升還是降，難解的上海樓市迷局

中國最性感最優雅的上海樓市，房貴何以堪？上海樓市均價下降，消費者卻并沒有感受到降價的實惠。統計數字為何與個人感受背離？誰在制造樓市迷局，誰又在局中失措？

“到了重慶嫌自己結婚太早，到了上海就知道樓有多高。”建筑的整體高度與房價的均價成正比的定理在上海是絕好的印證。重慶的美女雖美卻過于“麻辣”，一般人難以接受，而上海高樓雖壯觀，房價之高卻也讓人咋舌。在全國各城市房價都在上漲的同時，上海房市的均價則在下降，然而，買房子的人卻不以為然：“都說上海房價降了，為什么我們沒感覺到?！?/p>

湯臣一品的符號意義

上海的建筑像張曼玉一樣優雅而性感。如果把北京、廣州、重慶、上海等幾大城市的建筑比作服裝，北京就是正襟危坐的中山裝和熨帖筆挺的西裝，廣州是孟浪粗獷的牛仔與熱辣誘人的比基尼，重慶則是俊俏含情的肚兜與色彩繽紛的土布小褂，而性感內斂的露背裝、搖曳夢幻的公主裙、優雅紳士的燕尾服，則一定非上海莫屬。上海的性感不是瑪麗蓮·夢露一般的張揚，而是暗流涌動般的含蓄內斂，然而這性感仍然呼之欲出，欲蓋彌彰。

在一棟又一棟性感的建筑中，2006年最受人關注的還數之前在媒體上被炒得沸沸揚揚的天價房“湯臣一品”。相比起附近金碧輝煌的震旦大廈、人頭攢動的花旗銀行大廈、中國的最高塔東方明珠，以及中國第一高樓、在建筑界榮膺多項大獎的新貴金貿大廈和隔江相望的頂著碩大蓮花的威斯汀大酒店來說，湯臣一品的4棟高樓從建筑風格到外觀造型上都顯得平淡無奇，像一個包裹嚴實、拘謹老實的村姑。但這并不妨礙它成為內地的最貴樓盤：這里每平方米11萬元的價格已經足夠在一個小城市買一套不錯的房子了。難道湯臣一品老總徐彬所宣揚的該住宅的收藏價值僅僅在于它內部裝修的高科技化嗎？

湯臣一品樓盤門口，有一塊這樣的標示牌：“來賓來訪，敬請預約”——謙遜口氣背后的傲慢也阻擋了更多人對它的關注。門口的保安告訴記者說：“對不起，如果要看房子請先打電話預約，或者我去通知銷售人員讓您填個表。”之前有媒體報道，要看湯臣一品的房子需要出示200萬元的個人資產證明。

在對面的馬路上，有兩人正把鏡頭對準湯臣一品拍攝。他們是來上海度蜜月的新婚小夫妻，到東方明珠看景，順便看看湯臣一品，“朋友們挺好奇的，知道我們來上海玩，讓我們拍點照片，看看那么貴的房子到底什么樣子。但是也拍不到什么，這些東西離我們這些普通人太遠了?！?/p>

對于更多的人來說，湯臣一品也許只是一個遙遠的符號，這個符號的意義是富貴，而它最基本的居住功能反而被忽視甚至削弱了，反過來，它作為新聞賣點的意義卻在不斷提升。一套，兩套，還是三套，湯臣一品房子賣出的套數已經是房產新聞最樂于猜測的無解之謎，預定，已售，合同撤銷，房子交易的成功與否也成了專家和媒體費力探索的哥德巴赫猜想。

自2005年10月底開盤以來，湯臣一品雖一直處于媒體聚光燈之下，然而其銷售業績卻陷入僵局。據了解，湯臣一品開盤半年多后，仍未突破銷售為零的困境，時至今日，銷售業績仍然不佳。

而如今，湯臣一品并不是孤獨地在感受冷漠，上海樓市整體上正在遭遇滑鐵盧。中國人民銀行發布的《中國貨幣政策執行報告》顯示，2006年三季度上海房價持續下降。在大中小城市的樓市繼續繁榮的同時，上海房價的一路下跌曾被定義為宏觀調控即將在全國各地普遍生效的一個信號。

從去年6月份以來，上海樓市成交量一直不佳，金九銀十的繁榮（9月、10月是地產旺季）并沒有再度重演。上海高檔房的價格從2003年起一路上竄的歷史已告終結。

上海樓市2003年和2004的高漲和繁榮，一個根本因素在于，2002年8月央行實施積極的貨幣擴張政策，導致資金成本歷史最低；其次鼓勵消費信貸，提倡提前消費，大量的房產潛在需求在廉價銀行貸款的幫助下提前釋放；而2003年福利分房制度的取消也極大地刺激了購房需求；另外一個因素是2002年世博會的申辦成功進一步鞏固了上海的國際性地位。

對市場過于樂觀的開發商最終品嘗了自釀的苦酒。由于近年來房價的漲幅一直遠遠高于市民平均工資的漲幅，2003年買一所高檔房的款額現在只能買一套普通住宅，普通市民的購房能力正處于相對下降的態勢。再加上高檔房的暴利使開發商不考慮市場容量，過熱投資，二手房交易所得稅的提高不啻于雪上加霜，如今高檔房成交量的下降自然是事出有因了。

而另外一個沒有公開的民間傳聞，則說高檔房價格下跌和上海秋天的政局大變動有著微妙的關系，陳良宇以及其后一大批上海高官的落馬或多或少都牽涉到房地產行業的投資行為，導致開發商的資金渠道受堵，實際上繃緊了房地產行業的資金鏈，許多開發商急于通過售房獲得流動資金。

市民：誰說房子降價

前幾年，上海的城鎮住房自有率曾經比發達國家平均水平還高二成，達到了75%，最高時為82%，但現在，具有上海戶口的本地人自有住房率正在呈現下降趨勢，雖然上海本地人想擁有一棟房子比外地人要容易得多。

一項調查顯示，上海人是中國最不愿離開家鄉的城市居民之一，他們的家鄉干凈清新，時尚前沿，是中國的櫥窗。但是房價的上漲顯然給上海市民增加了許多焦慮。

2006年12月7日，是第20屆上海房展會的第一天。在上海某外資企業當翻譯的高達，特地向公司請了假陪父母一起看房子。半年前，他們剛剛賣了位于黃浦區的一所老房子，那個建造于20世紀90年代的房子只有40多平方米，實在是太小太舊了，他們準備換套位于浦西的100平方米左右的房子。在房展會上，3個人收集了幾袋子的樓盤資料準備回去細細比較研究。

高達顯然對此次房展會上的“收獲”并不滿意：“我的月收入8000左右，不算低，但是買個理想的房子還是很難，我們想買在中內環上的房子，可價格一直在漲。宏觀調控后房子均價下降了，但是我們想買的房子在漲價啊！”

在當天的房展上，樓盤戶型多為超過120平方米的大戶型，而大部分的上海人真的都有能力購買這么寬敞的房子嗎？一對看房子的老夫妻很激動：“我們看了很久，就金沙麗晶苑的戶型是比較經濟型的，但是你看看，得房率（指可供住戶支配的面積與房屋建筑面積之比）才75%，合適的房子不好找啊。”

雖然金沙麗晶苑的房子得房率并不高，但是它的展臺前人群絡繹不絕。工作人員說：“我們的房子開盤以來一直銷售不錯，畢竟它比較符合大部分上海人的購買力。有多少人能買得起大戶型的房子啊，得房率一般人可能就顧及不上了。”

上海房市均價下跌被外界認為是宏觀調控政策生效的典范，然而，正在切身體驗上海樓市風云變幻的買房人卻得出了截然相反的結論。這個迷局到底是怎樣產生的呢？

商品房均價升降從本質上來說與兩個因素相關：各種檔次的樓房的價格和各檔次樓房所占的比重。而綜觀幾個月以來的上海樓市，由于高檔樓盤的成交量下降，以及部分高檔房價下跌，故計算均價時將整個樓市均價拉低；另一方面，雖然普通人所要購買的中低檔樓盤價格不降反升，但是因為沒有完全抵消因高檔樓房產生的降幅，最終使樓市整體上出現了均價下降的情形。因此只能說，這種所謂的降價是相對的，而不是絕對的。

有數據顯示，上海偏遠地段的房價也在一定程度上有所下降。在浦東區的西濱河路市場賣鞋子的店主婁女士一家就深有感觸。婁女士來自溫州。歷來溫州人來滬經商的非常多，她的丈夫就是在做鞋子賺取了數百萬家產之后，盯上了上海樓市，他們在外界盛傳的“溫州炒房團”中只能算是“小蝦米”。在2004年和2005年上半年，他們確實從房子上賺了不少錢，為了用有限的資金多買幾套房子，他們又在松江買了兩套低價位的房子待機出售。然而隨著108號文件的出臺，二手房交易所得稅20%的稅率對炒房者來說無疑是當頭一棒，加上上海郊區的房價又一直走低，現在他們那兩套的房價處于跌勢，急等出手。

但是婁女士同時表示，其實很少有溫州炒房人在降價的不利局面中受到致命打擊，她所認識的大部分溫州人不會只投資某種地段的房子。所謂的溫州炒房團遭重創的觀點很大程度上是因為一直以來，溫州炒房團總體上處于明顯的贏利狀態，所以這次遭遇一些風波，媒體的報道就產生了一定程度上的夸大。

外地人買房夢難圓

上海絕對是中國最小資的城市。不知道是善于營造氣氛的小資造就了如此小資的上海，還是小資的上海促成了到處泛濫的小資。雖然上海人的自戀常常使它的聲譽受到一定的損害，但是它所擁有的無可置疑的國際性地位，注定使上海成為白領最為集中的城市。

雖然比起來滬務工人員，小資的購買力要強大得多，但是比起本地人，他們買房子顯然要困難些。上海合作定制建房的發起人、上海圓家投資咨詢有限公司董事長朱劍說：“外地人和本地人買房的起點其實是不公平的，地方政府的各種優惠政策常常把外地人完全忽略。每個城市都會首先保證本地人的住房愿望?！痹谏暾埣尤胨墓尽吧虾＜覉A”合作定制建房項目的100多名會員中，外地人占了絕大多數。

在中興通訊公司上班的王蕊和在摩托羅拉公司上班的男友剛剛買了房子，這套房子大約150平方米，位于閔行區。雖然一次付清房款的瀟灑招來了很多朋友的羨慕，但是他們并未感到輕松：是雙方父母的積蓄才使他們能夠付清100多萬元的房款。這種親情債同樣是沉甸甸的：“這些錢父母攢起來很不容易，肯定要還給他們的。值得欣慰的是我和男朋友的收入還算不錯，我倆每月收入總計1萬多元。借父母的錢，壓力會小一點?！蓖瑫r，由于父母與開發商的關系非同一般，他們實際拿到的房子價格每平方米比市場價低了1000多元。

而比起王蕊，多數白領不得不承受更大的壓力。在廣告公司做策劃的張立風準備今年結婚。最近兩年，他和當會計的女友一直在關注上海房市的變化。由于他們都在徐匯區工作，所以非常想在內環買房子，然而房價卻是一直往上躥，雖然兩人的積蓄一直在增加，卻始終不敢問津位于內環的房子。雙方父母一次次催婚，他們最終只能在青浦區買了套房子，“經濟壓力是小了，但時間成本和交通花費都高了。即使 在單位附近租房也很貴的。附近一室一廳都要四五千了，抵得上我們現在這套房子的月供了?！?/p>

在上海房展會現場，記者發現，許多看房人都對中國宏觀調控政策非常熟悉，他們對國六條、國八條爛熟于心。對于宏觀調控，他們一直抱著殷切的希望，但是目前他們收獲更多的顯然是失望。

上海的小資們一邊在南京路上欣賞無盡的奢貴豪華，俯仰令人眼花繚亂的性感建筑，一邊卻在房子的重壓下不堪重負。上海已經成為中國住房痛苦指數最高的城市之一，而上海的工作機會和發展空間又讓很多人不舍得錯過。這些為上海做出了貢獻的人們正在兩難境地中掙扎，決策者是否應該考慮這些沒有上海戶籍的“上海人”的住房利益呢？

朱劍：合作定制建房是主流房市的有益補充

從理論上來說，高檔樓房交易的疲軟一定程度上會緩和中低檔樓房價格的漲勢。當暴利的高檔樓房的交易風險增加時，開發商趨利避害，必然會加大對中低檔樓盤的開發，客觀上緩解了中低檔樓盤供不應求的狀況。然而這種看法包含著太多理想主義的成分。

2006年年末，朱劍的合作定制建房給沉悶的上海樓市吹進了一股清新的風，也正是因為上海的樓價過高，他的家圓項目扛起了幫助寒士成就買房夢想的旗幟，從而受到媒體和社會各界的格外關注。

今年28歲的朱劍是江蘇南通人，大學畢業后曾從事IT業，后來滬發展，出于實現自己在滬買房愿望的初衷，成立了上海圓家投資咨詢有限公司。

然而朱劍的家圓項目也受到不少的質疑，它被一些專家評價為不符合社會的專業分工，被定義為市場經濟的倒退。而最為嚴肅的一個問題是，它最后會不會被炒房者利用，最終走上完全與家圓項目的初衷相悖的道路。

對于專家的說法，朱劍很激動地稱“存在嚴重的錯誤”。他說，在國外，合作定制建房的模式是比較常見的。如果這種形式可以幫助更多人買到房子，又不突破現有法律的界線，為什么不能嘗試呢。而且這種模式由于是客戶事先預定好房子，幾乎完全沒有銷售、廣告等成本，也不存在積壓的現象，資源完全得到了有效的利用。

在上海家圓的倡議書中寫到，只要有兩萬元存款，就可以成為家圓項目的會員，參與到這個項目之中。而正是這一條款受到很多專家的質疑，他們認為僅靠保證金并不能保證買房子的人不是炒房子的人。

但朱劍有不同的看法，他認為，其中限制轉售的合同條款堵死了炒房人想通過家圓項目獲取暴利的通道。家圓項目會與會員簽訂如下合同：如果房主想賣房子，必須把房子賣給業主委員會，使所有業主分享由于房子漲價而帶來的利益。在價格方面，他們則根據具體的情況，以原有的實際房價為基數，作合理的上下浮動。

對于家圓項目的另外一個質疑是，家圓項目到底有多大的可操作性。由于各個買房意向人對地段、戶型等的要求會比較個性化，怎樣協調確實也是一個難題。朱劍的回答是，沒有絕對不受限制的自由，家圓會提出幾個方案供會員選擇，最后選出受認可度最高的方案付諸實際。

而買房意向者最大的困惑則是該項目所建房子真的會像家圓所承諾的那樣，便宜20%嗎？朱劍認為很多人對便宜20%的理解是有誤區的。他告訴記者，根據權威數據分析，中國房地產商的利潤一般在20%以上，圓家公司作為一個非贏利組織，在賣給會員的房價中自然不包括這20%的利潤，所以說要比從主流房地產開發商買到的房子便宜20%。事實上，這個20%并不意味著房子的實際價格一定會便宜20%以上。所以有意向成為會員的人一定要把項目倡議書搞明白了才能做最后的打算。

圓家公司此前的合作定制建房項目遭遇了多次失敗，但是朱劍很堅定，這個為了自己能夠在滬買房而成立公司的年輕人說，他的18個股東很信任他，不管多么艱難，公司會一直往前走。