論拆遷估價結果與房地產市場價格的關系

[中圖分類號]F293.30 [文獻標識碼]A

[文章編號]1009—2234(2007)04—0174—01

拆遷估價是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估，并將估價產生的結果作為拆遷補償的相應依據。房地產估價的價值標準問題是一個影響房地產估價整個過程的重要問題。從估價方法的運用到估價結論的確定，都要受到房地產估價的價值標準的影響。在以拆遷補償為目的的估價中，我們估價所得到的價格是非公開市場價格還是公開市場價格?拆遷估價所體現的市場應該是什么市場?筆者就此談些淺見：

一般房地產估價中“公開市場”包括要素有：一是買者和賣者完全出于自愿；二是具有適當的期間完成交易，而不是急于出售或急于購買；三是交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經濟利益。而在拆遷市場上以上三點都不可能實現。首先第一點，拆遷人在最大限度地追求經濟利益的前提下來實施拆遷改建項目，不是雙方一致的經濟目標。由此可見，這樣特殊的交易條件和交易過程，與一般意義上的“公開市場”相去甚遠，其形成的成交價格，也就是拆遷補償價格，也很難是公平價格。由這些特殊的交易條件決定的拆遷市場也是一個特殊的市場，是一個不完全的市場。但是，雖然拆遷補償市場是一個非公開市場，筆者仍然認為我們的拆遷補償估價還是應該采用公開市場價值標準而求取公開市場價格，理由如下：

第一、采用公開市場價值標準符合新《拆遷管理條例》(國務院305號令)的精神。新《拆遷管理條例》第二十四條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”這里所指的房地產市場評估價格應該理解為公開市場價格更貼切。因為我們一般所說的“市場經濟”、“市場價格”這類用語中所指的“市場”都指的是專業術語中的“公開市場”，否則應在“市場評估價格”前面應加上諸如“拆遷”等詞語作為定語。

第二、采用非公開市場標準進行估價會遇到具體操作上的困難。我們知道，無論采用怎樣的價值標準進行估價都必須對此價值進行嚴格的定義，否則，所得到的估價結果是不能成立的。公開市場價值標準在房地產估價規范中有明確定義，而非公開市場價值標準不易清楚、準確地定義。相對于“公開”、“非公開”的程度是多大，沒有統一性。

第三、采用公開市場標準進行估價有利于房地產估價行業的發展。“獨立、客觀、公正”是房地產估價的行為總則，只有遵守這三個基本要求，房地產估價行業才能健康發展，房地產估價師的地位才會在社會中確立。如果采用非公開市場標準進行拆遷補償估價，有些非公開市場的因素(如強制性、限期性等)往往需要主觀上進行判斷，想要避免這些主觀判斷所帶來的偏差，勢必要制定一個統一的標準，這樣的標準只有通過政府部門來制定才會有權威性，估價人員所做要做的就是在這些由政府制定的標準(基準價、指導價等)的基礎上進行一些因素的修正來得到估價結果。有時修正的幅度也制定得很詳細，只要按規定來套算就能得到估價結論。可是這樣的估價操作只是進行一些清楚的、簡單的套算工作，不需要專業的房地產估價師，普通人都能完成這種估價。

綜上所述，拆遷估價所遵循的價值內涵應該是“以公開市場為根本的特殊市場價值”。而這里所說的“公開市場”就是大家都認可的“二手房”交易市場。

真正的二手房市場也是在近幾年才逐漸形成的，經過房改，大量的商品房開發形成了二手交易的源頭。再經過幾年的成長發育后，二手房市場已經形成規模，可以作為一個成熟市場來看待。二手房市場的參與者是廣大的市民，商品房的開發商也是間接的參與者。開發商在項目銷售過程中對所開發商品房的定價會參考同類房屋二手市場的交易價格。開發商所開發樓盤附近的二手房，在交易價格上也向商品房價格靠攏。同時，開發后的商品房會很快融入二手房市場中成為新的“二手房”。

拆遷價格因為以二手房市場價格為根本，也會反作用于二手房及商品房的價格。我們可以從開發項目的費用構成來推算它們之間的互相影響關系。

開發企業在取得項目時應先取得土地。現在取得土地一般都是通過“招標、拍賣或掛牌”方式取得，取得土地使用權時必須交納土地出讓金。取得土地使用后又需要進行拆遷補償，而拆遷補償價格是“公開市場價格”。而房地產的公開市場價格是房地產價格的總體體現，包含完整的土地費用。從這里可以看出開發企業存在重復支付土地費用的情況，開發企業就必然會將此部分費用計入開發成本，其銷售的商品房價格也必然會包括這部分重復支付的土地費用，這一定程度的抬高了商品房的價格。商品房價格作用于二手房后，二手房的價格也進一步升高，最后作用于拆遷價格。這種連環作用必然在一些方面使得房地產價格總體上揚，產生房地產泡沫。防止這種泡沫產生的根本就是控制基本建設規模，控制拆遷總量，用政府行政行為引導市場進入理性發展軌道，進一步完善市場經濟體系建設。