物業(yè)稅能否抑制房價：調節(jié)供需是關鍵

物業(yè)稅本質是對不動產占有課征的財產稅。近年房價空前的居高不下引起了社會各界的高度關注，從2006年4月至今，中央各有關部委和各省市國土局、建委出臺了若干項調控政策，目標直指飛漲的房價。“物業(yè)稅”作為調節(jié)房價的一個政策手段，更被賦予了很大期望，其能否起到抑制房價的作用，成為專家學者們和業(yè)內人士廣泛討論的焦點。

物業(yè)稅能否抑制房價：調節(jié)供需是關鍵

有業(yè)內人士認為，物業(yè)稅的開征實際上是把現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費，轉化為在房產持有階段陸續(xù)收??；而目前的房價構成中，稅費和開發(fā)商的利潤占60%，建筑成本只有40%，開征物業(yè)稅最直接的結果便是降低開發(fā)成本，導致房價下降。據(jù)專家估算，在購買新房這一環(huán)節(jié)，消費者至少可節(jié)省10%-20%的購房成本。

然而問題并非理論上的計算那么簡單，正常市場經濟中，產品價格是市場供需的結果，我們需要深入分析目前房價居高不下的原因，再來判斷征收物業(yè)稅能否有效抑制房價。我們不妨以近年全國房價漲幅最高的城市——北京房地產為例。

根據(jù)人民銀行營業(yè)管理部日常監(jiān)測數(shù)據(jù)，2006年第一季度，北京市住宅期房均價同比上漲14.8%，住宅銷售價格指數(shù)（同質可比樓盤）為107.6。據(jù)初步統(tǒng)計，2006年1-4月北京住宅期房均價比年初上漲334元/平方米，達到7，059元/平方米，同比上漲11.7%。我們認為，房產價格上漲的主要原因為：

第一，住房供求存在結構性矛盾。據(jù)人行營業(yè)管理部對2005年購房人調查顯示，北京市居民意愿購買5，000元/平方米、5，000-8，000元/平方米和8，000元/平方米以上住房的比率分別為36.8%、45.7%和17.5%。而今年1季度，批準預售商品住房的相應價格分布為29.9%、38.2%和31.9%，中低檔住房供給相對偏少，供求結構性矛盾推動了房價的上漲。

第二，土地價格推動房價上漲。在經濟發(fā)展過程中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素，其價格增長得越快，在所有生產要素中，土地的供給彈性最小，因此，價格的上漲空間也越大。而房地場市場中，土地是根本，它的位置和稀缺性直接決定了房價。

2004年、2005年北京商品房銷售面積為2，400多萬平方米和3，300萬平方米，銷售面積年年增加，銷售價格在不斷上升；而住宅土地供給持續(xù)減少，2005年住宅土地供給僅為880公頃，建筑面積1，196萬平方米，2006年住宅土地供給計劃為1，900公頃；由于住宅產品的生產需要1-2年的周期才能形成有效供給，造成市場上短期內供給不足，價格上揚。同時，自2004年8月31日后，所有土地必須通過向政府招標獲取，而拍賣沒有最高限價，很容易哄抬出高價；某塊地價大幅度提高使得其周圍樓盤紛紛漲價，并逐步向四周輻射，進而帶動整個市場的價格上漲，北京房地產市場正好體現(xiàn)了這一特征。

第三，部分開發(fā)商和“炒房團”的惡性投機行為。部分開發(fā)商可能存在囤積哄抬行為或采取價格聯(lián)盟策略，造成房地產價格相互攀比上漲。調查發(fā)現(xiàn)，不少樓盤每隔4、5個月就上調一次房價，上調幅度一般在10%左右。由于預期土地價格會快速上漲，為賺取土地價格上漲的資本利得，許多人將大量資金投入到房地產業(yè)，利用銀行信貸，進行“炒房”行為，加速了房地產價格的飆升。

通過上述分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，不論是供求結構失衡、地價上漲還是囤積房源、哄抬物價行為，其歸根結底都是供給不足造成的。只要增加供給、調節(jié)供給結構、壓縮過剩的需求，問題就會迎刃而解。因此，物業(yè)稅能否抑制房價，關鍵取決于其能否調節(jié)房產供需，這對如何征收物業(yè)稅提出了新的課題。

物業(yè)稅如何有效調節(jié)房地產價格

首先我們需要正確理解征收物業(yè)稅的含義。據(jù)了解，當前物業(yè)稅的征收大致分為七個環(huán)節(jié)：涉及土地使用的稅收，包括農地占用、土地使用、契約、土地增值等稅收；涉及建設中的稅收，包括施工企業(yè)的營業(yè)稅、營業(yè)稅附加及提前預做的營業(yè)稅利息；涉及開發(fā)商所得的稅收和預繳的所得稅利息、預繳的土地增值稅及利息；涉及房產或土地轉讓交易的營業(yè)稅、契稅、房產稅、房地產稅、土地增值稅、所得稅；涉及房屋出租的營業(yè)稅、房產稅、所得稅、契約稅；涉及物業(yè)管理的營業(yè)稅、所得稅等各種稅收；其他產生合約的印花稅等稅收。我國現(xiàn)行稅制對房地產征收的稅收存在如下突出問題：

第一，開發(fā)環(huán)節(jié)稅種較多，稅負較重，導致房地產開發(fā)稅收負擔占開發(fā)成本過高，而當前我國房地產是典型的賣方市場，稅收的后轉性強，開發(fā)商容易把增加的稅款轉嫁給消費者，從而造成房價上漲。

第二，持有環(huán)節(jié)和轉讓環(huán)節(jié)稅種較少，稅負較輕，從而降低了房產持有者的經濟風險，導致土地利用的低效率，同時國家也無法對房地產轉讓的溢價部分參與分配，導致稅收收入的流失，客觀上增加了房地產投資者的效益，房地產投機行為的成本過低。

第三，我國現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不能準確反映財產的現(xiàn)有價值、土地級差收益和房地產時間價值，也不能隨著經濟發(fā)展、房地產增值而相應增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調節(jié)經濟的作用。

因此，征收統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，并不意味著從前的所有房地產稅種取消，而是“物業(yè)稅”作為房地產“開發(fā)、出售、持有、轉讓”等環(huán)節(jié)的總稱，減少開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負，增加持有環(huán)節(jié)和轉讓環(huán)節(jié)的稅負，從而通過稅收手段調節(jié)，一方面保護房地產業(yè)的健康發(fā)展，另一方面有針對性地抑制投機性購房行為，對穩(wěn)定房價起到重要作用。

從技術層面上看，我國物業(yè)稅的設計應注意：

第一，稅基的設定。從其他國家經驗來看，目前大多數(shù)國家和地區(qū)以財產估定價值或核定租金為計稅依據(jù)，如美國、丹麥等；也有國家對建筑物開征的財產稅以重置費用為依據(jù)，如韓國；還有國家以房地產面積為計稅依據(jù)，如波蘭、捷克等。我國比較適合采取大多數(shù)國家的經驗，建立嚴密的評估制度，以占有的房產評估價值為計稅依據(jù)。

第二，起征條件的設定。物業(yè)稅的收取是為了保護房地產業(yè)的健康發(fā)展，其首先要解決的是居民有房住的問題。因此，物業(yè)稅的起征點應規(guī)定人均住房占有率，比如40m2/人，這樣一個三口之家可免稅占有120 m2，若居住面積大于規(guī)定人均占有率，則對其超額部分的持有階段進行征稅。

第三，稅率的設定。從各國經驗來看，稅率的設定以比例稅率為主，也有采納定額稅率和累進稅率的。如捷克的不動產稅按面積每年計征0.1-1克郎/ m2；韓國對土地和建筑物以財產價值為基礎按累進稅率0.3-10%征收，另附加20%的國防附加稅。建議我們也可以按累進稅率對超出人均居住面積的持有房產部分征收，比如0.5-1.5%。

通過有效的設計，征收物業(yè)稅將調節(jié)土地、房產的供給，起到穩(wěn)定物價的作用：

第一，不論業(yè)主購買多少套房子，累計計算其居住面積，超過人均住房占有率的部分按一定比率起征物業(yè)稅，同時每年按照土地增值后的評估值計稅。由于持有房產的成本增高，可以有效遏止惡意炒房的現(xiàn)象，同時增強房產流通性，盤活二級市場，穩(wěn)定房價；改善目前一方面房產空置率高，另一方面老百姓又感到買不起房的現(xiàn)象。

第二，物業(yè)稅的開征，以往在房價當中一次性交納的稅費將按年收取，這樣，政府的短期賣地行為將受到抑制，在土地供應方面將越來越趨向于理性。同時，原來只需要繳納土地使用費，現(xiàn)在還需要逐年交納出讓金和增值稅，土地囤積的成本必然大幅上升；因此物業(yè)稅的改革使得土地轉讓加速，土地囤積困難，抑制了企業(yè)大面積的“圈地”，土地需求下降，供需矛盾得到調和，房價趨向穩(wěn)定。

尚需解決的問題

征收物業(yè)稅并非一蹴而就的事情，還需要解決以下若干問題：

第一，如何“新老劃斷”？物業(yè)稅開征后，相關規(guī)定出臺之前已購買的房子將執(zhí)行什么樣的政策？我國的房地產會不會出現(xiàn)二元價格體系？

第二，如何采集個人購房信息？比如某人在北京買房一套，在其他省市又買房一套，那么房產信息是否能全國聯(lián)網，如何對跨省市超出人均占有居住面積部分房產征稅？

第三，如何指定物業(yè)評估部門？比如是由稅務部門還是由土地部門來評估房產是否增值？抑或挑選獨立第三方專業(yè)評估機構？我國目前的評估機構的素質如何？是否會存在另一種因土地評估而起的設租腐敗現(xiàn)象？

摘自《現(xiàn)代商業(yè)銀行》2006.8