農民按揭蓋房的喜與憂

曾因農民無財產抵押而無法開展的農民住宅按揭貸款，終于在溫州市蒼南縣“破冰”。前不久，蒼南縣農村信用合作聯社通過“多戶聯保”的辦法，為上百戶村民辦理了總額超過5000萬元的住宅按揭貸款。但這項貸款能否持續，還存在變數。

因為土地性質等問題，過去銀行不會給農民辦理住房按揭貸款。今年3月，蒼南縣農村信用聯社投放5000萬元“新家園”農民康居貸款，首次為農民辦理住房貸款業務，終于讓農民住房也像城鎮商品房一樣可辦理按揭貸款了。蒼南農村信用合作聯社這一做法，對我省正在推進的新農村建設無疑有著重要意義。

新農村建設促成農民住房貸款

今年，在省政府建設新農村規劃的推動下，溫州蒼南縣的新農村建設也正在逐步推進。蒼南縣根據新農村建設的規劃要改建100多個村，目前在改建的只有20多個村。因為一戶農房的改建房款至少要7萬元，這么多的村要改建，建設中的資金問題如何解決？資金問題一直制約著蒼南縣新農村建設的步伐。

在這樣的背景下，蒼南縣農村信用合作聯社在開展服務農民的活動中，決定開辦農村住房貸款的業務，為農民提供改建住房資金。

但是根據《中華人民共和國擔保法》的有關規定，土地所有權，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。而按照銀行的操作慣例，申請和辦理房屋貸款，需要房屋或其他財產抵押。然而，在我國，農民除了擁有對耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權和非常有限的財產之外，幾乎沒有其他可以用作抵押的財產，法律又不允許農民用上述集體所有的土地使用權去抵押，申請貸款。

多少年來，農民一直被隔離在金融交流的圍墻以外。既然抵押不行，只有采取別的方法。蒼南信用聯社社長陳宏強說：“當時考慮很久，想到采取了農民聯保的辦法。可是有些擔憂。”至于為何要開展這項業務，陳宏強告訴記者，首先，農村信用社的服務對象本來就是農戶。在當前新農村建設中，農戶蓋房資金普遍缺乏，如果按照過去生產類資金貸款，貸款額在一萬元以內，貸款期限只有7到8個月的話，根本無法滿足農民蓋新房的要求。其次，今年第一季度末，蒼南縣農信合作聯社的存款余額較年初增加了9.8億元，達到了38億元，占同期蒼南縣金融機構存款增加總量的50%以上。從這個角度看，開展農民住宅貸款也是農村信用合作聯社自身業務拓展的需要。

結合蒼南縣“千村整治、百村示范”工程，“新家園”農民康居貸款業務主要是針對縣域內有規劃、以縣政府有關職能部門審核批準的新村建設規劃區以內房屋新建、拆建、擴建、裝修的農戶為對象，按農戶改建房投入總額的70%核定貸款總額，但最高貸款額度控制在5萬元以內。由建房農戶自愿申報，組成3至5人的聯保小組，簽訂成員協議，向所在村“兩委”或直接向信用社填報有關表格后，立項申請。貸款期限是5年以內，逐年分期還款，貸款申請的額度為建房投資額50%以內，利率按國家基準利率執行。還款方式則根據農戶的經營收入情況，分別確定按季或按月或按年等額還款方式。目前多數貸款農戶選擇了按年等額還款方式。

聯保風險，銀行仍有顧慮

“說真的，讓沒有財產抵押的農民進行聯保貸款，萬一還不上款怎么辦？作為一家縣級信用社，沒有多少資金來抵擋風險的。”說起聯保貸款，蒼南縣農村信用社信貸科的余科長告訴記者，這樣的顧慮是一直存在的。但是考慮再三，最后還是決定把資金貸出去了。一是因為以前的生產性貸款，蒼南縣的農民信譽不錯，回收率都達到99%。除了一些不可抗拒的災難和死亡原因外，基本上所有的農民都能及時還款，農民誠信度很高。

“從2002年農信社開展生產類聯保貸款開始，這些年累計發放貸款總額在1500萬元，不良貸款率在千分之一點五左右。”余科長說：“今年農村信用社開展住宅聯保貸款，預計不良貸款率不會超過１％。”農民天生的質樸品格，在銀行貸款資金安全方面得到了信譽的認證。

“再說，農民聯保采用的是自愿形式。聯保戶之間都很熟悉，大家都是幾十年的老鄰居了，對彼此的家庭經濟和收入情況知根知底。大家形成自我監督的模式，如果這戶農民不行，大家也不會跟他聯保。這種自發的約束，比法律更有成效。”余科長分析了聯保貸款的情況。

據了解，自從這項業務開辦以來，已經有496萬元的貸款金額，105戶農民得到了實惠。僅在蒼南縣五鳳鄉八畝村，為了建造房屋，全村就有16戶農戶向農信社貸款68.8萬元。除了八畝村外，此次農信社還向觀美鎮嶺腳下村的89戶農戶提供了427.7萬元貸款。由此可見，農民的建房貸款需求依然很旺盛。

“雖然我們的‘新家園’計劃很受農戶歡迎，但其中的難度還是比較大。”余科長不無顧慮地說。據測算，蒼南縣約有28萬戶農民，按照30%的農戶有資金貸款需求，每戶蓋房需要5萬元貸款資金，如果信用社承擔50%，就需要20個億來作為貸款資金。而農村信用社的存款總共才38億元，顯然光靠農村信用社一家還不能解決問題。

這次推出5000萬元的貸款，也是綜合了信用社存款實力。不然，對一個縣級信用社來說，貸款風險是很大的。

據有關資料顯示，今年的“桑美”強臺風襲擊后，蒼南縣有近20萬間的農屋倒塌。這些農民都是一些處于低保邊緣的人群。光蓋房救災款，信用社就要拿出1.64個億。而政府性救災貸款，政府只管投入，不管風險。對于這些有政府背景的救災貸款，許多農民在償還時往往會拖欠。

風險補償，政府支持尤為關鍵

應該說，把農民納入金融服務之內是好事，可是如何讓好事繼續下去，就是說如何讓做這件好事的信用社放心放貸，是最現實的問題。

“目前這項業務仍在試驗階段，還需要政府的大力支持。風險補償基金、擔保基金，現在都沒有。貸款的利率基本保本，如果沒有政府的基金擔保，沒有強大的后援力量，這樣的貸款業務依然讓我們擔心”。余科長這樣對記者說。

記者在采訪中了解到，眼下，一些政策扶持尚不到位，農村信用社讓利給農民的貸款沒有減免營業稅，政府風險補償沒有跟上，農村房產保險還沒有開始。這項“新家園”計劃在推廣中還存在隱患，時刻有停辦的可能。“獨木難支”這句話既是目前蒼南信用社人的擔憂，也是許多農民的擔憂。

當前，我省的新農村建設已經全面展開，去年11月6日浙江省委《關于制定浙江省國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》已經明確提出，要加快公共財政向農村覆蓋，加強農村金融服務，加大“三農”投入力度。

但據了解，我省除了蒼南縣，還沒有其他地方開展這樣的農民住房貸款業務。即便在全國，也沒有先例可循。既然蒼南縣農村信用社對農民住房貸款按揭已經“破冰”，那么，全面實施和推進新農村建設的各級政府是否也應該關注這項“破冰之舉”，通過政策扶持，讓農民安心貸款，讓銀行放心放貸。