的關(guān)鍵。依據(jù)信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的委托——代理理論，開發(fā)商與監(jiān)理公司之間的博弈關(guān)系實(shí)際上可看成一種委托人——代理人關(guān)系，開發(fā)商作為委托人，相對(duì)監(jiān)理公司來說，在項(xiàng)目質(zhì)量方面掌握較少的信息，而監(jiān)理公司作為代理人，由于全面監(jiān)管工程項(xiàng)目相對(duì)來說掌握較多信息。根據(jù)假設(shè)，這里的委托——代理模型如圖。

圖開發(fā)商與監(jiān)理公司之間的博弈模型

由于開發(fā)商無法每時(shí)每刻都直接觀察到監(jiān)理公司的行為，監(jiān)理公司在受雇后極有可能選擇不利于開發(fā)商的行為，因而開發(fā)商必須運(yùn)用一定的激勵(lì)機(jī)制，促使監(jiān)理公司接受委托并努力工作，為此，必須滿足如下兩條件：

(1)參入約束條件

（1）

(2)激勵(lì)相容約束條件

（2）

開發(fā)商追逐利潤最大化，因此在保證監(jiān)理公司接受委托的前提下，開發(fā)商必然盡量壓低支付給監(jiān)理公司的報(bào)酬，即有：

（3）

對(duì)于激勵(lì)相容約束條件，監(jiān)理公司努力工作所獲得的期望報(bào)酬高于偷懶獲得的報(bào)酬越多，其努力工作的積極性就越大。設(shè)前者為后者的n倍，則有：

(4)

由（3）、（4）得到：

（5）

（6）

(3)分析說明

假設(shè)Uo=1，E=1，S=0.p=0.1時(shí)，有：

(7)

當(dāng)n=2時(shí)，（8）

當(dāng)n=3時(shí)，（9）

因此可以推斷，在其他條件不變的條件下，開發(fā)商高效益時(shí)對(duì)監(jiān)理公司的支付與低效益時(shí)的支付差距越大，監(jiān)理公司努力工作獲得的期望報(bào)酬與偷懶所獲得的期望報(bào)酬差別就越大，監(jiān)理公司就會(huì)越傾向于努力監(jiān)管。因此，從長遠(yuǎn)利益來說，開發(fā)商加大對(duì)盡責(zé)的監(jiān)理公司的獎(jiǎng)勵(lì)力度，將會(huì)使開發(fā)商獲得更多的利益。但在實(shí)際中，多數(shù)情況下是監(jiān)理公司多勞并不能多得，監(jiān)理公司對(duì)施工企業(yè)監(jiān)管不夠，未能履行監(jiān)管職責(zé)，導(dǎo)致現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量出現(xiàn)如此多的問題也就不足為怪了。