物管條例破解現實難題

《浙江省物業管理條例》于2006年5月24日經浙江省十屆人大常委會第二十五次會議審議通過，并將于2006年10月1日起施行。

收費混亂、權責不清、法規滯后，物業管理的糾紛近年來在各地層出不窮、愈演愈烈。鑒于我省物業管理條例涉及業主、業主委員會、物業服務企業、房地產開發企業、相關專業單位等多方面利益，內容復雜，立法機關在歷時半年的修改、審議過程中進行了廣泛、深入的調查、研究和論證，其間將草案在《浙江日報》上全文刊登，公開征求社會各界意見，并就草案的有關問題舉行了立法聽證會。經過反復研究、論證和修改，經過省人大常委會會議的三次審議，我省物業管理條例終于破繭而出。

解決業主大會作出決定難的問題

逾期不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由業主大會議事規則約定。但該已表決的多數票數應當達到物業管理區域內全體業主所持投票權數的二分之一以上。（條例第十一條第二款）

根據國務院物業管理條例規定，業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，須經全體業主所持投票權三分之二以上通過。該規定對業主大會通過重大事項的程序提出了較高要求，有利于業主權益的保護，但也降低了可操作性。

目前我省規模較大、業主人數較多的住宅小區比較多，如寧波市有住宅小區484個，其中5萬平方米以上的245個，10萬平方米以上的103個，按每戶100平方米計算，500戶和1000戶以上的住宅小區分別占50.6%和21.3%。這些小區由于業主人數較多和業主參與意識參差不齊等因素，往往很難按照國務院條例的規定決定物業管理事項，對小區業主整體利益的維護帶來很大不便。為此，有的地方建議條例規定：“業主逾期不參加投票的，視為同意多數人的意見。”

立法機關就此問題進行了立法聽證。針對業主大會作出決定難的問題，規定“業主逾期不參加投票的，視為同意多數人的意見”成了聽證會上代表們意見分歧最大的一個問題，16位陳述人對此展開了激烈的辯論。

贊成者所持的依據是：目前我省規模較大、業主人數較多的住宅小區不少，存在著很多不利因素。“因此我認為，自己不投票可以算是默認其他大多數業主的意見，是恰當可行的。否則，許多決策都沒法做出。”居委會代表、下城區京都苑社區黨委書記斯利民表示。

同樣持此態度的還有綠城物業公司副總經理楊掌法以及湖州市建設局副局長沈小龍等。沈小龍說：“任何表決都要有時效性和公開性，業主既然有充分的知情權，那么逾期不參加投票就可以視為放棄權益，同意多數人的意見。”

也有不少代表提出了對立意見。業委會代表、金華兩街小區業委會主任徐春州憂心忡忡：“投票人數不夠，就難以體現大多數業主的真正意愿。‘多數人的意見’難界定，如果中間有不適當的操作，那么就可能成為‘少數人的意愿’。”

參加聽證會的兩位律師代表眾口一詞地表示，上述觀點不成立。律師韓南生說：“業主不參與投票不說明他對有關決定沒有意見，不簽字投票只能作為棄權，不應作為同意大多數意見。”律師金鷹認為，業主參與小區事務的表決，不參加投票也是一種方式。“業主不參加表決就視為同意多數人的意見，這與國務院的立法條例是相違背的，在今后的執法實踐中也會帶來嚴重的負面作用。這樣表決產生的結果，難以成為廣大業主的自覺行動。”

立法機關經研究認為，業主逾期不參加投票如何處理，屬于業主自治范圍，不宜在法規中作統一規定，可以引導業主通過業主大會議事規則自行作出約定，以便在尊重業主權利的前提下解決上述實際問題。為此，條例規定，逾期不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由業主大會議事規則約定。同時，為更好地體現多數業主的意愿，條例對未參加投票業主的投票權數計入多數票數的條件作了規定：參加投票的多數票數應當達到物業管理區域內全體業主所持投票權數的二分之一以上。

明確供水供電等設施設備的維修養護責任

物業管理區域內依法屬于全體業主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，經業主大會決定可以移交給相關專業單位，相關專業單位應當接收，并承擔維修、更新、養護責任。具體辦法由省人民政府制定。（條例第四十三條）

供水供電等設施設備的所有權歸誰？應當由誰來維修養護？這些問題在立法調研和立法聽證中，都引發了激烈爭論。浙江大學公共管理學院教師李金林作為業主代表在發言中一針見血地指出，物業區域內的供水供電設施屬于社會公共設施，理應由國家投資建設，并提供公共服務。而現實情況是，目前房產開發商代理建設并把建設費用轉嫁到了業主身上。“業主們在自己出資建設供水供電設施的同時，還要額外出資維護供水供電的設施，這是毫無道理的。”李金林認為，有關專業單位應承擔起維修責任，同時產權也應一并轉移給相關單位。

供水單位代表、紹興水務集團有限公司副總經理蔡建強也認為，產權和維修責任、改造責任一并移交，既符合權利和義務對等的原則，也符合業主們的根本利益。“如果產權不移交，供水企業就不能夠按規定對這些資產進行固定資產折舊，今后這些資產的更新改造也就失去了資金的來源。今后這些產權需要更新改造時，業主又將第二次、第三次甚至多次出資進行改造，增加業主的負擔。”

也有意見相左的。浙江騰飛金鷹律師事務所主任金鷹從法律角度建議，條例中應去掉根據產權歸屬原則這樣一個規定：“對于供水供電等設施設備的產權歸屬問題，該問題屬于民事基礎制度范疇，并涉及尚未出臺的物權法，因此我認為不應在本條例中進行明確。根據產權歸屬原則依法承擔維修養護責任的提法，我認為也不恰當，按照此解釋，是不是可以這樣理解，能確認產權的就歸這個相關專業單位來維修養護、不能確定產權的就不歸相關單位來維護和養護？”

立法機關經研究認為，供水供電等設施設備的產權問題，較為復雜，各方意見不一，且不屬于地方立法權限，條例不宜直接規范；同時，從實踐及各方面多數意見來看，依法屬于全體業主共有的設施設備，經業主大會決定移交相關專業單位，有利于業主利益的保護。因此，條例充分體現了對業主財產權和自主權的尊重，將是否移交依法屬于業主所有的設施設備的決定權交給了業主，由業主根據自身利益取舍。

同時，為充分保護業主的權益，條例規定，業主決定移交的，相關專業單位應當接收，并承擔維修、更新、養護責任。考慮到移交過程中會發生一些稅費負擔，同時各地經濟發展不平衡，實際做法也不完全一致，對實施中的一些具體問題，條例授權省人民政府制定具體辦法予以解決。

房屋裝修不設行政許可

禁止違法改變房屋承重結構。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主，并加強巡查，發現業主在裝飾裝修過程中違反國家和本條例規定的應當予以勸阻、制止，并及時報告有關行政管理部門。（參見條例第四十四條、第四十六條）

省政府提請審議的草案中，對物業裝修沒有設定行政許可，而是明確規定禁止性事項，進行事中、事后監督管理，并發揮物業服務企業和相鄰住戶的民間監督作用。征求意見過程中，對房屋裝修是否需設置行政許可，有不同意見。

立法機關對此問題進行了立法聽證。多數聽證陳述人認為，涉及房屋安全的裝修行為，應當直接設置禁止性規定，并對違反規定者予以處罰，而不宜采用行政許可的管理手段。立法機關經研究認為，國務院《物業管理條例》對房屋裝修未設定行政許可，實踐中房屋裝修可以通過加強事中事后監督來達到監管目的，根據行政許可法規定精神，不宜再設定行政許可。為此，條例維持了草案的規定，并在法律責任中與國務院建設工程質量管理條例關于“房屋建筑使用者在裝修過程中違法變動房屋建筑主體和承重結構處５萬元以上１０萬元以下罰款”的規定作了銜接。