梅建平藝術品與房地產的守望者

藝術品與房地產，兩個看似不相關的投資領域，是梅建平近來的兩大研究方向。作為紐約大學史登商學院金融系的副教授，新興市場一直是他研究的重點，而房地產正是這一市場中的重要資產之一。作為梅摩高級藝術品價格指數(Mei／MOsesAnnuaIAIIArtlndex)的出版人，梅建平對于藝術品投資也有著深入的研究，他認為，隨著中國的崛起，中國當代藝術品正成為一項值得投資人重視的美麗資產。因此，在梅建平看來，對于中國這一新興市場，藝術品與房地產，正是兩個相當有吸引力的投資領域。

中國藝術品正成為最好的投資工具

“世界歷史的發展主要是女性推動的，梅摩指數的出現是由摩西太太推動的。”談及自己的伙伴，梅建平先開了個玩笑。

“摩西(Micheal Moses)教授是猶太人，他娶了個有錢的太太。作為收藏家的摩西教授用太太的錢不斷購買藝術品，太太就提出了疑問：你這算投資呢，還是單純的愛好?為了說服太太藝術品是很好的投資方向，摩西教授從1988年開始收集藝術品的歷史交易數據。2001年，我們在學院的一次教授午餐會上相遇，他告訴我有這么一個數據庫，但不知道怎么用才能說明問題。于是，我提出了自己的指數構建方法。其實，他也曾經和其他教授談過這個項目，但大部分人覺得藝術品不是主流投資，而我有不同的看法。我認為，把藝術品和金融結合起來是一個非常有趣的點子：經濟學強調人理性的一面，為利益所驅動；但人同時還有追求高尚精神享受的一面，兩者重疊就可能是一個嶄新的前沿。”

兩位教授動用了100多位本科生，從大量的歷史交易中采集數據，2003年底，他們在權威經濟學雜志《美國經濟評論》(AmericanEcOnOmicReview)12月號上發表了關于梅摩藝術品投資指數的文章。此后，每6個月出版一次的梅摩藝術品指數不僅為《紐約時報》、倫敦《金融時報》、《華爾街日報》、《福布斯》、《商業周刊》等媒體所刊登，還進入了美林、摩根土丹利、巴克利銀行、瑞銀、高盛等金融機構的投資資產原始數據庫，并日益頻繁地為一些保險公司用于藝術品估價、藝術品投資基金用作標的參照，一些畫廊則引用它作收藏指導。

為此，他們設立了Mei／Moses藝術投資顧問公司，為相關機構提供專門服務。目前，梅摩指數包括美國畫派、西洋古典畫派、印象派、當代派四大指數體系，并正與意大利一間商學院合作意大利藝術品指數。由于中國藝術品市場的爆發性成長，與中國有關的指數也在籌劃中，但是，梅建平表示，由于中國市場公開交易數據有限，這一指數的推出還有待時日。但這位自稱并非收藏愛好者的金融學教授相信，在中國和平發展20年之后，中國藝術品正成為最好的投資工具。

中國房地產大牛市可持續10年以上

由于梅摩指數的研究已步入軌道，目前，梅建平的主要精力放在房地產研究上。今年7月，他主導的長江商學院房地產研究中心正式成立，目前，他還計劃建立一個以長江商學院分布在房地產行業的MBA、EMBA學生為基礎的長江地產俱樂部。

“中國處于地產業發展的黃金時期。首先，城市化使地產成為中國最活躍的產業之一。其次，中國資本市場的發展不很完備，作為居住載體的房產也是一種投資工具。第三，從國際大環境看，雖然目前美國、日本、歐洲央行都在加息，今后10—15年全球仍會維持低利率，這種低成本的資金環境適合地產業的發展。”他因此預言，“中國房地產的大牛市仍會持續10-15年——當然，不排除個別城市因泡沫出現熊市。10-15年后，嬰兒潮時期出生的人進入退休期，他們會大量抽出養老金。由于人口老齡化的影響，全球資金成本會趨于上升，不過相信那時，中國資本市場已經發展到了更好的階段，對外資的需求會相應降低。”

1993年就開始研究美國地產市場的梅建平，1996年曾帶領美國房地產協會會長到中國參觀，并由此關注起中國地產市場。

在他看來，新興市場的投資渠道不完備，因此，房地產往往被看作最重要的資產，由于其投資回報也相當不錯，在日本、韓國的發展過程中，都出現過房價飆升的情況，中國的房價上漲也體現了新興市場的這一特點。因而，他認為，對地產泡沫要辯證地看。“個別城市如上海、北京，即使房價上漲較快，也并不可怕。它們作為國際金融中心、政治中心，房價上漲中有合理的因素。”

中國房地產市場的升值潛力，吸引了大量外資介入。一個廣泛傳播的看法認為，境外熱錢炒高了中國的房價。對此，梅建平表示，外資在推高房價上所起的作用比較有限。“房地產流動性有限，屬于不太好的投資工具，因此，炒公寓不同于炒股票。大多數外資機構買下的是商業地產或酒店，屬于長期持有，其中當然有投機的成分，但外資機構花高價買物業，支持了中國的房地產開發商做高回報項目，促進了產業的發展，而且，這些物業升值后接手的還可能是外資，中國購房者的利益未必會受損。”因此，他認為，對外資購房不應該有歧視。“外資從中國房地產市場賺了錢，并不意味著中國投資者就虧了錢，房地產升值不是零和游戲，而是共贏。”

他舉例說，17世紀的郁金香泡沫導致很多境外熱錢涌入荷蘭，帶動了當地資產價格上漲，阿姆斯特丹等地的荷蘭人生活同樣受到沖擊，但是，當地政府對于這些熱錢仍保持足夠的寬容，并未加以特別的限制，如今，那些投資者當年置下的房產仍留在荷蘭的運河兩岸，成為當地壯觀的景點。“外資愿意花錢在中國買公寓，事實上是認同與支持當地的發展，可以說是多多益善。沒有開放，就不可能有國際大都市。因此，現在需要的不是怎么樣對外資或者市場進行過多的干預和打壓，而是政策的逐漸配套。”

作為在紐約居住了十幾年的人，他認為，對地產市場可以從財產稅、收入稅等稅收政策上進行調節，而未必要動用行政手段調控。“比如，在一些發達國家，因為有財產稅，房價的上漲對當地政府來說很大程度是一件好事。我在美國的房子價值上漲的話，我一方面會高興，同時也會擔心，因為每年有2．5％的財產稅。如果房子漲到100萬美元的話，我每年要交2．5萬美元的財產稅。中國目前的企業所得稅稅率是33％，即使房價漲到100萬美元一套，外資機構一年賺100萬元，也要交30多萬元的稅，用來扶貧的話可以做很多事。”

“中國領土如此之大，雖然有的城市有一些過熱，但在很多二線城市，市場還是太冷，外資并非太多而是太少。限制外資的流入，會對二線城市利用外資構成影響。”同時，梅建平認為，由于中國在轉變經濟增長模式時更需要提升高科技企業的比例，需要微軟、IBM把全球研究中心搬過來，如果在稅收、買房方面有過多的限制，也會影響他們的決策。

“對外資我們并非不能設限，比如可以有適當的環保、社會責任的限制，但不應該人為設限，排斥外資。中國要成為世界經濟的一分子，應當一視同仁，對外資企業實行國民待遇。房地產在中國是支柱產業，創造了大量的就業崗位，盡管現在房價高漲，但也帶動了物業管理費、房屋質量、相關服務的提高，因此，決策層需要從全國的情況進行衡量，制定政策。如果采取一些像限定房價那樣的簡單方法干預市場，將會影響開發商造好房子的熱情，由此也會影響這一產業的技術進步，多年來房地產市場化的收益可能損失于一旦。”

目前，國內地產企業大多處于項目公司的階段，強化金融運作能力正成為它們努力的方向。作為金融學者的梅建平評價說，國內地產企業對財務杠桿的模式使用過多，導致負債率過高，潛在的金融風險較大，而改善這一狀況，一方面需要從外部環境著手，提高國內資本市場的效率、建立地產基金、加快資產證券化，鼓勵外資對地產業的投資，拓寬地產企業融資渠道；另一方面，地產企業也應當重視對行銷的研究和創意，加快資金回籠的效率。

從歷史深處尋找和諧之道

“1993年，我帶著財富500強企業的老總到上海參觀，站在人民廣場上，回憶起1967年左右當小學生時，作為紅小兵在這里參加大游行、歡呼主席的最高指示，如今卻每天講著市場經濟規律，覺得人生的轉折實在比較大。”

當年的紅小兵梅建平，1960年生于上海，1978年考入復旦大學數學系。大學畢業時，正值上海市高教局從各高校畢業生中抽調13名理科生，加強對中醫的數理研究，他因此被分配到上海中醫學院。在這里，他系統學習了兩年中醫理論，不僅攻讀了張仲景的《傷寒論》、李時珍的《本草綱目》等中醫藥學名著，也有機會接觸到講求“天人合一”的中國傳統哲學。由于缺乏轉化為生產力的合理機制，這些欲“救中醫”的數理人才大部分離開了中醫領域，但這一段經歷卻培養了梅建平對歷史的特別興趣。

“經濟、金融都是人的學科，了解歷史、人與社會發展的軌跡，可以幫助我們了解當今的社會。”梅建平說，自己最近在研究近代中國的開放史。“從中國國際化的進程看，中國在近代歷史上有不少機會沒有抓住。第一個是鄭和下西洋。由于沒有全球化的胸襟，被本土意識、帝王意識所局限，鄭和下西洋只是一場政治交往而沒有打開經濟交往的大門，令中國失去了一個進步的機會。第二個是乾隆拒絕向英國商人開放口岸。18世紀末，中國GDP占全世界的1／3，比歐、日、俄的總和還多，如果那時對外開放的話，中國的重要科學技術、政治體制的落后狀況會得到改變，中國在19世紀有可能成為全球最強大的國家，全球性的語言或許就是中文。第三個是洋務運動。雖然當時中國在硬件上開放，引入了輪船、槍炮制造技術，但社會、政治、經濟體制并未與時俱進，錯過了第一波國際化浪潮，日本卻實行了明治維新。”

縱觀中國歷史，梅建平認為，儒、法、道三大學派對中國社會經濟發展的影響此起彼伏，并最終導致了中國的閉關鎖國。“歷朝歷代，發展順利、百姓生活改善的時候，往往儒家、道家影響大，比如漢朝、唐朝的興盛，與當時秉持道家思想的漢文帝、魏征有關。道家休養生息、小政府是好政府、順其自然的思想，與自由市場理論有異曲同工之妙。”梅建平認為，在經濟發展到一定程度后，市場上往往會出現豪強兼并等不和諧狀況，此時，以“社會公平”為理想的儒家學者主導的政府，就會在稅收等方面出手干預，從而影響市場自身的調節。而封建王朝下坡路時，則常是法家當政。由于法家主張干預甚至強制干預，市場秩序常因此遭到徹底破壞，從而導致王朝的崩潰。

梅建平由此得出結論，不和諧市場→不有效市場→不有效市場經濟→人民生活下降→不和諧社會。他相信，市場有自我調節的能力，一些問題最好通過市場機制來解決，而盡量少用行政干預。為此，他有些擔心：“在經濟還未發展到一定階段時，過早考慮由此帶來的社會問題，會產生一些不必要的影響。如果倒退到一刀切的計劃經濟時代，低水平的公平只能導致大家一起受窮。”因此，他認為媒體和社會精英階層有責任引導正確的輿論。

以著作影響投資人

1984年，離開中醫研究的梅建平考入上海財經學院(今上海財經大學)研究生院，攻讀西方統計學。1986年，他作為學校代表參加“鄒至莊經濟學留學計劃”考試，并獲得全國第一名，從而順利進入普林斯頓大學攻讀經濟學博士。1990年畢業后，他一直在紐約大學金融系任教，期間訪問過芝加哥大學、意大利博科尼(Bocconi)大學和阿姆斯特丹大學。

在普林斯頓，他遇到了對自己影響至深的經濟系主任波頓·麥基爾教授——引導許多青年才俊步入投資界的經典之作《漫步華爾街》的作者。與麥基爾的結識，深刻影響了梅建平的寫作、演講風格，他們都善于使用恰到好處的通俗比喻，進行深入淺出的講解；而梅建平的中國背景，也幫助麥基爾把影響擴展到新興市場。

1995年，在與麥基爾的一次聚餐中，梅建平提出，新興市場資產存在被低估的傾向，投資正逢其時。其后，二人合作撰寫了新書《全球獵商機》。這本新興市場投資獲利指南于1997年出版時，正逢亞洲金融危機爆發。 “如果那時投資新興市場，隨著新世紀以來新興市場資產的不斷升值，收益相當可觀。”

目前，梅建平正在撰寫一本關于新興市場投資的新書。它以中國為研究對象，旨在對新興市場宏觀經濟、資本市場、海外上市企業的投資回報及風險特征、藝術品、房地產等內容提供簡單通俗的解讀，“目前已經完成了近七成，估計2007年底可以面市”。這一次，梅建平會為投資者指點怎樣的商機呢?