房屋租賃權轉讓不同于房屋轉租

案例：甲是商鋪的產權人，乙與甲簽訂房屋租賃協議，租期二年。一年后，乙想解除租約，經協商，甲不同意解除合同但同意乙另找新的租客來頂替他。丙看好該房，愿意代替乙繼續租用該房。于是在取得了甲的書面同意的情況下，乙和丙簽訂了一份房屋租賃權轉讓合同，并將房屋交給了丙使用。后來，丙對該房屋進行了必要的修繕，根據甲與乙的原租賃合同，修繕費應由出租方甲承擔，但此時甲已出國，于是丙找到乙，要求乙支付修繕費。乙則認為他已退出了該租賃關系，不應該承擔任何費用。到底這筆費用該由誰承擔呢？

分析：分析本案最關鍵之處在于區分房屋租賃權轉讓和房屋轉租的概念。房屋租賃權轉讓與轉租在形式上有很多相似之處，例如都表現為由第三人取代承租人現實的占有和使用房屋，都要經過出租人的同意等。但兩者是性質完全不同的法律關系，兩者的不同之處表現以下兩個方面：

1.兩者性質不同。房屋租賃權的轉讓屬于合同權利義務的轉移，是承租人法律地位的轉讓。轉租是承租人與次承租人之間成立新的租賃關系。

2.法律后果不同。租賃權轉讓是轉讓了原租賃合同的權利義務，退出了租賃關系，不再對原租賃合同承擔責任。而轉租是原租賃合同的權利義務并沒有解除，原承租人并未退出原租賃合同，所以轉租人（原承租人）應繼續承擔相應義務。

根據以上分析，因乙與丙簽訂的是房屋租賃權轉讓合同，因此乙已經退出了原租賃合同，也就不再對原租賃合同承擔責任，不應該支付修繕費。其必要的修繕費用應當按照租賃合同要求出租人即甲承擔。

提示：經營活動中經常有房屋的租賃，了解房屋租賃權轉讓與房屋轉租的區別，有助于當事人正確選擇轉讓模式，有效控制相關法律風險，避免不必要的糾紛。

(摘自《大眾投資指南》2006.8)