論區(qū)分所有權(quán)建筑物社區(qū)中物業(yè)管理企業(yè)的定位

摘要：明確物業(yè)管理企業(yè)在區(qū)分所有權(quán)建筑物社區(qū)中的定位，對(duì)于理順物業(yè)管理企業(yè)與建筑物區(qū)分所有權(quán)人的關(guān)系，根本解決物業(yè)管理企業(yè)與建筑物區(qū)分所有權(quán)人的矛盾具有重要意義。本文在分析物業(yè)管理企業(yè)在區(qū)分所有權(quán)建筑物社區(qū)中的正確定位的基礎(chǔ)上，探討了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的誠(chéng)信義務(wù)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)； 建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織； 誠(chéng)信義務(wù)

中圖分類號(hào)：D922.291.91文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Ａ

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，就專有部分有單獨(dú)所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，推定由各所有人共有。①在區(qū)分所有權(quán)建筑物社區(qū)中，通常都由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)區(qū)分所有權(quán)的建筑物實(shí)際進(jìn)行管理。明確物業(yè)管理企業(yè)在區(qū)分所有權(quán)建筑物社區(qū)中的定位對(duì)于確定物業(yè)管理企業(yè)與建筑物區(qū)分所有權(quán)人的關(guān)系及權(quán)利義務(wù)具有重要意義。

一、物業(yè)管理企業(yè)定位的探討

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織

由于相鄰關(guān)系和共有關(guān)系的存在，為維持和諧生活秩序，必須對(duì)區(qū)分所有的建筑物進(jìn)行共同管理。為實(shí)現(xiàn)這一目的，通常由全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織，②對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理。③

建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織內(nèi)部機(jī)構(gòu)包括意思機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)。意思機(jī)構(gòu)是建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議，它是建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，通常對(duì)涉及全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人利益的重大事宜作出決策，包括制定和修改管理規(guī)約，選舉或聘任執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在聘任的情況下決定其報(bào)酬，決定其它機(jī)構(gòu)的設(shè)置；批準(zhǔn)年度活動(dòng)方案，包括年度預(yù)算，以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人分擔(dān)費(fèi)用的方案，批準(zhǔn)年度財(cái)務(wù)報(bào)告和工作報(bào)告；給與執(zhí)行機(jī)構(gòu)特別授權(quán)，對(duì)區(qū)分所有建筑物的重大改變做出決策，對(duì)區(qū)分所有建筑物的重大維修更新做出決策等。建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)執(zhí)行管理規(guī)約以及意思機(jī)構(gòu)的決議，并對(duì)區(qū)分所有建筑物進(jìn)行日常管理，包括從事為管理和維護(hù)區(qū)分所有權(quán)建筑物共有財(cái)產(chǎn)所需要的活動(dòng)；在緊急情況下，采取減少共有財(cái)產(chǎn)損失的行動(dòng)，向建筑物區(qū)分所有權(quán)人收取其應(yīng)分?jǐn)偟墓餐С龊途S修基金，以及在必要時(shí)采取法律手段強(qiáng)制執(zhí)行；對(duì)維修基金及其它資金進(jìn)行管理和使用，制作和保存財(cái)務(wù)賬簿，準(zhǔn)備和向意思機(jī)構(gòu)匯報(bào)年度財(cái)務(wù)報(bào)告，年度活動(dòng)計(jì)劃，包括年度預(yù)算；召集建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議等。

（二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定位為建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理方式可分為自主管理方式和委托管理方式。自主管理就是由建筑物區(qū)分所有權(quán)人或建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織自行對(duì)區(qū)分所有建筑物進(jìn)行管理。委托管理就是建筑物區(qū)分所有權(quán)人或建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織委托他人對(duì)區(qū)分所有的建筑物進(jìn)行管理。這樣，建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織執(zhí)行機(jī)構(gòu)也就分為兩類。在自主管理方式下，建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成的機(jī)構(gòu)作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織執(zhí)行機(jī)構(gòu)；在委托管理的方式下，專業(yè)管理人作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織執(zhí)行機(jī)構(gòu)由建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成，在美國(guó)、我國(guó)香港地區(qū)，臺(tái)灣地區(qū)等采用這種類型。執(zhí)行機(jī)構(gòu)通常由建筑物區(qū)分所有權(quán)人在建筑物區(qū)分所有權(quán)人年度大會(huì)上選舉并從建筑物區(qū)分所有權(quán)人中產(chǎn)生。執(zhí)行機(jī)構(gòu)擁有廣泛的管理權(quán)利，對(duì)區(qū)分所有建筑物的日常管理進(jìn)行決策。

建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織執(zhí)行機(jī)構(gòu)為專業(yè)管理人，德國(guó)、法國(guó)、瑞士、意大利等國(guó)均為這種類型。聯(lián)合國(guó)歐洲經(jīng)濟(jì)委員會(huì)《轉(zhuǎn)型國(guó)家住宅類建筑物區(qū)分所有權(quán)指南》也建議采用此種類型。④建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成的建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織常設(shè)機(jī)構(gòu)，一般沒(méi)有管理權(quán)利，主要是作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織意思機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的溝通橋梁，并監(jiān)督建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織執(zhí)行機(jī)構(gòu)的行為，確保其為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的利益服務(wù)，是建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的咨詢和監(jiān)督機(jī)構(gòu)。⑤建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織執(zhí)行機(jī)構(gòu)為專業(yè)管理人的情況下，建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織一般要與專業(yè)管理人簽訂區(qū)分所有建筑物管理合同，以發(fā)揮建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織管理共有財(cái)產(chǎn)的職能。專業(yè)管理人依據(jù)區(qū)分所有建筑物管理合同的規(guī)定負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)分所有建筑物的日常管理。⑥建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織與專業(yè)管理人之間是委托代理關(guān)系，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議可以通過(guò)決議隨時(shí)解聘專業(yè)管理人。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成的機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)是建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。⑦根據(jù)這一規(guī)定，我國(guó)應(yīng)該是由建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成的機(jī)構(gòu)作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織執(zhí)行機(jī)構(gòu)。但是具體分析我國(guó)法律賦予業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利：召集建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議，報(bào)告區(qū)分所有建筑物管理的實(shí)施情況；代表建筑物區(qū)分所有權(quán)人與建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解建筑物區(qū)分所有權(quán)人、專有部分占有人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。⑧不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會(huì)的主要職能是監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理。業(yè)主委員會(huì)的職能與建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的執(zhí)行機(jī)構(gòu)的職能大相徑庭。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織執(zhí)行機(jī)構(gòu)稱管理委員會(huì)，管理委員會(huì)具有廣泛的管理區(qū)分所有建筑物的權(quán)利：執(zhí)行建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議事項(xiàng)，對(duì)共有部分進(jìn)行清潔、維護(hù)、修繕及一般改良，維護(hù)區(qū)分所有建筑物及其周圍的安全及環(huán)境，對(duì)住戶共同事務(wù)應(yīng)興革事項(xiàng)提出建議，對(duì)住戶違規(guī)情事予以制止以及提供相關(guān)數(shù)據(jù)；對(duì)住戶維護(hù)、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權(quán)利時(shí)，妨害其它住戶之安寧、安全及衛(wèi)生進(jìn)行協(xié)調(diào)；對(duì)收益、公共基金及其它經(jīng)費(fèi)進(jìn)行收支、保管及運(yùn)用；保管規(guī)約、會(huì)議紀(jì)錄、使用執(zhí)照復(fù)本、竣工圖資料、水電、消防、機(jī)械設(shè)施、管線圖資料、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、財(cái)務(wù)報(bào)表、公共安全檢查及消防安全設(shè)備檢修之申報(bào)文件、印鑒及有關(guān)文件；委任、雇傭及監(jiān)督管理服務(wù)人；提出及公告會(huì)計(jì)報(bào)告、結(jié)算報(bào)告及其它管理事項(xiàng)；點(diǎn)收及保管共享部分、約定共享部分及其附屬設(shè)施設(shè)備；執(zhí)行依規(guī)定應(yīng)由管理委員會(huì)申報(bào)之公共安全檢查與消防安全設(shè)備檢修之申報(bào)及改善。⑨顯然，作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)的管理委員會(huì)與我們的業(yè)主委員會(huì)職能有重大不同。

由此可見(jiàn)，我國(guó)法律雖然將業(yè)主委員會(huì)定位為建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，卻沒(méi)有賦予其相應(yīng)的職能。業(yè)主委員會(huì)空有建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的執(zhí)行機(jī)構(gòu)之名，卻無(wú)執(zhí)行機(jī)構(gòu)之實(shí)。另一方面，被定位為管理服務(wù)人的物業(yè)管理企業(yè)卻被賦予對(duì)區(qū)分所有建筑物的廣泛管理權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)與建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織簽訂的區(qū)分所有建筑物服務(wù)合同的內(nèi)容包括：區(qū)分所有建筑物管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、區(qū)分所有建筑物管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。⑩物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分的使用管理和維護(hù)，包括選聘專營(yíng)公司承擔(dān)區(qū)分所有建筑物的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；對(duì)區(qū)分所有建筑物使用中禁止性行為采取管理措施，包括對(duì)違反管理規(guī)約及其它規(guī)章制度的行為進(jìn)行勸阻、制止；對(duì)區(qū)分所有建筑物維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的帳務(wù)管理；對(duì)區(qū)分所有建筑物檔案資料的保管；向建筑物區(qū)分所有權(quán)人收取管理費(fèi)用，并對(duì)逾期不交的建筑物區(qū)分所有權(quán)人采取通過(guò)法律手段強(qiáng)制執(zhí)行；向建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議報(bào)告區(qū)分所有建筑物管理實(shí)施情況。物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人應(yīng)由建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織執(zhí)行機(jī)構(gòu)選聘、解聘，而法律卻規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)由建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議選聘、解聘。(11)

我國(guó)法律對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的定位存在嚴(yán)重錯(cuò)位，被定位為執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)扮演的是建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織咨詢監(jiān)督機(jī)構(gòu)的角色，被定位為管理服務(wù)人的物業(yè)管理企業(yè)卻行使著建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織執(zhí)行機(jī)構(gòu)的職能。這直接影響了業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的落實(shí)。一方面，業(yè)主委員會(huì)職能的發(fā)揮受到影響；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)擁有執(zhí)行機(jī)構(gòu)的權(quán)利，卻沒(méi)有承擔(dān)執(zhí)行機(jī)構(gòu)相應(yīng)的義務(wù)。

筆者認(rèn)為，解決上述問(wèn)題有兩種途徑，一種是加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)的職能，賦予其執(zhí)行機(jī)構(gòu)的相應(yīng)權(quán)利，限制物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，使其符合管理服務(wù)人的定位。另一種是在立法中明確將物業(yè)管理企業(yè)定位為建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，將業(yè)主委員會(huì)定位為建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織咨詢監(jiān)督機(jī)構(gòu)。這樣做有利于業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)各司其職，各行其事，正常發(fā)揮職能，承擔(dān)與其之職能相適應(yīng)的責(zé)任，也有利于建筑物區(qū)分所有權(quán)人、國(guó)家行政機(jī)構(gòu)和司法機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督。根據(jù)我國(guó)目前區(qū)分所有建筑物社區(qū)的現(xiàn)狀，顯然后一種解決途徑更為可行。

二、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織和建筑物區(qū)分所有權(quán)人的誠(chéng)信義務(wù)

（一）物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信義務(wù)的法律分析

物業(yè)管理企業(yè)作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織和建筑物區(qū)分所有權(quán)人的義務(wù)可以從三個(gè)方面分析：

首先，物業(yè)管理企業(yè)與建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織是合同關(guān)系。建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織與物業(yè)管理企業(yè)簽訂區(qū)分所有建筑物管理合同，以發(fā)揮建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織管理共有財(cái)產(chǎn)的職能。專業(yè)管理人依據(jù)區(qū)分所有建筑物管理合同的規(guī)定負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)分所有建筑物的日常管理。雙方的權(quán)利義務(wù)由區(qū)分所有建筑物管理合同和相關(guān)法律來(lái)確定。管理服務(wù)人按照管理合同行使其權(quán)利，履行其義務(wù)，對(duì)其違反合同的行為負(fù)責(zé)，由此給建筑物區(qū)分所有權(quán)人或建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織造成損失，要承擔(dān)賠償責(zé)任。

其次，物業(yè)管理企業(yè)與建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織是委托代理的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)接受建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的委托對(duì)區(qū)分所有建筑物進(jìn)行。根據(jù)代理法的原則，物業(yè)管理企業(yè)在其授權(quán)范圍內(nèi)對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織承擔(dān)誠(chéng)信義務(wù)。

再次，從組織法的角度，物業(yè)管理企業(yè)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)之于建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織，類似于董事會(huì)之于公司。為確保物業(yè)管理公司為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的最大利益服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人承擔(dān)誠(chéng)信義務(wù)。

（二）物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信義務(wù)的內(nèi)容

1．謹(jǐn)慎義務(wù)。

（1）在管理區(qū)分所有建筑物財(cái)產(chǎn)和處理區(qū)分所有建筑物財(cái)政事務(wù)時(shí)盡到一般的注意和謹(jǐn)慎。這一義務(wù)包括兩個(gè)內(nèi)容，一是在對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理時(shí)，要在合理的范圍內(nèi)避免對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的人身或財(cái)產(chǎn)造成損害。二是對(duì)共有財(cái)產(chǎn)提供長(zhǎng)期的保護(hù)和維護(hù)，在合理的范圍內(nèi)避免對(duì)區(qū)分所有建筑物的財(cái)產(chǎn)價(jià)值造成損害。為此，物業(yè)管理企業(yè)必須代表建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織持續(xù)維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)，并管理財(cái)務(wù)，以使區(qū)分所有建筑物的維護(hù)、修理和更換設(shè)施有資金支持，還需要針對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人執(zhí)行管理文件的規(guī)定，避免不遵守管理文件的行為對(duì)區(qū)分所有建筑物財(cái)產(chǎn)價(jià)值或?qū)ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)人在區(qū)分所有建筑物社區(qū)的生活品質(zhì)產(chǎn)生負(fù)面影響。相較于傳統(tǒng)的住宅，建筑物區(qū)分所有權(quán)人更依賴于其它建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)區(qū)分所有建筑物維護(hù)的投資，以及其建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的管理技能和盡到的注意。建筑物區(qū)分所有權(quán)人的合理期望包含著建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織實(shí)施其財(cái)產(chǎn)管理職能時(shí)盡到應(yīng)有謹(jǐn)慎以維護(hù)區(qū)分所有建筑物的持續(xù)效用。

（2）公平對(duì)待建筑物區(qū)分所有權(quán)人。建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織影響建筑物區(qū)分所有權(quán)人生活的權(quán)利在不同的區(qū)分所有建筑物社區(qū)有很大區(qū)別。建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織行使管理職能對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人生活的影響越大，就越需要公平對(duì)待建筑物區(qū)分所有權(quán)人。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理與建筑物區(qū)分所有權(quán)人在區(qū)分所有建筑物社區(qū)的投資和生活戚戚相關(guān)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)層面看，住宅常常是個(gè)人的一項(xiàng)主要的投資，甚至是個(gè)人一生中所作的最大投資。建筑物區(qū)分所有權(quán)人的合理期望是其投資價(jià)值得到維護(hù)和提升，而不是減損。物業(yè)管理企業(yè)公平對(duì)待建筑物區(qū)分所有權(quán)人，就不會(huì)產(chǎn)生對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人投資價(jià)值再分配，從而減損部分建筑物區(qū)分所有權(quán)人投資價(jià)值的效果。(12)從社會(huì)學(xué)層面看，在區(qū)分所有建筑物社區(qū)生活，建筑物區(qū)分所有權(quán)人需要為全體利益犧牲一些個(gè)人自由。住宅越鄰近，社區(qū)內(nèi)的關(guān)系越相互依賴，個(gè)人就要犧牲更多自由。物業(yè)管理企業(yè)公平對(duì)待建筑物區(qū)分所有權(quán)人的義務(wù)的重要意義在于給建筑物區(qū)分所有權(quán)人一定的保證：自由的犧牲是公平分配的。

（3）合理行使執(zhí)行權(quán)。執(zhí)行管理規(guī)約和建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織制定的規(guī)章制度對(duì)于確保區(qū)分所有建筑物社區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)是十分重要的。但是過(guò)度的行使執(zhí)行權(quán)和頻繁的通過(guò)訴訟行使執(zhí)行權(quán)，可能造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和社區(qū)的分裂。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)合理行使執(zhí)行權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)就對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人違反管理文件規(guī)定的行為予以處罰，應(yīng)制定一套給于被認(rèn)為違反規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人合理通知和陳述機(jī)會(huì)的程序，并且進(jìn)行的處罰輕重應(yīng)與違反規(guī)定的行為的嚴(yán)重程度相適應(yīng)。

（4）向建筑物區(qū)分所有權(quán)人提供合理途徑了解信息的義務(wù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)了解物業(yè)管理企業(yè)的工作，以及物業(yè)管理企業(yè)管理共有財(cái)產(chǎn)的情況及其財(cái)務(wù)狀況。物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)向建筑物區(qū)分所有權(quán)人提供關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織財(cái)務(wù)狀況或共有財(cái)產(chǎn)狀況的重要信息，但可以就查閱記錄的時(shí)間和了解其它建筑物區(qū)分所有權(quán)人的信息加以合理的限制，以確保建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的正常工作秩序和保護(hù)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的隱私。建筑物區(qū)分所有權(quán)人還有權(quán)查閱管理規(guī)約、規(guī)章制度等區(qū)分所有建筑物管理文件，以及了解建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織控制范圍內(nèi)其它有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)人權(quán)利義務(wù)的信息。(13)

2．忠實(shí)義務(wù)

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)區(qū)分所有建筑物沒(méi)有像建筑物區(qū)分所有權(quán)人一樣的重大投資利益。由于切身利益的缺乏，專業(yè)管理人在區(qū)分所有建筑物管理方面就缺乏內(nèi)在約束。審視建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的機(jī)構(gòu)設(shè)置，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議通常一年只召開(kāi)一次，只能對(duì)涉及區(qū)分所有建筑物管理的重大事宜作出決策。物業(yè)管理人實(shí)際掌握著對(duì)區(qū)分所有的建筑物日常管理的控制權(quán)，其權(quán)利可以對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值和生活品質(zhì)造成巨大影響。

鑒于物業(yè)管理企業(yè)一方面缺乏內(nèi)在約束，另一方面卻掌握著對(duì)區(qū)分所有建筑物日常管理控制權(quán)，為保護(hù)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的利益免受物業(yè)管理企業(yè)濫用權(quán)利行為的損害，就必須要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織、建筑物區(qū)分所有權(quán)人承擔(dān)忠實(shí)義務(wù)，不得利用其職位中飽私囊，不得使用建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的財(cái)產(chǎn)和機(jī)會(huì)為自己謀利。

①我國(guó)物權(quán)法（草案）第266條對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義是：指高層建筑物出現(xiàn)后，各業(yè)主對(duì)住宅等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)電梯、過(guò)道等共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)，大陸法一般認(rèn)為其包括三項(xiàng)主要內(nèi)容：對(duì)區(qū)分所有建筑物專有部分的所有權(quán)，對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分的共有權(quán)，以及因建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的共有關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)。根據(jù)英美財(cái)產(chǎn)法的理論，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種混合性的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，包括對(duì)區(qū)分所有建筑物專有部分的排他的完全所有權(quán)（fee simple），以及就區(qū)分所有建筑物專有部分以外的部分與其他區(qū)分所有建筑物專有部分的所有權(quán)人共同共有（tenant in common），見(jiàn)Andrews v. City of Greenbelt， 441 A.2d 1064， 1068 (Md. App. 1982)。

②我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》將建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織稱為業(yè)主大會(huì)，我國(guó)物權(quán)法（草案）將建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織稱為業(yè)主會(huì)議。

③如果區(qū)分所有建筑物社區(qū)中建筑物區(qū)分所有權(quán)人較少也可以不成立建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織，由建筑物區(qū)分所有權(quán)人共同履行管理共有財(cái)產(chǎn)的職責(zé)。美國(guó)《統(tǒng)一共有利益所有權(quán)法》UCIOA: §1-203對(duì)此有規(guī)定，中國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此也有規(guī)定。

④見(jiàn)Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition， at 53-59， U. N. Doc. ECE/HBP/123 （2003）.聯(lián)合國(guó)歐洲經(jīng)濟(jì)委員會(huì)于2003年頒布的《轉(zhuǎn)型國(guó)家住宅類建筑物區(qū)分所有權(quán)指南》，旨在為中東歐經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國(guó)家建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度確立過(guò)程中遇到的問(wèn)題提供指導(dǎo)，其中大量篇幅涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織法律制度，對(duì)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡的我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織法律制度的完善有重要的借鑒意義。

⑤參見(jiàn)本章第二節(jié)第二部分。

⑥《指南》也提供了區(qū)分所有建筑物管理合同的示范文本供轉(zhuǎn)型國(guó)家參考，該示范文本的主要內(nèi)容包括：管理人的職權(quán)和義務(wù)，管理人與建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的關(guān)系，管理人的報(bào)酬以及責(zé)任保險(xiǎn)。見(jiàn)Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition， supra note 5， at 60-62.

⑦⑧見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條。

⑨見(jiàn)臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》第36條。

⑩見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條。

(11)見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條。

(12)Stewart E. Sterk， Minority Protection in Residential Private Governments， 77 B.U. L. Rev. 273， 333，340 (1997).

(13)臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織應(yīng)定期將公共基金或建筑物區(qū)分所有權(quán)人、住戶應(yīng)分擔(dān)或其它應(yīng)負(fù)擔(dān)費(fèi)用之收支、保管及運(yùn)用情形公告。建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織拒絕公告，經(jīng)催告于七日內(nèi)仍不公告時(shí)，得報(bào)請(qǐng)主管機(jī)關(guān)或訴請(qǐng)法院命其公告。見(jiàn)臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》第20條。

（責(zé)任編輯 顧 錦）