“以房養老”可行嗎？

“以房養老”實際上是銀行等金融機構為特定客戶提供的一種金融產品，所以，我們首先要從能否就買賣這一產品的交易的角度入手，來分析它在我國的可行性。銀行是風險的最后承擔者，它不得不掂量的風險主要有：（一）資產組合的風險：如果這一長期性產品占用了銀行太多的資金，銀行利用其他業務贏利的能力下降了。（二）市場風險：首先，房屋（二手房）交易市場應該是健全和穩定的，否則銀行就很難準確地估值和定價。其次，貸款人越是超乎銀行預期地長壽，占用貸款就越多，而房屋的價值就越低，對銀行越是不利。（三）利率風險：如果基準利率發生變化，那么貸款利率和養老金待遇應該怎樣調整？（四）操作風險：銀行畢竟不是專業房地產交易商，它們能夠在這個行業游刃有余嗎？（五）政策風險：如房屋只有70年的使用期限。其次再來看看消費者，如果他把房子抵押給銀行來換錢養老，那么他自己也要承擔風險，比如通貨膨脹來了養老金待遇卻得不到相應的調整；再如實際壽命可能不如預期的長等等。

綜上所述，“以房養老”這個潛在的市場可能是一個不完全的市場。不完全的含義有二：一是可達成的交易在范圍上可能是有限的，二是交易雙方不見得同時都達到最滿意的程度。如果要解決還是要靠政府來干預，理由有二：其一，從一般意義上講，市場不完全多半是要由政府手段來彌補的，其二，在任何一個國家的養老保險制度中，政府都要以某種方式承擔其應該承擔的公共責任。干預不是要政府去找銀行等金融機構“驢不喝水強按頭”，而是要拾遺補闕，順勢而為。比方說，成立一個專門的公共機構，作為這種“倒按揭”貸款的第三方擔保人，在老年人去世以后接收房屋，參與房屋市場交易，并以交易所得償還貸款本息。如果交易不利，政府等于是做了一個風險的最后承擔人，不要讓商業銀行受損失；如果我們把情況想象得樂觀一些，也許在償還完貸款之后，政府手里還會有多余的房屋，也可以用做廉租房，順帶著解決一下貧困群體的住房問題。

但是話說回來，政府如果要介入甚至推行“以房養老”的話，就要和其他方式比較權衡一下，看看它是不是最好的方式。很多人覺得我們在增強養老保險的長期穩定和可持續性上還需要繼續付出更大的努力，所以這些年來不斷有各界人士提出各種各樣的建議，“以房養老”應該也是許多設想中的一種，盡管如此，政府仍然不能忘記其應負的責任，要當好風險的最后承擔人，而不是讓消費者個人或銀行等金融機構去承擔最后的風險。

最后還想說明的一點是，養老金基金規避風險的一般方法是實現資產的多樣化，管理養老金基金的專門機構會根據預設期限內每一年的支出需求以及基金保值增值等方面的需要來安排最合理的資產組合。“倒按揭”讓我們多了一種可供選擇的方案，可以與其他一些同樣可行甚至更加可行的方案相互配合，但是不能把它當成是解決養老金問題的惟一方式。

至于“以房養老”的可行性大小我想關鍵要看兩點：一是在規避各種各樣的風險方面是否能有一個讓消費者、金融機構和政府都滿意的安排；二是在有效地規避了風險的前提下，在制度運行成本、政府財政開支以及消費者個人財富損益等方面，是否比其他方式更有效率。

百 姓 聲 音

某些國家“倒按揭”需求較大，原因在于子女一般不負擔贍養老人的責任，而在中國，子女贍養老人則是應盡的責任，在中國不會有市場。江蘇 王 鵬

如果有越來越多的人選擇““倒按揭”，結果必然是加速了房價的攀升、房地產行業的暴利。民眾既是高房價的“肇事者”，也是最大的受害者。四川 高軍明

養個兒子要花消數十萬元，養個房子同樣要開銷個數十萬元，但房子是絕對聽話且能增值保值，兒女卻不一定能靠得住，“以房養老”我絕對支持。浙江 陳 宇

“倒按揭”可以把金融資產(房產)盤活，老人有充裕的錢去改善自己的生活，同時還大大減輕了國家的負擔，對國家、銀行、老人都是好事。江西 李 燕

國外模式

新加坡模式

60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處分，“剩余價值”（房價減去已支付的養老金總額）交給其繼承人。

美國模式

美國的“倒按揭”發放對象是62歲以上的老年人。

發放形式：聯邦住房管理局有保險的住房倒按揭貸款，用戶盡可能長時間生活在自己的住房內，并在一定期限內按月分期獲得貸款；聯邦住房管理局無保險的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，用戶須在約定期限內還貸；放貸者有保險的倒按揭貸款，這種貸款由金融機構辦理有關保險，貸款對象資格不需政府認可，發放貸款的機構與住戶共同享有住房未來增值的收益，并要求住戶至少保留住房資產25％—30％作為償還貸款的保證。這樣雖然減少了可抵押貸款額度，但有利于住房繼承者對住房增值部分的受益。

發放原則：住房資產高，則可貸款數額高；年紀大的住戶貸款數額高，這是因為老人預期壽命短，意味著還貸周期也短；夫妻健在住戶比單身老人可貸款數額低，因其組合預期壽命大于單身者；預期住房價值增值高，可貸款數額高。