《浙江省物業(yè)管理條例》解讀

建立房屋保修金制度

建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收前，應(yīng)當(dāng)一次性向所在地縣級物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。（條例第五十一條）

解讀：一些地方反映，某些項目公司將房屋交付后，便人去樓空，杳無音信，業(yè)主維權(quán)難于登天。為防止這種現(xiàn)象的發(fā)生，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，條例設(shè)置了上述保修金制度。

發(fā)揮業(yè)主公約的作用

業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理、房屋外觀的維護等事項作出約定。業(yè)主違反業(yè)主公約，損害其他業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主可以依法提起訴訟。（參見條例第十九條、第二十二條、第五十五條）

解讀：一些委員提出，目前一些小區(qū)的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、隨意改變物業(yè)外觀、不規(guī)范安裝空調(diào)外機等現(xiàn)象時有發(fā)生，影響了其他業(yè)主的生活和安全，應(yīng)當(dāng)予以規(guī)范。也有的委員提出，對業(yè)主的制約主要應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主公約來實現(xiàn)。為此，條例作了上述規(guī)定。

明確業(yè)主委員會的訴訟主體地位

業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。（條例第十七條）

解讀：省物業(yè)管理條例制定過程中，要求明確業(yè)主委員會訴訟主體地位的呼聲較高。立法機關(guān)經(jīng)研究認為，在國家法律和司法解釋作出統(tǒng)一規(guī)定以前，地方性法規(guī)明確業(yè)主委員會訴訟主體資格，符合相關(guān)法律、法規(guī)的精神，反映了實踐的需要，有利于業(yè)主共同權(quán)益的維護。為此，條例作了上述規(guī)定。

合理配置物業(yè)管理用房

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房；但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。（條例第二十七條）

解讀：條例對住宅物業(yè)、住宅和非住宅混合物業(yè)的物業(yè)管理用房的配置延續(xù)了千分之七的比例，但根據(jù)國務(wù)院條例的精神，不再具體區(qū)分物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)管理經(jīng)營用房。

規(guī)范改變物業(yè)使用性質(zhì)行為

業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準的設(shè)計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意，報經(jīng)規(guī)劃、國土資源等有關(guān)部門批準，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。（條例第四十一條）

解讀：實際生活中，小區(qū)業(yè)主將住宅改為餐飲、娛樂等商業(yè)用房影響其他業(yè)主生活的情況并不鮮見。一些委員意識到了這個問題，在審議中提出，在住宅樓內(nèi)從事商業(yè)活動，尤其是開辦公司等會造成住宅配套資源的緊缺，如車位的緊張、電梯的擁堵、用電的超負荷等，這些都會給居民的日常生活帶來諸多不便，條例應(yīng)當(dāng)對此進行規(guī)范。為此，條例作了上述規(guī)定。據(jù)此，今后業(yè)主有權(quán)對鄰居將住宅轉(zhuǎn)為商業(yè)用途說“不”。