中國房市的十大悖論

房地產在近幾年是最吸引眼球的一個行業。它不但關系到國民經濟的健康發展，更與普通大眾息息相關。

而當我們不斷地把目光聚焦在這一行業時，我們會發現，這一行業存在著許多與一般規律相悖，卻是在我國特殊國情下產生的“奇怪”現象。

NO 01十大富豪八個房商

在時下中國，還沒有哪一個行業像房地產業這樣盛產億萬富翁。在2006胡潤富豪榜上，房地產富豪所占比例達到25.5%，居所有行業之首。榜單上前10位富豪中就有6位旗下企業主營房地產，資產總值占前10大富豪總資產的50%以上。如果加上兩家兼做房地產的企業，在前10大富豪中，僅有兩人不涉及房地產業。

盡管許多人質疑胡潤富豪榜的客觀性和真實性，但無可爭議的是，房價正在飛漲，至今已達到普通大眾難以企及的高度，而房地產業是暴利行業已是眾所周知的事實。財政部發布2006年度第12號會計信息質量檢查公告顯示：經檢查的39戶房地產開發企業，會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實際利潤率高達26.79%！

且不說社會財富如此密集地集中在一個行業是否正常，就房地產行業本身來說，當一個城市的主要財富是以土地、房產來支撐時，必然會帶來很大的風險。雖然房地產行業仍將為我國經濟發展做出不可替代的貢獻，但是房地產行業是建立在土地的特殊價值上的行業，土地資源的有限性是這一行業利潤產生的根源。事實上，房地產行業的興榮對社會發展并不能做出長遠的貢獻，而只有知識密集型的高科技產業，才是支撐一個國家經濟可持續發展的支柱產業。

從許多發達國家來看，其利潤最高的行業中鮮有房地產業的蹤跡。在2006年福布斯全球富豪榜上，前10位富豪分別分布在IT業、證券投資、電信業、家居行業、傳媒娛樂等行業，其中只有排名第10的李嘉誠經營房產，而這位華人首富在大陸投資最多的也仍然是房地產。

NO 02地方有膽博弈中央

當提到房地產市場時，我們不難發現，由于土地權屬于政府，因此地方政府在房地產市場的鏈條中發揮著很大的作用，它是土地的供應者，而土地價格又是房地產開發時最大的成本，直接影響房價水平。但我們同時也發現，出于地方利益的考慮，許多地方政府并不希望房價下降。

其主要原因在于：首先是GDP情結，房地產可以帶動其他相關行業的發展，可以說是經濟增長的火車頭，可以產生非常“好看”的政績；其次，土地出讓金長期以來以非稅收入的形式游離于地方政府預算之外，沒有明確的法律規定，也沒有權力約束，被一些地方政府視為最重要財源之一。如果房市大漲，政府就可以賣更多的地、賣更高的價，為地方財政提供更多的收入。

由此，一些地方政府成為阻擋中央政策施行的第一道盾牌，各項調控政策在執行中被軟化的現象并不鮮見。個別地方政府明降溫，暗托市，令房價居高不下，對改善住房的結構性矛盾積極性也不夠。有些地方政府還通過影響國有商業銀行來影響信貸閘門，甚至通過拆遷等政府行為，主動制造出被動需求——在這些外力作用下，市場的供求關系被嚴重扭曲。如此種種暗中托市的行為，與中央政府的調控方向恰好相背。

NO 03最嚴政策難守防線

我國作為一個有著13億人口、人均土地面積不及世界平均水平1/3的國度，土地保護形勢非常嚴峻。在20世紀末，我國就提出要實行“世界上最嚴格的土地保護政策”。2002年，國家叫停了已沿用多年的土地協議出讓方式，采用招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易，以保證交易透明，防止黑幕交易。而后，出于抑制房地產泡沫、保護耕地等原因，2003年國土資源部下發《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，要求嚴格控制土地的供應量。2006年5月出臺的“國六條”為防止地產商囤積土地和房源，進一步嚴格了房地產開發信貸條件，并加大了對閑置土地的處置力度。

“國六條”出臺的本意是要規范房地產市場、穩定房價。孰不料，這樣的條款在房地產商看來，卻是預示著土地供應的緊縮，而房地產市場受到這一刺激，房價反而進一步上漲。

房地產行業畸形的過度旺盛與“世界上最嚴格的土地保護政策”本身是相悖的，只有科學地規劃城市布局才是在兩者之間尋找平衡點，并最終解決這一矛盾的良方。

NO 04“猛藥”頻出“虛火”難降

自2004年房價持續走高以來，中央政府對房地產業連續出臺了多項調控政策，原計劃“猛藥”去“虛火”，但房價上漲的勢頭并沒有得到有效遏制。

在2005年國家出臺“國八條”等一系列調控政策后，房價于2006年年初開始報復性上漲，國務院緊急出臺了新一輪房地產調控政策“國六條”，但施行半年后，全國的房價依然高位運行，建設部一位人士透露，國務院對房地產調控情況并不是很滿意。

毋庸諱言，房地產業的持續勃興，“養肥”了少數獲利階層，且不論背后交易的“黑金”現象，單就賬面上分析也極為可觀。一位學者做過調查，在房地產相關利潤中：開發商可拿到總利潤的20%~30%，獲利2000億左右；各級政府可拿到30%~40%，獲利3000億左右；金融機構可拿到5%~10%，主要是利息收入1000多億；建筑商獲利10%~15%；另外有5%~10%的“非正常”流失。

而國家對房市進行調控，必然會觸動各個階層豐厚的既得利益。對房市的調控從某種程度上來說也是對既有利益格局的再調整，要捋順這種關系顯然不是件容易的事。

NO 05房商學者針尖麥芒

兩個多月前，房地產商和相關學者之間發生了一場轟轟烈烈的論戰。清華大學建筑系副教授周榕在“2006前沿建筑”高峰論壇上歷數“房地產商的四宗罪”，并直斥房地產商是“與人民為敵”，“最終會自絕于人民”，而會上“再也坐不住”的著名房地產開發商潘石屹當即發言表達了自己的不滿，之后又在其博客中撰文反駁。

自2002年房地產泡沫爭論肇始之際，經濟學家們和房地產開發商就明顯分化為兩大陣營。隨著爭論的深入和中央一系列宏觀調控政策的出臺，雙方的分歧也不斷加大，甚至超出了爭論話題本身。中國社會科學院研究員易憲容在2004年曾發出“房地產商正挾持中國經濟”的呼聲，而地產商潘石屹、任志強、馮侖等“大佬們”也都公開表示過對經濟學家的不滿。

經濟學家批評房地產商制造房地產泡沫，房地產商則抗議政策干預市場，而整個的爭論其實都能歸結到一點上：房價。如果老百姓能買得起房，那么這場曠日持久的爭論也就沒有多少意義了。

NO 06過剩短缺咄咄怪象

按理說，緊俏的商品價格才會上漲，但房地產市場的一個怪現象是，商品房價格上漲的同時伴隨著商品房的大量空置。國家統計局有數據顯示：全國商品房空置面積已達1.21億平方米，其中，空置商品住宅6715萬平方米。商品房空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。

樓市出現“短缺與過剩”并存的怪現象，一方面反映了住房供應的結構性矛盾，某些開發商為了最大限度地獲取利益而盲目開發、窮盡奢華，但是卻忽略了樓盤本身的市場適應程度，致使樓盤的開發成為一種無效供給。另一方面也反映了大量房屋正積壓在開發商手里，一些房地產商為了制造住房告罄的市場氛圍，采用“捂盤”的方式以拉高房價，造成一段時間內商品房的空置。另外，也有人指出，房地產市場供求信息渠道不通暢、流通環節閉塞也造成了商品房的空置。

NO 07消費意愿備受漠視

根據商品經濟中的價值規律，買方市場購買意愿下降，應該會帶來賣方市場價格的走低，然而這一規律在房市中卻并不奏效。

央行2006年的一項問卷調查顯示，居民購買住房的意愿持續走低。從調查的7個城市看，居民購買住房的欲望，除重慶和西安外，均低于平均水平，北京、天津和上海的居民購房意愿明顯下降。

然而根據國家權威部門的統計，2006年前三季度我國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.6%，總體漲幅雖有所回落，但一些大城市房價漲幅依然沒有得到控制，其中新建商品住房銷售價格漲幅最快的3個城市依次為：北京10.7%、廈門10.5%、深圳9.9%。

專家認為，這種現象一方面表明房價居高不下，使很多居民望而卻步，但另一方面也說明了居民的消費意愿正在受到漠視，市場越來越不以居民的消費意志為價格漲落的核心。

中國社會科學院研究員易憲容指出，目前國內房地產市場是壟斷性定價，房地產開發商完全有條件聯合推高房價，某些城市房價的上漲，不足以說明國內房地產市場的供求關系發生了什么變化。

NO 08建筑超前消費難當

由于開發大戶型要比小戶型節省成本、資金回籠也相對快，為了追求更大的利潤，許多開發商都非常愿意走大戶型的高檔路線。國家統計局最新數據表明，在國內24個大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重還不到50%。

而大戶型的房子由于過于豪華奢侈，大大超出了百姓的消費能力。有專家估計，目前在我國城鎮居民中，至少有70%的人沒有購買商品房的能力。房地產問題專家、北京師范大學教授董藩認為，按照中國的國情，人均30平米建筑面積就足以滿足基本生活需求。這意味著對于一個三口之家而言，擁有一套90平米的房子就足夠了。

一方面，房價猛漲令普通居民望而生畏，另一方面豪華戶型層出不窮。我國商品房建筑水平與居民的消費水平形成了鮮明的對比。

NO 09“經濟適用”委身富豪

經濟適用房，顧名思義，經濟又適用，戶型小，價格便宜，是政府專為解決低收入人群住房難而建設的。然而，這個便宜卻是誰都想占，一個不小心，經濟適用房便變成了豪宅。

據報道，鄭州市直機關以經濟適用房名義“團購”了126套豪宅。而這個小區的388套“經濟適用房”，最小的93平方米，大的是150平方米以上的復式住宅。有人買房后馬上將房子加價10萬元倒賣。

有數據顯示，2005年北京、太原、西安3地高達48%的經濟適用房被用于出租。另有數據顯示，北京市昌平區的回龍觀、天通苑兩大經濟適用房社區內，房屋出租交易量竟已占到昌平區租賃交易總量的78.8%。

而正是經濟適用房在設計、建造、銷售各個環節上存在監管空白，讓投機者鉆了空子，許多人利用各種關系取得價格相對便宜、規劃建設經濟適用房的土地建豪宅，結果建成的“經濟適用房”，普通老百姓根本買不起；另一些人則將買經濟適用房作為投資，待其升值后賣出大賺一筆，或者出租賺取租金。到最后，一面是一房難求，而另一面卻是有房的人有了更多的房子。房子本是普通老百姓的必需品，誰知卻成了富人的消費品。

NO 10都市工薪無助迷惘

對于工作在大城市的普通工薪族來說，買房是個“老大難”，他們心里大多都在打著一個算盤：我要奮斗多少年才能買到一套房子呢？而結果顯然是令人沮喪的：

據北京市統計局公布的數據顯示，2005年北京月平均工資2734元，而截至2006年9月份，北京市商品房均價已突破了每平方米9000元，為9397元，那么如果買一套100平方米的房子，就需要將近94萬元錢，而這些錢需要一個普通的工薪族用28年的時間去賺，且不吃不喝才能買到。更要命的是，城市的房價仍不斷上漲，甚至已到了普通人心理無法承受的地步。有人頗無奈地說：“我工作一年的收入，還趕不上一套房子一個月的漲額。”

面對遠遠超過購買能力的高房價，人們感到迷惘而無助：難道安分守己地勤勉工作，真的換不來一套房子嗎？難道真的要窮盡一生，為一套房子而負債累累嗎？“城里的月光固然好，可何時才能照到我的窗前？”