住宅不得用于經營 租房損失由誰承擔

2005年1月，沈虹偉與王小楠簽訂了《房屋租賃合同》，約定沈虹偉將位于杭州市某住宅小區的一間建筑面積為215平方米的房屋租給王小楠使用，租期為兩年。王小楠租賃該房屋后，即投入8萬元資金進行裝修，準備在此設立某公司駐杭辦事處。王小楠裝修完畢，經營了不到一個月，小區物業管理公司通知王小楠，該房屋性質為住宅，不得用于商業用途，責令其立即停止營業。

于是王小楠與沈虹偉協商，要求解除合同，退還剩余房租，并補償其裝修損失。而沈虹偉認為雙方有合同約定，王小楠不能提前退租，因此不同意提前收回房屋，并認為王小楠的裝修投入與其無涉，不同意賠償損失。雙方遂訴至法院。

法院經審理查明，該房屋的性質為住宅，雙方在簽訂《房屋租賃合同》中未對房屋用途做出約定。一開始，法院形成兩種意見。一種意見認為，王小楠在租房時應查清該房屋能否用于商業用途，對于王小楠自己考慮不周全所造成的損失，應由其自行承擔。而另一種意見認為，合同沒有明確該房屋只能用作住宅，因此王小楠將其用于商業用途沒有過錯，造成這么大的損失讓王小楠單方承擔不公平。最后，一審法院經過慎重審理，做出如下判決，王小楠在租房時沒查清該房屋能否用于商業用途，而擅自改做他用，對于王小楠自己考慮不周全所造成的損失，應由其自行承擔，出租人沈虹偉不承擔責任。

點評：許錄勤（律師）

房屋租賃合同是指出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人在租賃期間應當保持房屋符合約定的用途，如因房屋不具備約定的用途致使承租人不能正常使用收益，出租人即應承擔責任，承租人可以要求解除合同，賠償損失。而承租人應按照約定的方法使用房屋，如承租人未按照約定的方法或者房屋的性質來使用的，屬承租人的違約行為，出租人可以要求解除合同，賠償損失。

因此，對于租賃房屋不具備相應用途所造成的損失，究竟應由出租方還是承租方來承擔，首先是看雙方對房屋用途的約定。在本案中，如果雙方事先約定了房屋是用于商業用途的，那么當房屋不符合該用途時，沈虹偉就應該承擔違約責任；相反，如果雙方約定了房屋的用途是住宅的，那么王小楠自行將其用于商業用途就屬王小楠違約，所造成的損失當然應由其自行承擔。

而對于類似本案雙方未對房屋用途做出約定的情況，合同法第二百一十七條規定，“對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，應當按租賃物的性質使用。”依此規定，承租人對房屋的使用，有約定的，應按約定的方法使用；沒有約定或約定不明確的，當事人雙方應進行協商，協商不成的，應依習慣的方法使用；依習慣仍不能確定的，承租人應依房屋本身的性質來使用收益。本案中，該房屋位于住宅小區內，并且房產證也明確該房屋的性質為住宅，因此該房屋應按照住宅來使用。據此，法院認定王小楠未按房屋的性質使用租賃房屋，所造成的損失應由王小楠自行承擔。

隨著人民生活水平的提高，有越來越多的城鎮居民擁有不止一處房產，房屋租賃現象頻繁發生。在租賃活動中，出租方有必要告知房屋的性質，而承租方也有必要告知租賃房屋的使用目的，以盡早查清房屋能否滿足使用需求，避免不必要的損失。